■ 專家建議，隨著時機成熟，住宅所有權(quán)和土地使用權(quán)可探索“兩權(quán)合一”

■ 《物權(quán)法》明確了“自動續(xù)期”，但沒有落實細則，應(yīng)從立法層面爭取盡早解決

有媒體報道，近期溫州部分市民因房屋土地使用年限到期或即將到期，又要花幾十萬元“延期”。盡管溫州方面對“幾十萬元”的內(nèi)容進行了澄清，但有關(guān)延期續(xù)費的消息依然引發(fā)社會廣泛熱議和關(guān)注。報道稱，這些市民前不久正常購買了一批二手房，卻發(fā)現(xiàn)無法完成交易，原因竟然是這批房子的土地使用權(quán)只有20年，且已經(jīng)到期。如果要續(xù)期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。

住宅用地到期后如何處理，牽動著有房族的敏感神經(jīng)。我國《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但“自動續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國家尚未出臺相關(guān)實施細則。那么，住宅用地到期，到底該不該再繳費呢？

1.“房”還在，“地”到期了咋辦

根據(jù)媒體的報道，溫州市民王先生今年3月初買了一套二手房。當(dāng)時他拿到了房產(chǎn)證和契證，房子過戶成功。但是4月7日，買賣雙方去過戶土地證時卻發(fā)現(xiàn)，房子的土地使用證只有20年，而且已經(jīng)在3月4日過期了。溫州市鹿城區(qū)行政審批窗口的工作人員告訴王先生，要拿到新的土地證，必須補繳費用延長土地使用期限，進行續(xù)費。

王先生的經(jīng)歷并非個案。事實上，據(jù)統(tǒng)計，溫州市區(qū)土地使用年限在2017年底到期的房產(chǎn)有600多套，在2019年底到期的預(yù)計有1700多套。而改革開放最早的深圳已經(jīng)面臨了大量物業(yè)到達年限或即將到達年限。

根據(jù)我國《物權(quán)法》第149條明確規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。而具體怎么操作，目前國家并沒有出臺補充性文件或者明確的實施細則。如何給到期的房產(chǎn)續(xù)期？續(xù)期繳費的標(biāo)準(zhǔn)又如何劃定？無疑是業(yè)主們最關(guān)心的問題。

雖然是否需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)尚未明確，但在實際操作過程中，到期房產(chǎn)續(xù)期的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)實行多年。以青島阿里山小區(qū)為例，310戶業(yè)主的房屋土地使用權(quán)在2009年6月底到期。當(dāng)時青島政府提出的續(xù)期方案是土地期滿應(yīng)有償續(xù)期，出讓金需要續(xù)交。以區(qū)域過去1年的平均地價為計算基準(zhǔn)，折算到建筑面積大約是60%，因為當(dāng)時黃島區(qū)的地價是1000元，所以100平方米的房子業(yè)主要補繳地價6萬元。

而早在2004年4月，深圳市就頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》稱，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期。延長方式包括補交地價簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。補交地價依照的標(biāo)準(zhǔn)為，在國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期范圍內(nèi)約定年期的，補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%，并按約定年期修正，一次性支付；土地租金按年支付，其標(biāo)準(zhǔn)由深圳市國土管理部門定期公布。

2.有償續(xù)期，是否有法理依據(jù)

在我國，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)期限分為40年、50年或70年不等。居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年。

原中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容在接受本報記者采訪時指出，溫州出現(xiàn)20年使用權(quán)住宅的情況，有其特殊性。全國大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代末，使用年限到期問題近期不會集中出現(xiàn)。

溫州市在處理已屆20年期間的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，同意自動續(xù)期，但是對房屋及土地使用權(quán)的價值進行評估，再令業(yè)主補交較高數(shù)額的出讓金。正是這樣的做法，“一石激起千層浪”。據(jù)某門戶網(wǎng)站調(diào)查發(fā)現(xiàn)，86.4%的受訪網(wǎng)友認為“不應(yīng)該繳納土地出讓金”，78.5%的受訪網(wǎng)友認為，土地使用權(quán)到期后，比較合適的做法是“自動無償延長土地使用權(quán)期限”。

“在國家沒有具體實施細則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。”溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清坦言。

這一做法是否符合《物權(quán)法》第149條規(guī)定的原則？對此，中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新表示，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，必須自動續(xù)期，“任何人、任何機關(guān)包括各級人民政府都不得違背這一規(guī)定強制要求業(yè)主必須經(jīng)過申請才能夠給予續(xù)期。同時，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高期間是70年，約定20年以及沒有達到70年期間的，首先應(yīng)當(dāng)自動續(xù)期至70年”。

對于沒有達到70年最高期間續(xù)期至70年的，是否應(yīng)當(dāng)補交出讓金？楊立新表示，應(yīng)當(dāng)考慮到以下幾方面因素：一是70年的使用期間與20年等不足70年的期間不同，出讓金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)是不一樣的；二是政府出讓20年的土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補交出讓金，政府的利益會受到損失；三是如果20年等期間的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的業(yè)主在續(xù)期時不補交出讓金，對其他已經(jīng)繳納了70年出讓金的業(yè)主而言，是不公平的。因此，20年的期間屆滿自動續(xù)期的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補交20年與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價。

“對于具體出讓金差價的計算，應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時的出讓金價格計算，即當(dāng)時70年期間的出讓金價格是多少，20年或者其他期間的出讓金與其相比，差額是多少，就應(yīng)當(dāng)補交多少出讓金?？紤]到畢竟取得使用權(quán)的當(dāng)時應(yīng)當(dāng)繳納而沒有繳納其余年限的出讓金，因此在補交出讓金時，應(yīng)當(dāng)計算20年的銀行貸款利息，由業(yè)主負擔(dān)。此外，不得再增加任何費用。凡是與此方法不同的算法，結(jié)果高于這個計算方法的計算結(jié)果的，都是不正當(dāng)?shù)摹?rdquo;楊立新指出。

楊立新也表示，應(yīng)當(dāng)注意的問題是，在政府出讓土地使用權(quán)的時候，確定20年的期間與70年的期間之間的價格，并非按照一年一年計算。因此，實際上20年的期間與70年的期間并非一年一年的計算，確定差額。應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)禺?dāng)年出讓70年土地使用權(quán)與20年使用權(quán)的差額計算，更為準(zhǔn)確。超過當(dāng)年出讓70年土地使用權(quán)的出讓金價格補交出讓金的，也是不正確的，是侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。