隨著國內(nèi)首只公募ＲＥＩＴｓ（房地產(chǎn)信托基金）試點發(fā)行，長期以來被海外投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)——ＲＥＩＴｓ，開始進入中國投資者的資產(chǎn)配置池中。業(yè)內(nèi)人士分析認為，在ＲＥＩＴｓ管理辦法尚未出臺的情況下，此次試點將為未來ＲＥＩＴｓ在中國的發(fā)展探路，并為相關管理規(guī)定的出臺提供寶貴的實踐經(jīng)驗。

國內(nèi)首只公募ＲＥＩＴｓ落地深圳前海

普通人投資商業(yè)寫字樓獲取租金收益和資產(chǎn)增資帶來的收益，這一在美國等發(fā)達市場成熟的投資模式，在深圳前海有了“中國版”。２６日，由深圳市前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)管理局全資控股的深圳市前海金融控股有限公司與鵬華基金合作設計的鵬華前海萬科ＲＥＩＴｓ封閉式混合基金以個案試點的方式正式發(fā)行。這意味著，國內(nèi)投資者可以通過公募基金投資位于深圳前海的萬科企業(yè)公館寫字樓項目，獲取租金收益。

招募書顯示，鵬華前海萬科ＲＥＩＴｓ封閉式混合基金在為期十年的封閉運作期內(nèi)，將不高于基金總資產(chǎn)５０％的比例，投資于深圳萬科前海公館建設管理有限公司的股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)的租金收益，另外不低于５０％的資產(chǎn)投資于股票、債券和貨幣市場工具等，預期風險和收益高于債券型和貨幣基金，低于股票型基金。

（圖片說明：2013年1月16日拍攝的深圳證券交易所大樓。）

深交所副總經(jīng)理林凡表示，此前我國試水的ＲＥＩＴｓ都以私募形式發(fā)行，前海ＲＥＩＴｓ是中國房地產(chǎn)投資信托基金從私募跨向公募的一次飛躍，進一步打開了基金產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展空間。隨著中國資本市場改革創(chuàng)新的深入推進和房地產(chǎn)金融的轉(zhuǎn)型發(fā)展，中國ＲＥＩＴｓ蘊含著蓬勃發(fā)展的巨大潛力，是對傳統(tǒng)證券產(chǎn)品的有效補充。

“前海ＲＥＩＴｓ作為國內(nèi)首只公募房地產(chǎn)信托基金成功推出，標志著擁有‘自由貿(mào)易試驗區(qū)’和‘金融業(yè)對外開放試驗示范窗口’的前海金融創(chuàng)新又有了新的進展，是中國資本市場資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)展史上一個里程碑。”林凡說。

公募ＲＥＩＴｓ為發(fā)展普惠金融注入了新動力

此前中國試水的ＲＥＩＴｓ都以私募形式發(fā)行，對投資者人數(shù)、資金起點均有較高門檻要求。而此次首只公募發(fā)行的鵬華前海萬科ＲＥＩＴｓ的投資門檻則低得多，首次認購金額最低為１０萬元，二級市場最小買入單位為１萬份，使普通投資者也可以參與ＲＥＩＴｓ投資。

在林凡看來，作為一種創(chuàng)新性低風險投資工具，ＲＥＩＴｓ在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下，提高了房地產(chǎn)的流動性與變現(xiàn)能力，為投資者提供了多樣化資產(chǎn)配置的重要選擇，也為資本市場發(fā)展普惠金融注入了新動力，有助于從整體上提升中國社會的財富管理水平。

（圖片說明：廣東省深圳市鹽田區(qū)的萬科總部辦公大樓。）

在海外成熟市場，ＲＥＩＴｓ有著較高的收益率。數(shù)據(jù)顯示，以美國為例，ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品擁有約１萬億美元的市值。過去２０年中，多個ＲＥＩＴｓ板塊實現(xiàn)了兩位數(shù)的年化總回報，如自助式倉儲板塊的年化回報是１６％，公寓、零售、寫字樓是１２％，醫(yī)療是１３％。鵬華基金管理有限公司國際業(yè)務部總經(jīng)理助理尤柏年告訴記者，有近４０００萬美國人通過他們的退休金及養(yǎng)老金計劃投資ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品，包括教師、消防員、企業(yè)管理者及退休人士。

