■ 專(zhuān)家建議，隨著時(shí)機(jī)成熟，住宅所有權(quán)和土地使用權(quán)可探索“兩權(quán)合一”

■ 《物權(quán)法》明確了“自動(dòng)續(xù)期”，但沒(méi)有落實(shí)細(xì)則，應(yīng)從立法層面爭(zhēng)取盡早解決

有媒體報(bào)道，近期溫州部分市民因房屋土地使用年限到期或即將到期，又要花幾十萬(wàn)元“延期”。盡管溫州方面對(duì)“幾十萬(wàn)元”的內(nèi)容進(jìn)行了澄清，但有關(guān)延期續(xù)費(fèi)的消息依然引發(fā)社會(huì)廣泛熱議和關(guān)注。報(bào)道稱(chēng)，這些市民前不久正常購(gòu)買(mǎi)了一批二手房，卻發(fā)現(xiàn)無(wú)法完成交易，原因竟然是這批房子的土地使用權(quán)只有20年，且已經(jīng)到期。如果要續(xù)期，必須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金。

住宅用地到期后如何處理，牽動(dòng)著有房族的敏感神經(jīng)。我國(guó)《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。那么，住宅用地到期，到底該不該再繳費(fèi)呢？

1.“房”還在，“地”到期了咋辦

根據(jù)媒體的報(bào)道，溫州市民王先生今年3月初買(mǎi)了一套二手房。當(dāng)時(shí)他拿到了房產(chǎn)證和契證，房子過(guò)戶(hù)成功。但是4月7日，買(mǎi)賣(mài)雙方去過(guò)戶(hù)土地證時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，房子的土地使用證只有20年，而且已經(jīng)在3月4日過(guò)期了。溫州市鹿城區(qū)行政審批窗口的工作人員告訴王先生，要拿到新的土地證，必須補(bǔ)繳費(fèi)用延長(zhǎng)土地使用期限，進(jìn)行續(xù)費(fèi)。

王先生的經(jīng)歷并非個(gè)案。事實(shí)上，據(jù)統(tǒng)計(jì)，溫州市區(qū)土地使用年限在2017年底到期的房產(chǎn)有600多套，在2019年底到期的預(yù)計(jì)有1700多套。而改革開(kāi)放最早的深圳已經(jīng)面臨了大量物業(yè)到達(dá)年限或即將到達(dá)年限。

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第149條明確規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。而具體怎么操作，目前國(guó)家并沒(méi)有出臺(tái)補(bǔ)充性文件或者明確的實(shí)施細(xì)則。如何給到期的房產(chǎn)續(xù)期？續(xù)期繳費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)又如何劃定？無(wú)疑是業(yè)主們最關(guān)心的問(wèn)題。

雖然是否需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)尚未明確，但在實(shí)際操作過(guò)程中，到期房產(chǎn)續(xù)期的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)實(shí)行多年。以青島阿里山小區(qū)為例，310戶(hù)業(yè)主的房屋土地使用權(quán)在2009年6月底到期。當(dāng)時(shí)青島政府提出的續(xù)期方案是土地期滿(mǎn)應(yīng)有償續(xù)期，出讓金需要續(xù)交。以區(qū)域過(guò)去1年的平均地價(jià)為計(jì)算基準(zhǔn)，折算到建筑面積大約是60%，因?yàn)楫?dāng)時(shí)黃島區(qū)的地價(jià)是1000元，所以100平方米的房子業(yè)主要補(bǔ)繳地價(jià)6萬(wàn)元。

而早在2004年4月，深圳市就頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》稱(chēng)，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長(zhǎng)土地使用年期。延長(zhǎng)方式包括補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。補(bǔ)交地價(jià)依照的標(biāo)準(zhǔn)為，在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)使用年期減去已使用年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，并按約定年期修正，一次性支付；土地租金按年支付，其標(biāo)準(zhǔn)由深圳市國(guó)土管理部門(mén)定期公布。

