四、中國房地產(chǎn)供給拐點到來的宏觀影響是什么？

新開工拐點的到來，在宏觀上意味著短期房地產(chǎn)投資的下滑以及對經(jīng)濟貢獻度的趨勢性下降。而長期來看，這一拐點的到來是否必然意味著對經(jīng)濟形成負(fù)面影響則取決于房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的貢獻能否順利地由投資效應(yīng)較為平穩(wěn)地逐步切換到財富效應(yīng)。

如上所述，美國房地產(chǎn)在上世紀(jì)40年代就進入了新開工的拐點，然而房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻度卻始終能夠保持在10-20%的區(qū)間內(nèi)，其中最大部分來自房地產(chǎn)財富效應(yīng)的釋放。對于居民部門而言，金融市場的繁榮和不斷涌現(xiàn)的金融創(chuàng)新使得上漲的房價不僅僅是“紙面財富”，而是通過抵押貸款再融資、倒按揭等為其他消費取得了更廣泛的信貸支持。

目前，由于缺少合理的金融安排，中國已購房城鎮(zhèn)人口的財富效應(yīng)難以實現(xiàn)，而多數(shù)流動人口被排除在抵押貸款市場之外，無法從住房價值的增長中受益，也沒有刺激其消費的正的住房財富效應(yīng)。2010年，資本收益占城鎮(zhèn)永久居民家庭平均收入的8%，而城鎮(zhèn)流動人口的這一比例僅為3.4%。2002至2007年間，人均城鎮(zhèn)住房財富與人均農(nóng)村住房財富之間的比例從4.5上升至7.2。因此，如何通過合理的金融安排激發(fā)已購房人群的財富效應(yīng)，并使得未來流動人口具備加杠桿的能力。

新開工拐點的到來，還意味著蔓延擴張式的新開工以及依附其上的土地財政模式的逐步終結(jié)。過去二十多年，中國房地產(chǎn)的新開工是從市中心到郊區(qū)的攤大餅式的建設(shè)方式，由此促成了土地財政的形成。未來新開工面積不僅難以超越2013年峰值，新開工的結(jié)構(gòu)和性質(zhì)也將發(fā)生根本變化。隨著對土地用途更合理的規(guī)劃，一半以上的房屋供應(yīng)來自于對存量土地的集約利用，棚戶區(qū)改造就是典型的做法，地方政府賣地模式將不可持續(xù)。一方面，存量土地的集約利用需要建立公平共享的土地增值收益分配制度，另一方面，土地財政的日漸式微也要求加快建立與現(xiàn)代社會發(fā)展相適應(yīng)的土地財產(chǎn)稅制度。

新開工拐點的到來，是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果，同時需求的拐點還遠(yuǎn)未到來，因此對宏觀的沖擊沒有想象中那么大。經(jīng)過二十多年的高速增長，中國的房地產(chǎn)市場需要一次真實的調(diào)整。盡管對住房的需求是切實存在的，但由于財富分配的不均衡，住房購買力嚴(yán)重分配不均。在過去的十多年中，財富爆發(fā)式增長以極大的動能釋放在房地產(chǎn)這一類資產(chǎn)上，投資型需求集中進場，而供給則或者短時間內(nèi)難以跟上需求釋放的速度，或者在一次次的行政調(diào)控中被抑制。最近幾年來，隨著財富配置的多元化、房地產(chǎn)限購政策的不斷升級，投資性需求的大潮已過，房價進一步上漲的動力在衰竭。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查，住房投資性需求已經(jīng)由過去的50%多降到現(xiàn)在的10%左右。而另一方面，真實性需求則由于面臨著較高的金融約束，無法有效接續(xù)投資性需求退場帶來的宏觀沖擊，需要時間來逐步消化兩者的落差。