近日，有媒體報道溫州出現(xiàn)20年住宅用地使用權(quán)年限期滿續(xù)期的新聞后，引發(fā)社會各界廣泛關(guān)注和熱議。從目前來看，我國絕大部分住宅用地使用權(quán)年限是70年。但是，由于種種原因，不但各地存在20年、30年等期限不同的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限，而且在續(xù)期時土地使用權(quán)出讓金的補交問題上，也存在不同的做法。根據(jù)我國物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。這一規(guī)定與之前法律法規(guī)的規(guī)定之間是怎樣的關(guān)系，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿如何自動續(xù)期，應(yīng)不應(yīng)該收取相關(guān)費用等等，記者就上述問題采訪了有關(guān)專家。

相關(guān)法律規(guī)定不具體引發(fā)爭議

“法律有規(guī)定，但是規(guī)定不具體。”江蘇省社會科學(xué)院法學(xué)研究所法學(xué)博士李小紅介紹，1990年5 月19日國務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（下稱“《暫行條例》”）第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；……”第40條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。”第41條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。”1995年1 月1日起施行、并于2007年8月、2009年8月先后修訂的城市房地產(chǎn)管理法第14條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。”第22條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”

然而，2007年3月16日通過、2007年10月1日起實施的物權(quán)法第149條第1款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”第2款規(guī)定：“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

由此可見，城市房地產(chǎn)管理法、《暫行條例》等法律法規(guī)規(guī)定了土地使用權(quán)的最高年限，使用權(quán)年限屆滿可以申請續(xù)期，經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金，等等。但是，物權(quán)法對于住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，區(qū)別于非住宅建設(shè)用地使用權(quán)而特別作出“自動續(xù)期”的規(guī)定，并未對土地使用權(quán)期限、自動續(xù)期是否收費等問題作出明確規(guī)定。顯然，不同規(guī)定之間的區(qū)別是明顯存在的。而且，值得注意的是，從通過、修訂時間上講，以上法律法規(guī)之間就續(xù)期問題是存在統(tǒng)一可能的。在這樣的情形之下，也就難免引發(fā)一系列爭議了。

怎樣理解物權(quán)法“自動續(xù)期”的規(guī)定

土地權(quán)屬是關(guān)系到老百姓安居樂業(yè)的基本民生問題。中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認為，物權(quán)法第149條規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期，并沒有規(guī)定任何條件。既然沒有規(guī)定自動續(xù)期的條件，就應(yīng)當理解為無條件。對此，北京大成（南京）律師事務(wù)所律師陳芳華也表達了自己的看法。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后自動續(xù)期，不應(yīng)支付土地使用費。因為根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。那么，從體系解釋的角度來看，法律將住宅建設(shè)用地使用權(quán)和非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期區(qū)分開來，很顯然，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期與非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期必然存在區(qū)別。“自動續(xù)期”，意味著使用權(quán)人無需采取任何行為，包括重新支付土地出讓金的行為，否則便不能稱為自動續(xù)期。房產(chǎn)乃老百姓安家之本，在當前高房價和高地價的背景下，民眾購置房產(chǎn)往往需要耗費其畢生的積蓄，而在這種情況下，70年后若還需支付昂貴的土地出讓金，讓人接受起來比較困難。

中國人民大學(xué)法學(xué)院助理教授熊丙萬表示，雖然不容易說清楚到底“何種做法是自動續(xù)期”，但比較容易理解“何種做法不是自動續(xù)期”。物權(quán)法明確區(qū)分了“非住宅性建設(shè)用地”和“住宅性建設(shè)用地”的續(xù)期。前者是需要依據(jù)法律的特別規(guī)定來執(zhí)行，而后者是“自動的”，無需申請和批準程序。事實上，要求每一戶或者每一個小區(qū)去分別申請續(xù)期，也是一個十分不經(jīng)濟的事情。

也有觀點認為，自動續(xù)期雖然自動，卻應(yīng)有償。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，通過出讓的方式所取得的土地使用權(quán)均具有一定的期限限制，其中也包括住宅建設(shè)用地使用權(quán)。從法理上講，土地使用權(quán)續(xù)期，本質(zhì)上屬于取得新的土地使用權(quán)，理應(yīng)再次支付土地使用權(quán)出讓金。

據(jù)報道，全國范圍內(nèi)，土地出讓大都是各地自行組織實施的，具有一定靈活性，住宅用地使用權(quán)年限低于70年的并不少見。如果不區(qū)分最初的住宅建設(shè)用地使用權(quán)年限，不管是20年、30年、50年期限，還是最高期限70年，在期間屆滿后一律“無償”自動續(xù)期，是否科學(xué)合理？畢竟法律目前只是規(guī)定了最高期限，是否允許存在不同的住宅用地使用權(quán)期限，不同使用期限情況下又該如何續(xù)期，等等，都應(yīng)有具體、明確的規(guī)定。