二 “農(nóng)地入市”有啥門檻

半年多來，“農(nóng)地入市”這個(gè)詞，頻頻出現(xiàn)在各類媒體和網(wǎng)絡(luò)中。其實(shí)，這個(gè)詞是源于一些人對黨的十八屆三中全會有關(guān)精神的一種解讀。但這個(gè)提法并不準(zhǔn)確，農(nóng)地的概念很寬泛，籠統(tǒng)地講“農(nóng)地入市”容易給人造成誤解，以為所有的農(nóng)村土地都能入市了。

事實(shí)上，黨的十八屆三中全會《決定》的原文是這樣的：“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。”這就是說，“農(nóng)地入市”是有限定要求的，是有“門檻”的，不是什么農(nóng)地都可以入市。

其一，必須是集體經(jīng)營性建設(shè)用地。農(nóng)村土地包括集體農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地3種，其中集體建設(shè)用地又可分為宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地3類。集體經(jīng)營性建設(shè)用地，通俗地說就是用于非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的土地，也就是集體經(jīng)濟(jì)組織用于從事第二、第三產(chǎn)業(yè)的土地，如村辦及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的用地。在農(nóng)村土地中，只有這部分土地才有入市的資格，而耕地、宅基地等都不行。

其二，必須符合規(guī)劃和用途管制。建設(shè)用地具有較強(qiáng)的不可逆性，一旦被破壞就很難恢復(fù)原貌。為此，世界上大多數(shù)國家對土地都實(shí)行用途管制，我國也是如此。因而，經(jīng)營性建設(shè)用地入市，必須“先買票后上車”，而不能“先上車后補(bǔ)票”，這張票就是要符合土地利用總體規(guī)劃和用途管制，這是前提條件。換句話說，在經(jīng)營性建設(shè)用地中，只有符合規(guī)劃和用途管制的那部分土地，才可以上市買賣。

其三，與國有土地享受同等待遇。對于符合條件的經(jīng)營性建設(shè)用地，就應(yīng)與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，而不應(yīng)厚此薄彼、“看人下菜碟”。同等入市，就是二者以平等地位進(jìn)入市場，這意味著經(jīng)營性建設(shè)用地可在更多的市場主體間、更寬的范圍內(nèi)、更廣的用途中進(jìn)行交易；同權(quán)同價(jià)，意味著二者具有的權(quán)能相同，都可以出讓、租賃、入股、抵押等，市場價(jià)格也不應(yīng)由于土地性質(zhì)不同而有所差別。

曬政策

引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。有關(guān)部門要盡快提出具體指導(dǎo)意見，并推動修訂相關(guān)法律法規(guī)。各地要按照中央統(tǒng)一部署，規(guī)范有序推進(jìn)這項(xiàng)工作。

——摘自《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》

由此可見，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，既有嚴(yán)格的硬杠杠，也賦予它新的權(quán)能，對廣大農(nóng)民來說是一個(gè)利好消息。近年來，廣東、安徽、湖北等省已出臺規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，積極開展集體建設(shè)用地改革探索。當(dāng)然，要把這件好事做好，真正使廣大農(nóng)民得利，還要做好一些基礎(chǔ)性工作。一是貫徹落實(shí)2014年中央1號文件，加快推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修訂和制度建設(shè)，抓緊修訂物權(quán)法、土地管理法等，盡快出臺具體指導(dǎo)意見，使改革于法有據(jù)。二是完善公開交易市場，將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地交易，納入已有國有建設(shè)用地市場等交易平臺，使其價(jià)格由“市場說了算”，充分體現(xiàn)應(yīng)有價(jià)值。三是建立土地增值收益分配機(jī)制，兼顧好國家、集體、個(gè)人的利益，合理提高個(gè)人收益，讓農(nóng)民在這項(xiàng)改革中受益。

聲音

陳錫文：土地增值收益要覆蓋五大群體

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文認(rèn)為，在土地利用性質(zhì)改變后產(chǎn)生的巨大利益，至少要有五個(gè)群體得到分配：第一，政府要拿到一部分土地增值收益，從而提供基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)，使土地產(chǎn)生更高價(jià)值；第二，必須保證開發(fā)土地的企業(yè)有一定投資報(bào)酬；第三，大多數(shù)市民，因?yàn)樗麄円猛恋厣嫔?；第四，貢獻(xiàn)土地的農(nóng)民；第五，遠(yuǎn)離城市的農(nóng)民。