五、需要什么樣的政策應(yīng)對(duì)？

首先需要明確政策要應(yīng)對(duì)什么？

（1）投資性需求退場(chǎng)和真實(shí)性需求進(jìn)場(chǎng)接續(xù)中帶來的短期沖擊性落差；（2）投資效應(yīng)向財(cái)富效應(yīng)逐步過渡中帶來的轉(zhuǎn)換落差。投資性需求大潮正在快速退卻，而真實(shí)性需求的進(jìn)場(chǎng)依舊緩慢，這一進(jìn)一退之間不可避免帶來投資的回落，短時(shí)間內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能形成負(fù)面影響。

其次如何更好應(yīng)對(duì)？

短期內(nèi)，可通過有真實(shí)需求的城鎮(zhèn)化過程中的基建投資予以一定程度的對(duì)沖兩類需求進(jìn)退間形成的落差。

中長(zhǎng)期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)通過加快戶籍制度改革、更加公平的公共服務(wù)共享以及更加積極的住房融資政策加快真實(shí)性需求的進(jìn)場(chǎng)步伐，適當(dāng)降低首套房的首付比例，激活居民部門潛在的加杠桿空間；同時(shí)，著眼于建立長(zhǎng)期有利于房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)發(fā)揮的制度安排，例如，更為市場(chǎng)化的住房金融創(chuàng)新、增強(qiáng)而非削弱財(cái)富效應(yīng)的住房保障制度。從數(shù)據(jù)上來看，中國(guó)居民部門債務(wù)雖然自金融危機(jī)之后有較快的提升，占GDP比重從2008年約18%上升至2013年的約33%，漲幅約15個(gè)百分點(diǎn)。但其絕對(duì)水平仍然較為健康，遠(yuǎn)低于其他國(guó)家，僅與50年代末期的美國(guó)、70年代初期的日本和80年代末的韓國(guó)水平相近。加杠桿的空間能否真實(shí)轉(zhuǎn)化為加杠桿的能力，取決于我們依賴什么樣的金融體系，是否可以更好地支持居民運(yùn)用金融杠桿。