四、中國房地產(chǎn)供給拐點(diǎn)到來的宏觀影響是什么？

新開工拐點(diǎn)的到來，在宏觀上意味著短期房地產(chǎn)投資的下滑以及對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度的趨勢性下降。而長期來看，這一拐點(diǎn)的到來是否必然意味著對(duì)經(jīng)濟(jì)形成負(fù)面影響則取決于房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)能否順利地由投資效應(yīng)較為平穩(wěn)地逐步切換到財(cái)富效應(yīng)。

如上所述，美國房地產(chǎn)在上世紀(jì)40年代就進(jìn)入了新開工的拐點(diǎn)，然而房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度卻始終能夠保持在10-20%的區(qū)間內(nèi)，其中最大部分來自房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的釋放。對(duì)于居民部門而言，金融市場的繁榮和不斷涌現(xiàn)的金融創(chuàng)新使得上漲的房價(jià)不僅僅是“紙面財(cái)富”，而是通過抵押貸款再融資、倒按揭等為其他消費(fèi)取得了更廣泛的信貸支持。

目前，由于缺少合理的金融安排，中國已購房城鎮(zhèn)人口的財(cái)富效應(yīng)難以實(shí)現(xiàn)，而多數(shù)流動(dòng)人口被排除在抵押貸款市場之外，無法從住房價(jià)值的增長中受益，也沒有刺激其消費(fèi)的正的住房財(cái)富效應(yīng)。2010年，資本收益占城鎮(zhèn)永久居民家庭平均收入的8%，而城鎮(zhèn)流動(dòng)人口的這一比例僅為3.4%。2002至2007年間，人均城鎮(zhèn)住房財(cái)富與人均農(nóng)村住房財(cái)富之間的比例從4.5上升至7.2。因此，如何通過合理的金融安排激發(fā)已購房人群的財(cái)富效應(yīng)，并使得未來流動(dòng)人口具備加杠桿的能力。

新開工拐點(diǎn)的到來，還意味著蔓延擴(kuò)張式的新開工以及依附其上的土地財(cái)政模式的逐步終結(jié)。過去二十多年，中國房地產(chǎn)的新開工是從市中心到郊區(qū)的攤大餅式的建設(shè)方式，由此促成了土地財(cái)政的形成。未來新開工面積不僅難以超越2013年峰值，新開工的結(jié)構(gòu)和性質(zhì)也將發(fā)生根本變化。隨著對(duì)土地用途更合理的規(guī)劃，一半以上的房屋供應(yīng)來自于對(duì)存量土地的集約利用，棚戶區(qū)改造就是典型的做法，地方政府賣地模式將不可持續(xù)。一方面，存量土地的集約利用需要建立公平共享的土地增值收益分配制度，另一方面，土地財(cái)政的日漸式微也要求加快建立與現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的土地財(cái)產(chǎn)稅制度。

新開工拐點(diǎn)的到來，是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果，同時(shí)需求的拐點(diǎn)還遠(yuǎn)未到來，因此對(duì)宏觀的沖擊沒有想象中那么大。經(jīng)過二十多年的高速增長，中國的房地產(chǎn)市場需要一次真實(shí)的調(diào)整。盡管對(duì)住房的需求是切實(shí)存在的，但由于財(cái)富分配的不均衡，住房購買力嚴(yán)重分配不均。在過去的十多年中，財(cái)富爆發(fā)式增長以極大的動(dòng)能釋放在房地產(chǎn)這一類資產(chǎn)上，投資型需求集中進(jìn)場，而供給則或者短時(shí)間內(nèi)難以跟上需求釋放的速度，或者在一次次的行政調(diào)控中被抑制。最近幾年來，隨著財(cái)富配置的多元化、房地產(chǎn)限購政策的不斷升級(jí)，投資性需求的大潮已過，房價(jià)進(jìn)一步上漲的動(dòng)力在衰竭。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查，住房投資性需求已經(jīng)由過去的50%多降到現(xiàn)在的10%左右。而另一方面，真實(shí)性需求則由于面臨著較高的金融約束，無法有效接續(xù)投資性需求退場帶來的宏觀沖擊，需要時(shí)間來逐步消化兩者的落差。