但深圳市前海金融控股有限公司董事長李強也表示，ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品雖然比較穩(wěn)健，但依然有一定的風險。“ＲＥＩＴｓ在國內(nèi)剛剛開始，作為一種創(chuàng)新型基金產(chǎn)品，需要向公眾普及ＲＥＩＴｓ的基本知識，并進行風險揭示。任何金融產(chǎn)品都是有風險的，前海ＲＥＩＴｓ的收益率與前海萬科企業(yè)公館的租約和租金直接相關，存在一定的經(jīng)營風險，如果租金情況不好，就會影響投資者的收益。”

前海ＲＥＩＴｓ為ＲＥＩＴｓ發(fā)展及管理探路

實際上，深交所早在２００３年就開始組織團隊著手ＲＥＩＴｓ研究，２０１４年兩只私募ＲＥＩＴｓ在深交所上市交易，如今公募ＲＥＩＴｓ也即將上市。從經(jīng)驗上看，ＲＥＩＴｓ基金在幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，加快資金流轉(zhuǎn)速度，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和擴展方面有積極作用。然而，目前我國對ＲＥＩＴｓ持審慎態(tài)度，在管理上仍缺少明確的法規(guī)，并且有分析認為現(xiàn)在推出ＲＥＩＴｓ為時過早。業(yè)內(nèi)人士認為，此次首只公募ＲＥＩＴｓ的發(fā)行，將對ＲＥＩＴｓ的實際效果進行測驗，并為未來制定管理法規(guī)提供一定的依據(jù)。

近年來，兩只私募形式的ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品“中信啟航”和“蘇寧云創(chuàng)”先后在深交所綜合協(xié)議平臺掛牌轉(zhuǎn)讓。以已經(jīng)在深交所掛牌的私募ＲＥＩＴｓ蘇寧云創(chuàng)為例。對于零售企業(yè)來說，需要進行產(chǎn)業(yè)鏈整合，因而蘇寧購置了大量各城市核心區(qū)域的門店，這些重資產(chǎn)都是企業(yè)的負擔，而將這些重資產(chǎn)未來的增值收益從企業(yè)里剝離出來，引入市場投資人，不僅可以減輕企業(yè)負擔，投資者也可以依靠蘇寧產(chǎn)業(yè)鏈整合，獲得穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的回報。

（圖片說明：2013年12月19日拍攝的深圳市中心在建和已建成的樓房。）

隨著首只公募ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品推出，探索運用公募ＲＥＩＴｓ模式來開發(fā)建設公共設施，利用市場機制引導社會資金參與投資包括保障房、醫(yī)院、學校等具有現(xiàn)金收益權(quán)的設施正在逐漸成為現(xiàn)實。林凡說，前海公募ＲＥＩＴｓ推出以后，有多家基金公司意欲尋求開發(fā)ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品。未來中國的ＲＥＩＴｓ品種會不斷增加，規(guī)模會不斷擴大，可能會成為資本市場的一個重要產(chǎn)品。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會副秘書長王剛預計，ＲＥＩＴｓ未來在中國的市場規(guī)模應該是幾百億元起，上千億元也是有可能的。

“ＲＥＩＴｓ作為市場化的融資工具，通過收購建成物業(yè)或合作經(jīng)營等創(chuàng)新模式，能夠盤活存量資產(chǎn)，從而促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。未來在前海計劃以公租房等為標的物來開展更多的ＲＥＩＴｓ的試點，以撬動更多地社會資本參與開發(fā)建設。”李強說。

但是，鵬華基金管理有限公司國際業(yè)務部總經(jīng)理助理尤柏年告訴記者，目前，監(jiān)管部門還沒有出臺ＲＥＩＴｓ基金管理辦法，因此前海ＲＥＩＴｓ只是一個試點項目。在試點運作的環(huán)境下，必須按照《基金法》能做的架構(gòu)去運作。目前的政策只允許將50%的資產(chǎn)投資于物業(yè)。如果未來市場成熟了，可以把ＲＥＩＴｓ做得更純粹一點。

李強表示，公募ＲＥＩＴｓ基金目前在中國仍處于試點階段，作為中國金融改革的試驗田，前海在金融創(chuàng)新上邁出了重要的一步，但前海ＲＥＩＴｓ在運作中可能會遇到很多問題，而這些問題所產(chǎn)生的經(jīng)驗和教訓將為相關政策部門制定ＲＥＩＴｓ基金管理細則提供一定的參考，為未來ＲＥＩＴｓ在中國的發(fā)展積累經(jīng)驗。（完）

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