國外以房養(yǎng)老的經驗與發(fā)展趨勢

隨著老齡化的加劇，歐美發(fā)達國家住房反向抵押貸款產品自上世紀90年代以來發(fā)展迅速，相繼推出了住房反向抵押貸款計劃，以緩解“房子富翁、現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象，為減少老年貧困做出了一定貢獻。按照OECD在2013年的統(tǒng)計，2007年，歐盟各國共簽署了45238個住房反向抵押貸款合同，房屋價值33.1億歐元，但也僅占歐盟所有抵押貸款數(shù)量的0.1%而已，其中奧地利在2005到2011年間住房反向抵押貸款增加了一倍。新西蘭2006年有4500例，比上年增加了一倍。美國數(shù)量雖然最多，但從2009年的115000例下降到2011年的72000例，歷史上全部數(shù)量合計約58.2萬例。

據(jù)美國金融消費者保護局2012年6月向國會提交的報告，2009年，美國超過一半的62歲及以上老人全部資產的55%是房產，住房反向抵押貸款發(fā)展因而具有一定現(xiàn)實基礎，只要62歲以上、擁有自有產權房屋者均可申請住房反向抵押貸款，該貸款由聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部（HUD）支持的吉利美（GinnieMae）、房地美（FreddieMac）、房利美（FannieMae）等機構提供擔保。

根據(jù)2010年的《多德·弗蘭克法案》，所有住房反向抵押貸款者受金融消費者保護局的保護。根據(jù)2008年的《住房與經濟復興法案》，HUD公布的2014年度予以擔保的住房反向抵押貸款最高額度為$625,500，而此前僅$417,000。根據(jù)年齡、利率的不同，老人能夠獲得房屋評估價值51%-77%的貸款。在2011財年，高達73%以上的申請人在70歲以下，比2008年增加了30%，69%的申請人是一次性獲得貸款，其余31%獲得的是循環(huán)信用額度貸款，幾乎沒有人采取年金的形式按月領取，且多數(shù)申請人并不使用這些資金補充養(yǎng)老，而是用于支付此前的其他債務，或者歸還另外房屋的按揭。

根據(jù)大都會人壽（MetLife）與美國國家老齡化委員會2010年聯(lián)合進行的反向抵押貸款者貸款用途調查（可多項選擇）中，約73%的被調查者是用于歸還其他按揭等債務，31%是為了增加日常消費，26%是為了提高生活質量，21%是為了應對不時之需。

一個令人不安的現(xiàn)實是：僅2012年2月，就有高達9.4%的反向抵押貸款者出現(xiàn)了因欠稅或者欠保險費而喪失抵押權的情況，且這一比例還在上升。此外，反向抵押貸款者在去世或者搬家的時候，其配偶、同住的兒孫面臨失去房屋或者不得不搬家的風險，金融消費者保護局將密切關注由此而帶來的金融風險。

由此可見，歐美發(fā)達國家的反向抵押貸款實際上已經越來越成為一個金融創(chuàng)新產品，主要是解決老年人的債務問題，即使用于養(yǎng)老也是錦上添花，與最初以房養(yǎng)老按月領取養(yǎng)老金的模式漸行漸遠。歐美以房養(yǎng)老的現(xiàn)實對中國未來以房養(yǎng)老的制度設計具有一定參考價值。

中國特色的以房養(yǎng)老：必須考慮的問題

從發(fā)達國家?guī)资甑淖》糠聪虻盅嘿J款歷程來看，以房養(yǎng)老只是“小眾產品”，相當于一款面向老人的金融創(chuàng)新產品，一直也沒有成為養(yǎng)老保險的主體，中國將來也不例外?；趪獾慕涷灪椭袊鴶?shù)千年家產傳后的傳統(tǒng)，未來中國特色的以房養(yǎng)老應當注意以下幾個方面：

一是以房養(yǎng)老的主體，必須貫徹完全自愿、尊重老人需求的原則?！独夏耆藱嘁姹Ｗo法》規(guī)定：“老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他親屬不得侵占，不得擅自改變產權關系或者租賃關系”，老年人有對自己房屋完全的處置權，不管是失獨家庭、孤寡老人、老年貧困者，還是其他任何有以房養(yǎng)老需求的老年人，金融企業(yè)以房養(yǎng)老產品設計、政府相關部門的監(jiān)管都應當貫徹尊重老人意愿的基本原則。

二是根據(jù)實際情況選擇以房養(yǎng)老的承辦機構。銀行經營的主要是固定期限類產品，具有住房抵押貸款的長期經驗，美國反向抵押貸款中大部分都是一次性獲得現(xiàn)金，在中國以房養(yǎng)老中同樣的需求可以由銀行承辦。保險業(yè)的壽險產品大都是不固定期限，這與以房養(yǎng)老模式“與生命等長”的業(yè)務要求更加吻合，如果老人希望以每月獲得養(yǎng)老金的方式以房養(yǎng)老，則保險公司強大的精算能力和長期保障的性質更符合老人的需求。

三是充分發(fā)揮政府在以房養(yǎng)老中的作用。保監(jiān)會的《征求意見稿》提出將適時指導中國保險行業(yè)協(xié)會建立反向抵押養(yǎng)老保險銷售人員資格考試制度，是政府監(jiān)管該行業(yè)的良好開端。借鑒美國金融消費者保護局為住房反向抵押貸款者提供保護、HUD支持機構為貸款提供擔保的做法，未來應當由中國的中央政府主管部門——保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合出臺住房反向抵押貸款相關擔保與金融消費者保護的法規(guī)、規(guī)章，確保老年人在以房養(yǎng)老中的權益不受侵害。