三、中國房地產(chǎn)即將經(jīng)歷什么樣的拐點？

首先，目前中國正在迎來新開工和銷售面積的拐點。對比過去幾年的數(shù)據(jù)，2013年13.1億平方米的銷售量很可能是中國房地產(chǎn)市場銷售的天花板。2002-2012年十年間房地產(chǎn)市場高歌猛進，總銷售面積約60多億平米。2010-2012年銷售面積每年大概10.5-11億平米，而13年銷售面積達到13億平方米，增幅達到20%。

然而這一拐點的出現(xiàn)并不意味著未來新開工面積會出現(xiàn)陡降。一個重要的原因是，即便新開工的套數(shù)會明顯下降，但住房升級帶來的套均面積擴張可以一定程度上對沖套數(shù)下降的影響。據(jù)調查，2012年全國城鎮(zhèn)家庭住房建筑面積的中位數(shù)為80平方米，低于主要發(fā)達國家。中國當前城鎮(zhèn)人口人均住宅面積為33平方米，不僅遠低于人均耕地面積較為廣闊的美國、法國、西班牙等地，更是低于同樣土地資源匱乏的日本、英國以及荷蘭等國家，同時中國的城市中依然有不少居民的居住條件較差。

其次，中國房地產(chǎn)市場需求的拐點可能還沒有到來，驅動需求的因素還在發(fā)生積極的變化。具體來看：

（1）中國家庭仍在裂變進程中。2012年中國家庭戶均人數(shù)為3.02人，家庭數(shù)量4.3億戶，家庭規(guī)模日益小型化的趨勢仍在延續(xù)。盡管人口增長率已處于較低水平，但家庭數(shù)量還會在一個時期內(nèi)持續(xù)增長。據(jù)預測，2040年中國的家庭戶數(shù)量將跨上5億戶臺階，2045年才達到峰值（約5.04億），到2050年仍將保持在5億戶左右的規(guī)模。如果假設中國的房屋周轉率（turnover，即每年房產(chǎn)交易量/家庭數(shù)量）僅為2%（美國長期平均均為4.5%、日本最低水平為2%、英國為4-6%），則每年成交的房屋套數(shù)也至少在1000萬套。當然，這其中將包含大量的二手房交易量。

（2）中國城鎮(zhèn)化紅利還在繼續(xù)釋放。過去十多年中國房地產(chǎn)膨脹的需求更多由城市領地外延式擴張帶來的人口自然增長而驅動，城鎮(zhèn)化進程的人口遷徙特別是農(nóng)民工實現(xiàn)向市民化帶動的房地產(chǎn)需求才剛剛萌芽。據(jù)統(tǒng)計，僅10%的流動人口在城鎮(zhèn)地區(qū)擁有住房，絕大部分流動人口進入的是租房市場或工礦廠區(qū)提供的住所。戶籍制度的制約、高達30%首付比例等讓“落腳城市”的夢想對多數(shù)群體遙不可及。如果能夠在上述方面有所松動，城鎮(zhèn)化的房地產(chǎn)紅利能夠得到極大撬動。

（3）居住升級的需求依然存在。過去30多年快速城鎮(zhèn)化浪潮中催生出的房屋，一如整體上缺乏規(guī)劃的城市建設，往往在戶型布局、配套設施等方面都存在明顯的缺陷。隨著人們對戶型結構、綠化環(huán)境、居住面積、物業(yè)服務等更為宜居和人性化的追求，一大批上世紀90年代建成的住房已經(jīng)不能滿足更高質量的改善型需求，正在被動加速折舊。一個與之相印證的事實是，除了一線城市外，多數(shù)城市的二手房交易并不活躍。隨著軌道交通的便利，越來越多的人群放棄居住在城市中陳舊的居所，選擇可接受的距離內(nèi)更大面積和更合理設計的住房。這也是日本房地產(chǎn)業(yè)多年存量供給過剩、而仍有大量新開工的原因。

人均住宅面積國際比較（資料來源：《中國經(jīng)濟增長十年展望》，華創(chuàng)證券）