長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)政策的核心是構(gòu)建穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系

從長(zhǎng)遠(yuǎn)政策來看，房地產(chǎn)政策的核心應(yīng)是按照中央提出的“建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系”。這個(gè)住房供應(yīng)體系應(yīng)體現(xiàn)民生優(yōu)先，穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系有利于穩(wěn)定市場(chǎng)各方預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

基于改革開放以來，特別是近10年來中國(guó)住房建設(shè)的快速發(fā)展，我們已經(jīng)度過住房極度短缺的階段。今后住房供應(yīng)體系的建立，應(yīng)是努力促使住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生利益、資源承載力和諧相融，特別注重住房的民生屬性，特別關(guān)注住房消費(fèi)的公平性，并對(duì)過度住房占有和資源消耗加以約束，全面實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)。所以，筆者認(rèn)為，建立民生優(yōu)先的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系應(yīng)以黨的十八大提出的“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”為原則，通過建設(shè)保障性住房、提供幫扶政策支持居民租購(gòu)住房、鼓勵(lì)居民依靠自身的努力改善住房、有效抑制投機(jī)投資性住房需求等方式，最終形成政府(或單位)擁有產(chǎn)權(quán)的公租房、政府(或單位)和個(gè)人共同擁有產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)房、私人擁有完全產(chǎn)權(quán)的私人住房組成的，并且相互可過渡的覆蓋城鎮(zhèn)全體居民的住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的住房目標(biāo)。具體如下：

1.以建設(shè)公租房的方式對(duì)低收入家庭提供租賃式的保障

公租房的建設(shè)和維護(hù)需要投入大量公共資源，應(yīng)以?；緸樵瓌t，只針對(duì)城鎮(zhèn)戶籍家庭和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員中的低收入住房困難戶，提供租賃保障。是保障“有房住”，而不是保障“擁有住房”。公租房建設(shè)由政府投資(或單位)投資并擁有完全產(chǎn)權(quán)。面積標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)家庭人數(shù)情況，應(yīng)嚴(yán)格限制在40-50平方米范圍。當(dāng)達(dá)到住房存量超過需求的發(fā)展階段后，對(duì)長(zhǎng)期租戶可以考慮逐步出售政府(或單位)的產(chǎn)權(quán)。

2.以貨幣補(bǔ)貼的方式將保障與市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合起來

政府保障除了建房方式以外，還應(yīng)發(fā)揮貨幣補(bǔ)貼靈活性強(qiáng)、便于退出的優(yōu)勢(shì)，通過貼租、貼息、購(gòu)房補(bǔ)貼、免稅和退稅等方式調(diào)動(dòng)城鎮(zhèn)中低收入群體自我解決住房困難的主動(dòng)性和積極性。政府的支持起到“四兩撥千斤”的作用，把市場(chǎng)提供與政府支持有機(jī)結(jié)合起來，減輕政府建設(shè)公租房的財(cái)政壓力，充分發(fā)揮市場(chǎng)供給的效率。對(duì)此需要完善相應(yīng)的財(cái)稅支持政策。

以2011年為分界點(diǎn)，全國(guó)的住房供求關(guān)系開始發(fā)生變化。

3.以共有產(chǎn)權(quán)方式支持“夾心層”群體的住房需求

“夾心層”主要指城鎮(zhèn)中新就業(yè)的無(wú)住房職工家庭和居住在棚戶區(qū)中的業(yè)主。這是中國(guó)新增住房需求的主體，特別是部分在大城市新就業(yè)的職工，穩(wěn)定居住的需求十分迫切，未來收入前景良好，但由于積累少，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定居住的門檻較高，他們?cè)诰蜆I(yè)初期完全靠自己的力量難以解決住房困難，如果全部納入公租房提供保障，則既加重財(cái)政負(fù)擔(dān)，也難以滿足他們未來不斷自我改善住房條件的愿望。而采取共有產(chǎn)權(quán)方式提供住房，可以使他們相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)初次購(gòu)房的需求，以后再改善就有條件完全靠自己了。對(duì)于居住在老工礦區(qū)和老城區(qū)中的棚戶區(qū)居民，在棚戶區(qū)改造后增加的住房面積，有的一時(shí)難以支付，政府也不可能無(wú)償提供，所以，共有產(chǎn)權(quán)的方式可以較好地解決棚戶區(qū)改造中的分配問題。

從具體政策上，共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)對(duì)象是在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)一定年限的首次購(gòu)房家庭（不包括單身）和棚戶區(qū)改造后擴(kuò)大住房面積的家庭，只能享受一次。當(dāng)居住一定年限后交易里，需按政府（或單位）與個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例分享收益，防止尋租。政府（或單位）與購(gòu)房者各自持有的產(chǎn)權(quán)份額可按規(guī)定相互購(gòu)買。