隨著國(guó)內(nèi)首只公募ＲＥＩＴｓ（房地產(chǎn)信托基金）試點(diǎn)發(fā)行，長(zhǎng)期以來(lái)被海外投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)——ＲＥＩＴｓ，開始進(jìn)入中國(guó)投資者的資產(chǎn)配置池中。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在ＲＥＩＴｓ管理辦法尚未出臺(tái)的情況下，此次試點(diǎn)將為未來(lái)ＲＥＩＴｓ在中國(guó)的發(fā)展探路，并為相關(guān)管理規(guī)定的出臺(tái)提供寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

國(guó)內(nèi)首只公募ＲＥＩＴｓ落地深圳前海

普通人投資商業(yè)寫字樓獲取租金收益和資產(chǎn)增資帶來(lái)的收益，這一在美國(guó)等發(fā)達(dá)市場(chǎng)成熟的投資模式，在深圳前海有了“中國(guó)版”。２６日，由深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局全資控股的深圳市前海金融控股有限公司與鵬華基金合作設(shè)計(jì)的鵬華前海萬(wàn)科ＲＥＩＴｓ封閉式混合基金以個(gè)案試點(diǎn)的方式正式發(fā)行。這意味著，國(guó)內(nèi)投資者可以通過(guò)公募基金投資位于深圳前海的萬(wàn)科企業(yè)公館寫字樓項(xiàng)目，獲取租金收益。

招募書顯示，鵬華前海萬(wàn)科ＲＥＩＴｓ封閉式混合基金在為期十年的封閉運(yùn)作期內(nèi)，將不高于基金總資產(chǎn)５０％的比例，投資于深圳萬(wàn)科前海公館建設(shè)管理有限公司的股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)的租金收益，另外不低于５０％的資產(chǎn)投資于股票、債券和貨幣市場(chǎng)工具等，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型和貨幣基金，低于股票型基金。

（圖片說(shuō)明：2013年1月16日拍攝的深圳證券交易所大樓。）

深交所副總經(jīng)理林凡表示，此前我國(guó)試水的ＲＥＩＴｓ都以私募形式發(fā)行，前海ＲＥＩＴｓ是中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金從私募跨向公募的一次飛躍，進(jìn)一步打開了基金產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展空間。隨著中國(guó)資本市場(chǎng)改革創(chuàng)新的深入推進(jìn)和房地產(chǎn)金融的轉(zhuǎn)型發(fā)展，中國(guó)ＲＥＩＴｓ蘊(yùn)含著蓬勃發(fā)展的巨大潛力，是對(duì)傳統(tǒng)證券產(chǎn)品的有效補(bǔ)充。

“前海ＲＥＩＴｓ作為國(guó)內(nèi)首只公募房地產(chǎn)信托基金成功推出，標(biāo)志著擁有‘自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)’和‘金融業(yè)對(duì)外開放試驗(yàn)示范窗口’的前海金融創(chuàng)新又有了新的進(jìn)展，是中國(guó)資本市場(chǎng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)展史上一個(gè)里程碑。”林凡說(shuō)。

公募ＲＥＩＴｓ為發(fā)展普惠金融注入了新動(dòng)力

此前中國(guó)試水的ＲＥＩＴｓ都以私募形式發(fā)行，對(duì)投資者人數(shù)、資金起點(diǎn)均有較高門檻要求。而此次首只公募發(fā)行的鵬華前海萬(wàn)科ＲＥＩＴｓ的投資門檻則低得多，首次認(rèn)購(gòu)金額最低為１０萬(wàn)元，二級(jí)市場(chǎng)最小買入單位為１萬(wàn)份，使普通投資者也可以參與ＲＥＩＴｓ投資。

在林凡看來(lái)，作為一種創(chuàng)新性低風(fēng)險(xiǎn)投資工具，ＲＥＩＴｓ在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下，提高了房地產(chǎn)的流動(dòng)性與變現(xiàn)能力，為投資者提供了多樣化資產(chǎn)配置的重要選擇，也為資本市場(chǎng)發(fā)展普惠金融注入了新動(dòng)力，有助于從整體上提升中國(guó)社會(huì)的財(cái)富管理水平。

（圖片說(shuō)明：廣東省深圳市鹽田區(qū)的萬(wàn)科總部辦公大樓。）

在海外成熟市場(chǎng)，ＲＥＩＴｓ有著較高的收益率。數(shù)據(jù)顯示，以美國(guó)為例，ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品擁有約１萬(wàn)億美元的市值。過(guò)去２０年中，多個(gè)ＲＥＩＴｓ板塊實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的年化總回報(bào)，如自助式倉(cāng)儲(chǔ)板塊的年化回報(bào)是１６％，公寓、零售、寫字樓是１２％，醫(yī)療是１３％。鵬華基金管理有限公司國(guó)際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理助理尤柏年告訴記者，有近４０００萬(wàn)美國(guó)人通過(guò)他們的退休金及養(yǎng)老金計(jì)劃投資ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品，包括教師、消防員、企業(yè)管理者及退休人士。

