3.使用權(quán)“觸限”，立法如何推進(jìn)

未來，隨著住宅用地陸續(xù)“到期”，產(chǎn)權(quán)問題如何處理，是涉及民生關(guān)切的重大問題，呼喚頂層制度設(shè)計(jì)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉建議，購房者在決定購房前，一定要摸清房屋的產(chǎn)權(quán)狀況；同時(shí)，他也呼吁國土部門，盡快出臺(tái)具體方案，應(yīng)對(duì)未來越來越多的住宅土地使用到期問題。

“土地續(xù)期費(fèi)用的征收應(yīng)該首先具備法理基礎(chǔ)。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認(rèn)為，“應(yīng)當(dāng)看到，《物權(quán)法》第149條規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿‘自動(dòng)續(xù)期’，并沒有規(guī)定任何條件。我認(rèn)為既然沒有規(guī)定自動(dòng)續(xù)期的條件，應(yīng)當(dāng)理解為無條件。”

“正所謂‘有恒產(chǎn)者有恒心’，我認(rèn)為有恒產(chǎn)的前提是有恒法。”劉俊海進(jìn)一步解釋，所謂“恒產(chǎn)”，并不是指房屋等建筑物，而是指土地，土地才是真正的恒產(chǎn)。

“《物權(quán)法》規(guī)定了永久性的房屋所有權(quán)，因而住宅等建筑物是準(zhǔn)恒產(chǎn)，不解決住宅的土地權(quán)屬的永久性問題，業(yè)主就不算有恒產(chǎn)，也就難說有恒心。”劉俊海認(rèn)為，從體現(xiàn)以人為本以及物權(quán)屬性的角度來看，土地權(quán)屬是關(guān)系到老百姓安居樂業(yè)的基本民生問題。在我國現(xiàn)行的土地公有的情形下，要想解決人民群眾的恒心問題，就應(yīng)當(dāng)使住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間是永久性的期間，只有永久性的期間，才能夠使我國城市居民對(duì)自己的住宅有恒心，對(duì)國家的制度有恒心。

劉俊海進(jìn)一步表示，在《物權(quán)法》第149條關(guān)于“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定上，已經(jīng)初步確立了該物權(quán)的永久性基礎(chǔ)。因此，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人在續(xù)期時(shí)，不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)繳納土地出讓金。

“我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費(fèi)將利益讓給業(yè)主，也就是讓給人民。”劉俊海強(qiáng)調(diào)。他指出，從公平角度來講，購房者買房時(shí)的房款里已包含消費(fèi)者為取得國有土地使用權(quán)而付出的公平合理部分，即獲得了相當(dāng)于永久性使用權(quán)。如果將來追加費(fèi)用，勢(shì)必導(dǎo)致現(xiàn)有商品房?jī)r(jià)格的不確定性，影響房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定性。“從尊重商品房的商品屬性來看，穩(wěn)定物權(quán)既是各國的通行做法，也是以民為本、造福群眾的體現(xiàn)，同時(shí)也避免了因?qū)嶋H操作困難而助長(zhǎng)新的不公。”

楊立新認(rèn)為，現(xiàn)在發(fā)生的20年住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問題，將《物權(quán)法》第149條規(guī)定遺留的問題提前暴露出來，促使立法者面對(duì)這個(gè)問題，爭(zhēng)取盡早解決，以增強(qiáng)人民群眾對(duì)國家物權(quán)制度的信心。“在把《物權(quán)法》進(jìn)行整合、修訂，編入民法典分則作為物權(quán)法編時(shí)，可以對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行討論，提出具體的解決辦法，可以使這個(gè)問題一勞永逸地予以解決。”他說。

美國房產(chǎn)稅及房產(chǎn)“兩證”情況

美國是私有財(cái)產(chǎn)制，買家在買房的同時(shí)也買下了相應(yīng)的土地。但每年的產(chǎn)權(quán)有持有成本，要付房產(chǎn)稅和房屋保險(xiǎn)。金額是根據(jù)房屋的市值計(jì)算。

?房產(chǎn)稅大約1%。德州、紐約、加州要高一點(diǎn)，基本1.2-2%。房產(chǎn)稅是政府進(jìn)行估價(jià)計(jì)算的。比如估價(jià)100萬美元，每年繳納1萬美元。

?遺產(chǎn)稅，如果房產(chǎn)傳給下一代，需要繳納遺產(chǎn)稅。

?美國商品房買賣中有土地證和房產(chǎn)證。房屋建筑產(chǎn)權(quán)設(shè)置了歸屬年限，按建筑類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)有啥區(qū)別？

根據(jù)《中華人民共和國憲法》，土地的所有權(quán)歸國家和集體所有。土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，民用住宅、地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。

房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（自2007年10月1日起施行）第64條，私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永久的。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于：房屋所有權(quán)是永久的，沒有期限限制；土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)不同，租用國家土地的周期也不同，住宅70年，工業(yè)/科教文衛(wèi)體/綜合類50年，商業(yè)/旅游/娛樂40年。

(記者 邱玥)