近期，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場觸及“拐點”的論調(diào)不絕于耳，然而，泛泛的爭論往往會忽略細節(jié)和真相。“拐點之爭”首先需要厘清的是我們究竟面臨怎樣的拐點？供給拐點、需求拐點、房價拐點背后所暗含的宏觀含義存在顯著的差異，而且這三個拐點到來的時間節(jié)奏和疊加程度并不完全相同，應(yīng)對不同拐點、不同時序、不同疊加程度所需要的政策組合也將不同，因此，需要區(qū)別對待。

中國房地產(chǎn)市場真正的問題是：供給層面，中國正逐步進入新房供給與二手房供給彼此銜接轉(zhuǎn)換主導(dǎo)的階段；需求層面，中國正逐步進入投資性需求明顯退場與改善性需求緩慢進場的交替階段，退與進的力量對比將決定需求下滑的程度；房價走勢層面，中國正逐步進入單邊上漲和雙向波動、政府不再對房價進行直接控制等的切換階段；宏觀層面，中國正逐步進入由投資效應(yīng)主導(dǎo)與財富效應(yīng)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)換階段?；诖?，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場拐點的研究應(yīng)在這幾個背景下展開。

一、何為拐點？

當(dāng)幾乎所有人都在不約而同的談?wù)撃壳爸袊康禺a(chǎn)面臨拐點之變的時候，其拐點背后指代的意義卻可能不盡相同。拐點可以指房價的轉(zhuǎn)折、供給的減速，也可以指需求的萎縮，需要一個清晰的界定。

從美國和日本經(jīng)驗來看，這種界定是十分有必要的。從歷史數(shù)據(jù)分析，美國早在上世紀中葉就迎來了供給的拐點，新開工面積在1950年就達到了峰值，然而，房地產(chǎn)價格卻穩(wěn)中取升，直到2007年才觸及了一個階段性拐點。日本上世紀90年代資產(chǎn)泡沫破滅、房價至今跌去50%，但供求卻并未出現(xiàn)類似的劇烈下滑，每年的成交量穩(wěn)定在100多萬套。如果加上家庭自建新開工，每年的新開工數(shù)量達到在150-200萬套，直到2006年才經(jīng)歷了一個明顯下降。

更重要的是，我們之所以需要對房價、供給、需求三類拐點進行區(qū)分和界定，在于驅(qū)動這三者的力量是不同的，各類拐點帶來的調(diào)整幅度和宏觀影響也是截然有別的。從最簡單的層面來講，新增供給往往僅僅指新開工房屋，而需求則既可以由新房來滿足，也可由存量的二手房來滿足，因此供給的拐點并不必然意味著需求拐點的同步出現(xiàn)。存量流通的房屋是否在質(zhì)量上與需求的結(jié)構(gòu)性升級相互匹配往往決定著新房供給出現(xiàn)拐點之后的下滑幅度。

房價拐點的出現(xiàn)時點則取決于供求調(diào)整的速度和彈性能否匹配。在新房主導(dǎo)市場供給的階段，由于拿地、設(shè)計、施工等諸多環(huán)節(jié)涉及的周期較長，往往需求3-5年，因此，新房供給往往存在明顯滯后，不同與需求的變化同步調(diào)整，因此，需求彈性遠遠大于供給彈性往往是導(dǎo)致房價大起大落的根本原因。在二手房主導(dǎo)市場供給的階段，供給彈性與需求彈性將更為一致，調(diào)整的節(jié)奏幾乎完全同步，在這個階段，除非出現(xiàn)金融力量對需求的顯著沖擊，否則，房價應(yīng)該是一種相對平穩(wěn)的變化。

需求拐點的決定因素則更加復(fù)雜。從國際比較看，當(dāng)一個國家處于工業(yè)化和城市化進程中，收入的快速增長和城市人口的快速膨脹是核心的驅(qū)動因素，這時需求的釋放速度快、釋放規(guī)模大，供給釋放則存在滯后，因此，房價容易出現(xiàn)急漲。當(dāng)一個國家處于工業(yè)化和城市化后期，居民的金融杠桿、城市人口之間的內(nèi)部流動和城市家庭的裂變速度開始成為核心的驅(qū)動因素。當(dāng)然，金融杠桿的擴張并不必然出現(xiàn)在第二階段，如果工業(yè)化、城市化和居民金融杠桿的擴張同時出現(xiàn)在第一階段，那么房價則會出現(xiàn)更大幅度的急漲，也會出現(xiàn)第二階段的急跌。日本就是一個典型。

而人口結(jié)構(gòu)的變化無論對哪一類拐點的指向意義從目前的案例對比看都不明顯。例如，美國在1985至1994年期間同樣經(jīng)歷了人口結(jié)構(gòu)的拐點，在這10年間適齡勞動人口占比從66.4%持續(xù)下降至65.5%。然而在該階段，美國房價指數(shù)漲幅達到48.6%，年復(fù)合增長率約4.5%。日本在1969年至1980年的近11年期間其適齡勞動人口階段性觸頂回落，占比從68.9%下降至67.4%，而1992年日本房價才迎來拐點，直到30年后的1997年日本房屋供給才有一個明顯下降。