但深圳市前海金融控股有限公司董事長(zhǎng)李強(qiáng)也表示，ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品雖然比較穩(wěn)健，但依然有一定的風(fēng)險(xiǎn)。“ＲＥＩＴｓ在國(guó)內(nèi)剛剛開始，作為一種創(chuàng)新型基金產(chǎn)品，需要向公眾普及ＲＥＩＴｓ的基本知識(shí)，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)揭示。任何金融產(chǎn)品都是有風(fēng)險(xiǎn)的，前海ＲＥＩＴｓ的收益率與前海萬(wàn)科企業(yè)公館的租約和租金直接相關(guān)，存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果租金情況不好，就會(huì)影響投資者的收益。”

前海ＲＥＩＴｓ為ＲＥＩＴｓ發(fā)展及管理探路

實(shí)際上，深交所早在２００３年就開始組織團(tuán)隊(duì)著手ＲＥＩＴｓ研究，２０１４年兩只私募ＲＥＩＴｓ在深交所上市交易，如今公募ＲＥＩＴｓ也即將上市。從經(jīng)驗(yàn)上看，ＲＥＩＴｓ基金在幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，加快資金流轉(zhuǎn)速度，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和擴(kuò)展方面有積極作用。然而，目前我國(guó)對(duì)ＲＥＩＴｓ持審慎態(tài)度，在管理上仍缺少明確的法規(guī)，并且有分析認(rèn)為現(xiàn)在推出ＲＥＩＴｓ為時(shí)過(guò)早。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次首只公募ＲＥＩＴｓ的發(fā)行，將對(duì)ＲＥＩＴｓ的實(shí)際效果進(jìn)行測(cè)驗(yàn)，并為未來(lái)制定管理法規(guī)提供一定的依據(jù)。

近年來(lái)，兩只私募形式的ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品“中信啟航”和“蘇寧云創(chuàng)”先后在深交所綜合協(xié)議平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓。以已經(jīng)在深交所掛牌的私募ＲＥＩＴｓ蘇寧云創(chuàng)為例。對(duì)于零售企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈整合，因而蘇寧購(gòu)置了大量各城市核心區(qū)域的門店，這些重資產(chǎn)都是企業(yè)的負(fù)擔(dān)，而將這些重資產(chǎn)未來(lái)的增值收益從企業(yè)里剝離出來(lái)，引入市場(chǎng)投資人，不僅可以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，投資者也可以依靠蘇寧產(chǎn)業(yè)鏈整合，獲得穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的回報(bào)。

（圖片說(shuō)明：2013年12月19日拍攝的深圳市中心在建和已建成的樓房。）

隨著首只公募ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品推出，探索運(yùn)用公募ＲＥＩＴｓ模式來(lái)開發(fā)建設(shè)公共設(shè)施，利用市場(chǎng)機(jī)制引導(dǎo)社會(huì)資金參與投資包括保障房、醫(yī)院、學(xué)校等具有現(xiàn)金收益權(quán)的設(shè)施正在逐漸成為現(xiàn)實(shí)。林凡說(shuō)，前海公募ＲＥＩＴｓ推出以后，有多家基金公司意欲尋求開發(fā)ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品。未來(lái)中國(guó)的ＲＥＩＴｓ品種會(huì)不斷增加，規(guī)模會(huì)不斷擴(kuò)大，可能會(huì)成為資本市場(chǎng)的一個(gè)重要產(chǎn)品。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)王剛預(yù)計(jì)，ＲＥＩＴｓ未來(lái)在中國(guó)的市場(chǎng)規(guī)模應(yīng)該是幾百億元起，上千億元也是有可能的。

“ＲＥＩＴｓ作為市場(chǎng)化的融資工具，通過(guò)收購(gòu)建成物業(yè)或合作經(jīng)營(yíng)等創(chuàng)新模式，能夠盤活存量資產(chǎn)，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。未來(lái)在前海計(jì)劃以公租房等為標(biāo)的物來(lái)開展更多的ＲＥＩＴｓ的試點(diǎn)，以撬動(dòng)更多地社會(huì)資本參與開發(fā)建設(shè)。”李強(qiáng)說(shuō)。

但是，鵬華基金管理有限公司國(guó)際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理助理尤柏年告訴記者，目前，監(jiān)管部門還沒有出臺(tái)ＲＥＩＴｓ基金管理辦法，因此前海ＲＥＩＴｓ只是一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。在試點(diǎn)運(yùn)作的環(huán)境下，必須按照《基金法》能做的架構(gòu)去運(yùn)作。目前的政策只允許將50%的資產(chǎn)投資于物業(yè)。如果未來(lái)市場(chǎng)成熟了，可以把ＲＥＩＴｓ做得更純粹一點(diǎn)。

李強(qiáng)表示，公募ＲＥＩＴｓ基金目前在中國(guó)仍處于試點(diǎn)階段，作為中國(guó)金融改革的試驗(yàn)田，前海在金融創(chuàng)新上邁出了重要的一步，但前海ＲＥＩＴｓ在運(yùn)作中可能會(huì)遇到很多問題，而這些問題所產(chǎn)生的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)將為相關(guān)政策部門制定ＲＥＩＴｓ基金管理細(xì)則提供一定的參考，為未來(lái)ＲＥＩＴｓ在中國(guó)的發(fā)展積累經(jīng)驗(yàn)。（完）

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