住宅建設用地使用權制度應如何完善

“住宅建設用地使用權制度的完善，核心在于‘自動續(xù)期’的細化和明確。”在李小紅看來，物權法規(guī)定的“自動續(xù)期”，首先意味著住宅建設用地使用權期間屆滿后無須房屋權利人主動申請，土地使用權直接延續(xù)，不應人為設置障礙。唯此才符合“自動”之本意。其次是只要房屋所在的住宅建設用地的使用權是經(jīng)過公平的市場競價而取得的，而不是劃撥等方式取得的，就不應再收取任何費用。否則可能會出現(xiàn)一個悖論，即房屋所有權人購置了房屋，應該是自家資產(chǎn)的積累，但因為房屋附著的土地使用權的期限問題，則可能使自己陷入不確定的債務中。此外，“自動續(xù)期”與“再行議價”在操作上是不對接的。商品房土地的使用權人最初是開發(fā)商，及至商品房銷售給業(yè)主，使用權則由一個開發(fā)商變成人數(shù)眾多的房屋購買者，再行議價的對象將不特定增多，除非強制，否則協(xié)商無從談起。未來對住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期問題的處理應慎之又慎，在沒有更好的辦法之前，維持現(xiàn)狀就是最好的辦法。

熊丙萬則認為，這里有必要作以下類型對比分析：一是對比住宅性建設用地和商業(yè)性建設用地，后者需要按照市場和商業(yè)邏輯運作，收取相對較高的費用，是有正當性的。但前者的基本目的是保障公民的基本生存和居住，頂多只能收取與公共支出相對稱的必要費用。二是要區(qū)分單套住宅性建設用地與多套住宅性建設用地。前者的保障性功能十分明顯，只能收取用于政府提供公共產(chǎn)品的費用；后者具有商業(yè)和投資性，可以考慮通過交易稅或者持有稅的方式收取土地使用費。三是區(qū)分農村宅基地使用權與城市住宅性建設用地使用權。前者是沒有期限的，也即永久期限的，且是免費的。對后者而言，無論是采用補交土地出讓金的方式，還是房地產(chǎn)稅的模式，都應當保證房屋所有人對土地享有長期穩(wěn)定的使用權。在形式上，可以是補交與續(xù)期相當?shù)耐恋爻鲎尳?，也可以是房地產(chǎn)稅。這都是技術性問題。但無論如何，這種費用都應當以滿足公共產(chǎn)品的供給成本為限制。

一般而言，物權法關于“自動續(xù)期”的規(guī)定已經(jīng)初步確立了該物權的永久性基礎。但是，住宅建設用地使用權人在續(xù)期時，是否應當繼續(xù)支付土地出讓金呢？劉俊海表示，“應當免費將利益讓給業(yè)主。從公平角度講，購房者買房時的房款里已包含消費者為取得國有土地使用權而付出的公平合理部分，即相當于獲得了永久性使用權。如果將來追加費用，勢必導致現(xiàn)有商品房價格的不確定性，影響房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定性。而從尊重商品房的商品屬性來看，穩(wěn)定物權既是各國的通行做法，也是以民為本、造福群眾的體現(xiàn)，同時也避免了因實際操作困難而助長新的不公。”他認為，住宅建設用地使用權的續(xù)期問題已經(jīng)成為當今社會的焦點問題，國家應盡快就此出臺相關明確的規(guī)定。

有人認為，無償續(xù)期也存在弊端。陳芳華提出，隨著中國人口的迅猛增長，而土地又是不可再生資源，“無償續(xù)期”必將導致人口與土地的矛盾日益尖銳，甚至導致土地承載不能，進而抑制經(jīng)濟的發(fā)展。解決無償續(xù)期弊端，應根據(jù)物權法第149條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期后，改為以年為單位征收房地產(chǎn)稅或者物業(yè)稅。擁有多套住宅的，第二套房以上才征稅。同時，政府應取消一次性征收70年土地出讓金，將土地出讓金并入物業(yè)稅，新建商品房一律不再征收土地出讓金，而改為由購房者以年為單位繳納物業(yè)稅。

總之，無論是在理論層面，還是在實務操作層面，仍然有很多問題需要認真研究，需要從頂層設計角度，給出系統(tǒng)的、具體明確的解決方案。