當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)入新階段

以2011年為分界點(diǎn)，全國(guó)的住房供求關(guān)系開始發(fā)生變化。2011年以前，全國(guó)供求關(guān)系總體偏緊，部分地區(qū)過(guò)緊。所以那時(shí)全國(guó)的房?jī)r(jià)普遍上漲，而出臺(tái)的政策基本上都是抑制房?jī)r(jià)上漲的。2011年以后，全國(guó)的供求關(guān)系出現(xiàn)從過(guò)去總體偏緊、部分過(guò)緊到現(xiàn)在總體偏松、部分地區(qū)過(guò)剩的格局。比較施工面積增長(zhǎng)速度和銷售面積增長(zhǎng)速度可以看到，從2011年開始，供給的增長(zhǎng)速度比銷售的增長(zhǎng)速度快1倍左右。出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變的原因主要有三方面：

第一個(gè)原因與前期寬松的流動(dòng)性有關(guān)。2009年、2010年為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，中國(guó)實(shí)施了寬松的貨幣政策，由于出口受到了極大地影響，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資領(lǐng)域有限，大量資金或明或暗、或直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，直接增加了房地產(chǎn)的供給。

第二個(gè)原因與2011年開始的房地產(chǎn)政策有關(guān)系。2011年1月26號(hào)國(guó)8條出臺(tái)，核心就是限購(gòu)和限貸，房?jī)r(jià)上漲快的49個(gè)城市限購(gòu)，全國(guó)范圍內(nèi)購(gòu)買第三套房不貸款、購(gòu)買第二套房首付提高到60%，利率提高到1.1倍。調(diào)控政策對(duì)抑制新增的投資投機(jī)性需求產(chǎn)生了積極作用，但也直接改變了民間投資房地產(chǎn)的方式，由原來(lái)買房投資開始轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房地產(chǎn)的私募、信托、理財(cái)，而這些資金都進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)。過(guò)去房地產(chǎn)的需求資金，現(xiàn)在變成供給資金，大大增加了房地產(chǎn)的供給能力。

第三個(gè)原因涉及到地方政府的土地財(cái)政。近幾年許多地方或提高土地出讓面積，或提高建筑容積率，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加。

按照目前的銷售和供給速度看，供求關(guān)系總體偏松，對(duì)開發(fā)企業(yè)來(lái)講還是消化庫(kù)存為主，所以大幅度漲價(jià)的環(huán)境目前不存在。但供求關(guān)系是動(dòng)態(tài)的，2014年住房的新開工面積較低，而商品房的銷售面積處于歷史的第二高位，供求關(guān)系在逐步調(diào)整，但調(diào)整到位總體上還需要一段時(shí)間。當(dāng)然，地區(qū)間的差異仍然存在。

目前的政策是優(yōu)化回歸兼顧改革

2014年各地根據(jù)變化了的市場(chǎng)情況陸續(xù)進(jìn)行了政策調(diào)整。目前除四個(gè)一線城市外，限購(gòu)政策均已取消，這主要是在市場(chǎng)供求關(guān)系變化后，政策逐步去行政化的調(diào)整。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展，但與市場(chǎng)相適應(yīng)的法律和制度建立不夠完善，比如在市場(chǎng)條件下應(yīng)對(duì)住房資產(chǎn)化的稅法缺乏，落實(shí)住房保障的立法缺乏，適合房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的金融政策缺乏，支持首次購(gòu)房的財(cái)稅政策缺乏，鼓勵(lì)改善性需求的稅收政策缺乏，規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策缺乏等等，這些都涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，需要按市場(chǎng)規(guī)律在政策和制度建設(shè)上深化改革，不斷完善，真正建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于做好進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下文簡(jiǎn)稱《通知》）。這個(gè)政策被社會(huì)上普遍認(rèn)為是“救市”，但更確切地說(shuō)，它是根據(jù)市場(chǎng)變化對(duì)過(guò)去過(guò)緊政策進(jìn)行的一種常態(tài)“恢復(fù)”，是優(yōu)化和調(diào)整，把過(guò)去過(guò)度行政化的一些手段恢復(fù)到常態(tài)，還談不上是“救市”。另一方面，這個(gè)政策也表明了房地產(chǎn)金融改革的方向。

從恢復(fù)常態(tài)來(lái)看，《通知》有四個(gè)要點(diǎn)：第一，今后地方政策搞公共租賃住房和棚戶區(qū)改造貸款期限延長(zhǎng)到25年，這是保障性住房建設(shè)最基本的資金保障，有了長(zhǎng)期資金的支持，各地政府建設(shè)保障性住房才能落實(shí)。第二，對(duì)于購(gòu)買首套房利率打7折，這是對(duì)首次置業(yè)家庭的政策支持，而對(duì)首次置業(yè)家庭各國(guó)都有支持政策，因?yàn)樗婕吧鐣?huì)穩(wěn)定，所以應(yīng)是常態(tài)政策。第三，對(duì)于已經(jīng)還清貸款購(gòu)買第二套房的改善性需求，實(shí)行首套房政策，這是把過(guò)去購(gòu)買第二套從嚴(yán)的政策進(jìn)行了調(diào)整，實(shí)事求是地把住房改善視同民生，在政策上予以支持。第四，即使購(gòu)買首套住房首付也不能低于30%，仍屬于較高門檻，這將極大地保證了中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)房地產(chǎn)貸款危機(jī)，如果是搞零首付或過(guò)低的首付，那才算是“救市”。