四 宅基地可否自由買賣

前些年，北京宋莊畫家村一件房屋買賣糾紛案，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。2002年，李某用4.5萬元，從宋莊村民馬某手中購得8間房。2006年，因當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲，馬某又要求收回房子。最終，法院判定房產(chǎn)買賣無效，李某敗訴失房。

這個(gè)極具代表性的案件，反映了我國農(nóng)村宅基地的特有性質(zhì)。它屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民個(gè)人只有使用權(quán)；只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的人才能使用，其他人員不能以任何方式占有。有人稱之為“自有的土地、自用的建筑”。可見，城里人買農(nóng)村這種性質(zhì)的房，是不受法律保護(hù)的。

宅基地以前不能自由買賣，這次改革之后同樣不能。在這次改革中，主要是推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。也就是說，能夠進(jìn)行抵押擔(dān)保的不是宅基地，而是宅基地上面的住房，它才是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)。說“宅基地可以自由買賣”，完全是一種誤解誤讀。不過也要看到，由于住房蓋在不能自由流轉(zhuǎn)的宅基地上，所以農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)行使受到很大制約。這次改革，正是為了盤活宅基地使用權(quán)及住房，使這個(gè)“死資產(chǎn)”變成“活資本”。

問與答

問：什么是農(nóng)村宅基地？

答：農(nóng)村宅基地，是我國土地制度下特有的一種土地形式，指農(nóng)村農(nóng)民個(gè)人經(jīng)依法批準(zhǔn)，用于建造自己居住的住宅（含住房、附屬用房和庭院等）的集體所有土地。一般來說，宅基地有如下特征：第一，使用主體只能是本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；第二，用途僅限于村民建造個(gè)人住宅；第三，實(shí)行嚴(yán)格的一戶一宅制；第四，宅基地初始取得是無償?shù)摹?/p>

改革的前提是推進(jìn)確權(quán)工作。2014年開始，國家將全面開展對(duì)農(nóng)村宅基地的確權(quán)、登記和頒證，向農(nóng)戶頒發(fā)具有法律效力的宅基地權(quán)屬證書，建立完善的宅基地使用權(quán)統(tǒng)一登記體系，為宅基地管理和使用權(quán)保障奠定基礎(chǔ)，給農(nóng)民一個(gè)“定心丸”。同時(shí)為確保宅基地“應(yīng)保盡保”，國土資源部已明確要求，各地要拿出不少于5%的用地指標(biāo)，用于農(nóng)村宅基地使用和建設(shè)，對(duì)符合條件的地區(qū)，考慮采用“先用后核銷”的辦法，保證宅基地使用得到切實(shí)保障。

改革的關(guān)鍵是完善管理制度。在農(nóng)村，一戶多宅、一宅超限和宅基地閑置現(xiàn)象大量存在。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中部某省份約15%的農(nóng)戶擁有多處宅基地，城鄉(xiāng)接合部這一比例更高達(dá)40%以上。針對(duì)上述問題，國土資源部正抓緊制定宅基地管理辦法，完善宅基地的規(guī)模確定、標(biāo)準(zhǔn)控制等，杜絕多占宅基地現(xiàn)象。同時(shí)，在保障農(nóng)戶合法權(quán)益的前提下，探索建立農(nóng)民宅基地有償退出機(jī)制，對(duì)自愿退出的給予合理經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

改革的目的是增加農(nóng)民收入。改革農(nóng)村宅基地制度，不是為了解決建設(shè)用地指標(biāo)，而是要進(jìn)一步擴(kuò)大權(quán)能，切實(shí)維護(hù)好、保障好農(nóng)民宅基地使用權(quán)。應(yīng)在確保農(nóng)民住有所居前提下，賦予宅基地更完整的用益物權(quán)和住房財(cái)產(chǎn)權(quán)，使農(nóng)民增加更多的財(cái)產(chǎn)性收入。

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《中共中央國務(wù)院印發(fā)〈關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見〉》，《人民日?qǐng)?bào)》2014年1月20日。