近期，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)觸及“拐點(diǎn)”的論調(diào)不絕于耳，然而，泛泛的爭(zhēng)論往往會(huì)忽略細(xì)節(jié)和真相。“拐點(diǎn)之爭(zhēng)”首先需要厘清的是我們究竟面臨怎樣的拐點(diǎn)？供給拐點(diǎn)、需求拐點(diǎn)、房?jī)r(jià)拐點(diǎn)背后所暗含的宏觀含義存在顯著的差異，而且這三個(gè)拐點(diǎn)到來的時(shí)間節(jié)奏和疊加程度并不完全相同，應(yīng)對(duì)不同拐點(diǎn)、不同時(shí)序、不同疊加程度所需要的政策組合也將不同，因此，需要區(qū)別對(duì)待。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的問題是：供給層面，中國正逐步進(jìn)入新房供給與二手房供給彼此銜接轉(zhuǎn)換主導(dǎo)的階段；需求層面，中國正逐步進(jìn)入投資性需求明顯退場(chǎng)與改善性需求緩慢進(jìn)場(chǎng)的交替階段，退與進(jìn)的力量對(duì)比將決定需求下滑的程度；房?jī)r(jià)走勢(shì)層面，中國正逐步進(jìn)入單邊上漲和雙向波動(dòng)、政府不再對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行直接控制等的切換階段；宏觀層面，中國正逐步進(jìn)入由投資效應(yīng)主導(dǎo)與財(cái)富效應(yīng)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)換階段?；诖?，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的研究應(yīng)在這幾個(gè)背景下展開。

一、何為拐點(diǎn)？

當(dāng)幾乎所有人都在不約而同的談?wù)撃壳爸袊康禺a(chǎn)面臨拐點(diǎn)之變的時(shí)候，其拐點(diǎn)背后指代的意義卻可能不盡相同。拐點(diǎn)可以指房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折、供給的減速，也可以指需求的萎縮，需要一個(gè)清晰的界定。

從美國和日本經(jīng)驗(yàn)來看，這種界定是十分有必要的。從歷史數(shù)據(jù)分析，美國早在上世紀(jì)中葉就迎來了供給的拐點(diǎn)，新開工面積在1950年就達(dá)到了峰值，然而，房地產(chǎn)價(jià)格卻穩(wěn)中取升，直到2007年才觸及了一個(gè)階段性拐點(diǎn)。日本上世紀(jì)90年代資產(chǎn)泡沫破滅、房?jī)r(jià)至今跌去50%，但供求卻并未出現(xiàn)類似的劇烈下滑，每年的成交量穩(wěn)定在100多萬套。如果加上家庭自建新開工，每年的新開工數(shù)量達(dá)到在150-200萬套，直到2006年才經(jīng)歷了一個(gè)明顯下降。

更重要的是，我們之所以需要對(duì)房?jī)r(jià)、供給、需求三類拐點(diǎn)進(jìn)行區(qū)分和界定，在于驅(qū)動(dòng)這三者的力量是不同的，各類拐點(diǎn)帶來的調(diào)整幅度和宏觀影響也是截然有別的。從最簡(jiǎn)單的層面來講，新增供給往往僅僅指新開工房屋，而需求則既可以由新房來滿足，也可由存量的二手房來滿足，因此供給的拐點(diǎn)并不必然意味著需求拐點(diǎn)的同步出現(xiàn)。存量流通的房屋是否在質(zhì)量上與需求的結(jié)構(gòu)性升級(jí)相互匹配往往決定著新房供給出現(xiàn)拐點(diǎn)之后的下滑幅度。

房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)則取決于供求調(diào)整的速度和彈性能否匹配。在新房主導(dǎo)市場(chǎng)供給的階段，由于拿地、設(shè)計(jì)、施工等諸多環(huán)節(jié)涉及的周期較長(zhǎng)，往往需求3-5年，因此，新房供給往往存在明顯滯后，不同與需求的變化同步調(diào)整，因此，需求彈性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給彈性往往是導(dǎo)致房?jī)r(jià)大起大落的根本原因。在二手房主導(dǎo)市場(chǎng)供給的階段，供給彈性與需求彈性將更為一致，調(diào)整的節(jié)奏幾乎完全同步，在這個(gè)階段，除非出現(xiàn)金融力量對(duì)需求的顯著沖擊，否則，房?jī)r(jià)應(yīng)該是一種相對(duì)平穩(wěn)的變化。

需求拐點(diǎn)的決定因素則更加復(fù)雜。從國際比較看，當(dāng)一個(gè)國家處于工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，收入的快速增長(zhǎng)和城市人口的快速膨脹是核心的驅(qū)動(dòng)因素，這時(shí)需求的釋放速度快、釋放規(guī)模大，供給釋放則存在滯后，因此，房?jī)r(jià)容易出現(xiàn)急漲。當(dāng)一個(gè)國家處于工業(yè)化和城市化后期，居民的金融杠桿、城市人口之間的內(nèi)部流動(dòng)和城市家庭的裂變速度開始成為核心的驅(qū)動(dòng)因素。當(dāng)然，金融杠桿的擴(kuò)張并不必然出現(xiàn)在第二階段，如果工業(yè)化、城市化和居民金融杠桿的擴(kuò)張同時(shí)出現(xiàn)在第一階段，那么房?jī)r(jià)則會(huì)出現(xiàn)更大幅度的急漲，也會(huì)出現(xiàn)第二階段的急跌。日本就是一個(gè)典型。

而人口結(jié)構(gòu)的變化無論對(duì)哪一類拐點(diǎn)的指向意義從目前的案例對(duì)比看都不明顯。例如，美國在1985至1994年期間同樣經(jīng)歷了人口結(jié)構(gòu)的拐點(diǎn)，在這10年間適齡勞動(dòng)人口占比從66.4%持續(xù)下降至65.5%。然而在該階段，美國房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅達(dá)到48.6%，年復(fù)合增長(zhǎng)率約4.5%。日本在1969年至1980年的近11年期間其適齡勞動(dòng)人口階段性觸頂回落，占比從68.9%下降至67.4%，而1992年日本房?jī)r(jià)才迎來拐點(diǎn)，直到30年后的1997年日本房屋供給才有一個(gè)明顯下降。