2.有償續(xù)期，是否有法理依據(jù)

在我國(guó)，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)期限分為40年、50年或70年不等。居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年。

原中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)指出，溫州出現(xiàn)20年使用權(quán)住宅的情況，有其特殊性。全國(guó)大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代末，使用年限到期問(wèn)題近期不會(huì)集中出現(xiàn)。

溫州市在處理已屆20年期間的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，同意自動(dòng)續(xù)期，但是對(duì)房屋及土地使用權(quán)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，再令業(yè)主補(bǔ)交較高數(shù)額的出讓金。正是這樣的做法，“一石激起千層浪”。據(jù)某門(mén)戶(hù)網(wǎng)站調(diào)查發(fā)現(xiàn)，86.4%的受訪(fǎng)網(wǎng)友認(rèn)為“不應(yīng)該繳納土地出讓金”，78.5%的受訪(fǎng)網(wǎng)友認(rèn)為，土地使用權(quán)到期后，比較合適的做法是“自動(dòng)無(wú)償延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限”。

“在國(guó)家沒(méi)有具體實(shí)施細(xì)則的情況下，目前我們基層國(guó)土部門(mén)只能參照國(guó)有土地出讓的做法，先由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格，根據(jù)單位地價(jià)或折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。”溫州市國(guó)土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清坦言。

這一做法是否符合《物權(quán)法》第149條規(guī)定的原則？對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新表示，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿(mǎn)，必須自動(dòng)續(xù)期，“任何人、任何機(jī)關(guān)包括各級(jí)人民政府都不得違背這一規(guī)定強(qiáng)制要求業(yè)主必須經(jīng)過(guò)申請(qǐng)才能夠給予續(xù)期。同時(shí)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高期間是70年，約定20年以及沒(méi)有達(dá)到70年期間的，首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至70年”。

對(duì)于沒(méi)有達(dá)到70年最高期間續(xù)期至70年的，是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交出讓金？楊立新表示，應(yīng)當(dāng)考慮到以下幾方面因素：一是70年的使用期間與20年等不足70年的期間不同，出讓金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)是不一樣的；二是政府出讓20年的土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金，政府的利益會(huì)受到損失；三是如果20年等期間的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的業(yè)主在續(xù)期時(shí)不補(bǔ)交出讓金，對(duì)其他已經(jīng)繳納了70年出讓金的業(yè)主而言，是不公平的。因此，20年的期間屆滿(mǎn)自動(dòng)續(xù)期的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交20年與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。

“對(duì)于具體出讓金差價(jià)的計(jì)算，應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時(shí)的出讓金價(jià)格計(jì)算，即當(dāng)時(shí)70年期間的出讓金價(jià)格是多少，20年或者其他期間的出讓金與其相比，差額是多少，就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交多少出讓金。考慮到畢竟取得使用權(quán)的當(dāng)時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納而沒(méi)有繳納其余年限的出讓金，因此在補(bǔ)交出讓金時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算20年的銀行貸款利息，由業(yè)主負(fù)擔(dān)。此外，不得再增加任何費(fèi)用。凡是與此方法不同的算法，結(jié)果高于這個(gè)計(jì)算方法的計(jì)算結(jié)果的，都是不正當(dāng)?shù)摹?rdquo;楊立新指出。

楊立新也表示，應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題是，在政府出讓土地使用權(quán)的時(shí)候，確定20年的期間與70年的期間之間的價(jià)格，并非按照一年一年計(jì)算。因此，實(shí)際上20年的期間與70年的期間并非一年一年的計(jì)算，確定差額。應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)禺?dāng)年出讓70年土地使用權(quán)與20年使用權(quán)的差額計(jì)算，更為準(zhǔn)確。超過(guò)當(dāng)年出讓70年土地使用權(quán)的出讓金價(jià)格補(bǔ)交出讓金的，也是不正確的，是侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。