國(guó)外以房養(yǎng)老的經(jīng)驗(yàn)與發(fā)展趨勢(shì)

隨著老齡化的加劇，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家住房反向抵押貸款產(chǎn)品自上世紀(jì)90年代以來發(fā)展迅速，相繼推出了住房反向抵押貸款計(jì)劃，以緩解“房子富翁、現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象，為減少老年貧困做出了一定貢獻(xiàn)。按照OECD在2013年的統(tǒng)計(jì)，2007年，歐盟各國(guó)共簽署了45238個(gè)住房反向抵押貸款合同，房屋價(jià)值33.1億歐元，但也僅占?xì)W盟所有抵押貸款數(shù)量的0.1%而已，其中奧地利在2005到2011年間住房反向抵押貸款增加了一倍。新西蘭2006年有4500例，比上年增加了一倍。美國(guó)數(shù)量雖然最多，但從2009年的115000例下降到2011年的72000例，歷史上全部數(shù)量合計(jì)約58.2萬例。

據(jù)美國(guó)金融消費(fèi)者保護(hù)局2012年6月向國(guó)會(huì)提交的報(bào)告，2009年，美國(guó)超過一半的62歲及以上老人全部資產(chǎn)的55%是房產(chǎn)，住房反向抵押貸款發(fā)展因而具有一定現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，只要62歲以上、擁有自有產(chǎn)權(quán)房屋者均可申請(qǐng)住房反向抵押貸款，該貸款由聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部（HUD）支持的吉利美（GinnieMae）、房地美（FreddieMac）、房利美（FannieMae）等機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保。

根據(jù)2010年的《多德·弗蘭克法案》，所有住房反向抵押貸款者受金融消費(fèi)者保護(hù)局的保護(hù)。根據(jù)2008年的《住房與經(jīng)濟(jì)復(fù)興法案》，HUD公布的2014年度予以擔(dān)保的住房反向抵押貸款最高額度為$625,500，而此前僅$417,000。根據(jù)年齡、利率的不同，老人能夠獲得房屋評(píng)估價(jià)值51%-77%的貸款。在2011財(cái)年，高達(dá)73%以上的申請(qǐng)人在70歲以下，比2008年增加了30%，69%的申請(qǐng)人是一次性獲得貸款，其余31%獲得的是循環(huán)信用額度貸款，幾乎沒有人采取年金的形式按月領(lǐng)取，且多數(shù)申請(qǐng)人并不使用這些資金補(bǔ)充養(yǎng)老，而是用于支付此前的其他債務(wù)，或者歸還另外房屋的按揭。

根據(jù)大都會(huì)人壽（MetLife）與美國(guó)國(guó)家老齡化委員會(huì)2010年聯(lián)合進(jìn)行的反向抵押貸款者貸款用途調(diào)查（可多項(xiàng)選擇）中，約73%的被調(diào)查者是用于歸還其他按揭等債務(wù)，31%是為了增加日常消費(fèi)，26%是為了提高生活質(zhì)量，21%是為了應(yīng)對(duì)不時(shí)之需。

一個(gè)令人不安的現(xiàn)實(shí)是：僅2012年2月，就有高達(dá)9.4%的反向抵押貸款者出現(xiàn)了因欠稅或者欠保險(xiǎn)費(fèi)而喪失抵押權(quán)的情況，且這一比例還在上升。此外，反向抵押貸款者在去世或者搬家的時(shí)候，其配偶、同住的兒孫面臨失去房屋或者不得不搬家的風(fēng)險(xiǎn)，金融消費(fèi)者保護(hù)局將密切關(guān)注由此而帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。

由此可見，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的反向抵押貸款實(shí)際上已經(jīng)越來越成為一個(gè)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，主要是解決老年人的債務(wù)問題，即使用于養(yǎng)老也是錦上添花，與最初以房養(yǎng)老按月領(lǐng)取養(yǎng)老金的模式漸行漸遠(yuǎn)。歐美以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)對(duì)中國(guó)未來以房養(yǎng)老的制度設(shè)計(jì)具有一定參考價(jià)值。

中國(guó)特色的以房養(yǎng)老：必須考慮的問題

從發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资甑淖》糠聪虻盅嘿J款歷程來看，以房養(yǎng)老只是“小眾產(chǎn)品”，相當(dāng)于一款面向老人的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，一直也沒有成為養(yǎng)老保險(xiǎn)的主體，中國(guó)將來也不例外?；趪?guó)外的經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)數(shù)千年家產(chǎn)傳后的傳統(tǒng)，未來中國(guó)特色的以房養(yǎng)老應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：

一是以房養(yǎng)老的主體，必須貫徹完全自愿、尊重老人需求的原則?！独夏耆藱?quán)益保護(hù)法》規(guī)定：“老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他親屬不得侵占，不得擅自改變產(chǎn)權(quán)關(guān)系或者租賃關(guān)系”，老年人有對(duì)自己房屋完全的處置權(quán)，不管是失獨(dú)家庭、孤寡老人、老年貧困者，還是其他任何有以房養(yǎng)老需求的老年人，金融企業(yè)以房養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計(jì)、政府相關(guān)部門的監(jiān)管都應(yīng)當(dāng)貫徹尊重老人意愿的基本原則。

二是根據(jù)實(shí)際情況選擇以房養(yǎng)老的承辦機(jī)構(gòu)。銀行經(jīng)營(yíng)的主要是固定期限類產(chǎn)品，具有住房抵押貸款的長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)反向抵押貸款中大部分都是一次性獲得現(xiàn)金，在中國(guó)以房養(yǎng)老中同樣的需求可以由銀行承辦。保險(xiǎn)業(yè)的壽險(xiǎn)產(chǎn)品大都是不固定期限，這與以房養(yǎng)老模式“與生命等長(zhǎng)”的業(yè)務(wù)要求更加吻合，如果老人希望以每月獲得養(yǎng)老金的方式以房養(yǎng)老，則保險(xiǎn)公司強(qiáng)大的精算能力和長(zhǎng)期保障的性質(zhì)更符合老人的需求。

三是充分發(fā)揮政府在以房養(yǎng)老中的作用。保監(jiān)會(huì)的《征求意見稿》提出將適時(shí)指導(dǎo)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)建立反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)銷售人員資格考試制度，是政府監(jiān)管該行業(yè)的良好開端。借鑒美國(guó)金融消費(fèi)者保護(hù)局為住房反向抵押貸款者提供保護(hù)、HUD支持機(jī)構(gòu)為貸款提供擔(dān)保的做法，未來應(yīng)當(dāng)由中國(guó)的中央政府主管部門——保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合出臺(tái)住房反向抵押貸款相關(guān)擔(dān)保與金融消費(fèi)者保護(hù)的法規(guī)、規(guī)章，確保老年人在以房養(yǎng)老中的權(quán)益不受侵害。