二是新房市場達到高點，競爭將不斷加劇。隨著房地產(chǎn)總量問題的基本解決，二手房市場將會興起，那么根據(jù)供求關(guān)系研究房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢時，供給不僅僅是新房，而是新房加二手房。中國的房地產(chǎn)市場一定會發(fā)展到發(fā)達國家今天的市場格局，即房地產(chǎn)交易以存量房為主。目前，中國一線城市的二手房交易已經(jīng)超過新房交易一倍以上，全國其他城市二手房也在增長，所以即使未來還有需求，甚至需求還在增長，但對新房的需求有可能降低，這必將導致房地產(chǎn)市場競爭加劇。

三是結(jié)構(gòu)性機會顯現(xiàn)，細分市場是必然。未來中國房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間，但這個空間不是普遍性的，而主要是結(jié)構(gòu)性的。在結(jié)構(gòu)性機會下，區(qū)域位置更顯價值，判斷什么樣的區(qū)域位置可投資，需要從宏觀、中觀、微觀三個層而分析把握。城市群發(fā)展快、高速交通網(wǎng)覆蓋、資源條件優(yōu)、公共服務(wù)水平高的地方投資空間大。不僅投資區(qū)域需要選擇，投資業(yè)態(tài)、產(chǎn)品類型等結(jié)構(gòu)性機會也大量存在，這就需要細分市場。

四是非傳統(tǒng)住宅市場空間增大，但是機遇和風險并存。過去由于住宅投資占房地產(chǎn)投資的比例較高，所以經(jīng)常把房地產(chǎn)市場代表住房市場，所說的房地產(chǎn)調(diào)控也都是住房市場的調(diào)控。但未來，住房市場投資總量仍然很大，但增速會下降，非傳統(tǒng)住宅的投資總量比不上住宅，但增速會上升。非傳統(tǒng)住宅包括創(chuàng)新性的住宅產(chǎn)品，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)辦公樓宇投資，以價值提升為核心的存量房開發(fā)，以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、休閑、度假為核心的新型地產(chǎn)，以服務(wù)配套為核心的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)支撐為核心的房地產(chǎn)服務(wù)等。

五是市場集中度提高，行業(yè)整合在所難免。隨著今后房地產(chǎn)市場競爭加劇，房地產(chǎn)市場集中度將不斷提高。部分資金實力大和專業(yè)化能力強的企業(yè)將會不斷提高市場份額，而部分企業(yè)將會逐步退出房地產(chǎn)市場。整個房地產(chǎn)行業(yè)未來的兼并、重組、整合等調(diào)整在所再免，所以，今后一定會有一些企業(yè)和地方出現(xiàn)問題，但這不代表整體。而這種調(diào)整有利于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、研究員）