市面臨較大去庫存壓力，今年反彈力度偏弱，市場(chǎng)后市不宜過度樂觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行風(fēng)險(xiǎn)劇增。

預(yù)期

放松限購短期難扭頹勢(shì)

值得注意的是，在庫存高企的壓力下，地方政府放松意愿明顯。近日，杭州就被曝實(shí)施“限降令”，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%，那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。

雖然杭州市相關(guān)部門否認(rèn)此次收緊備案是為限制價(jià)格下調(diào)幅度以托市，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“限降令”的實(shí)施是政府釋放明確救市信號(hào)。張大偉表示，杭州政策意在防止出現(xiàn)跳崖式下滑。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次調(diào)整并不是地方政府的救市之舉，而是源于對(duì)房企降價(jià)情況以及風(fēng)險(xiǎn)的一種掌握和預(yù)判需要，以便及時(shí)穩(wěn)定預(yù)期。

與此同時(shí)，有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，從二季度初開始，截至目前，地方政府出臺(tái)寬松調(diào)控政策的已有寧波、無錫、杭州蕭山、天津?yàn)I海、銅陵、鄭州、揚(yáng)州等近10個(gè)城市。另外，天津、廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過調(diào)控松動(dòng)的傳聞。

但住建部政策研究中心研究員趙路興認(rèn)為，對(duì)于地方來說，中央允許其自行調(diào)整，但也必須認(rèn)識(shí)到，由于此次市場(chǎng)調(diào)整的自發(fā)性，不能因房地產(chǎn)調(diào)整影響地方財(cái)政便急于救市，進(jìn)行強(qiáng)行干預(yù)。

趙路興表示“限購松綁的深意在于，它有可能導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期的改變，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善，限購松綁很難對(duì)市場(chǎng)有本質(zhì)性的影響。所以，下一步，銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關(guān)注的風(fēng)向標(biāo)。”

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭也認(rèn)為，短期內(nèi)，限購政策不會(huì)全面取消，信貸環(huán)境較難有明顯改善，在這兩項(xiàng)關(guān)鍵政策的制約下，地方政府的微刺激政策或難有較好的效果。

從現(xiàn)階段來看，選擇“放松調(diào)控”的城市僅有個(gè)別市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，更多的不但沒有起色，反而仍在大幅下滑。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，天津、杭州、長沙、貴陽、南昌等地因政策扶持而出現(xiàn)需求釋放的現(xiàn)象。其中，天津新政策引發(fā)當(dāng)?shù)氐臉鞘袚屬彸?，短時(shí)間內(nèi)成交量暴增。

不過，除天津外，其他調(diào)控松綁的城市樓市成交量仍在大幅下滑。例如，常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南寧方面5月上半月成交量也同比下降80%。

在張旭看來，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控趨勢(shì)，將著重于房地產(chǎn)稅費(fèi)改革等系列長效機(jī)制上面。但是，稅費(fèi)改革的過程相對(duì)復(fù)雜，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成影響。另外，從部分城市“適度松綁”的信貸政策來看，由于當(dāng)前流動(dòng)性整體吃緊，因此市場(chǎng)成交量也不會(huì)大幅回升。