房產(chǎn)稅成地方政府主要收入來源

美國財產(chǎn)稅是美國地方政府的主要自有財源，在美國歷史上甚至一度占到美國地方政府收入的絕大部分，在征收方式、稅率確定等方面具有明顯特點。

首先，房地產(chǎn)稅征稅規(guī)模實施全民征收，是地方政府財政收入的主要來源，也是居民在住宅消費上的第二大支出。房地產(chǎn)稅征稅依據(jù)是以房地產(chǎn)核定價值作為計稅依據(jù)。核定價值由兩部分構(gòu)成，一是房屋本身的價值，主要依據(jù)購買時的價值、裝修增加值、市場增值等；二是土地的價值。地方政府將房地產(chǎn)核定價值的一定比例作為征稅值，然后確定房地產(chǎn)稅稅率，各地比例一般在1%-3%，實際繳納的房產(chǎn)稅金額為房地產(chǎn)征稅值乘以房地產(chǎn)稅稅率。

其次，美國采用不同的方法對房地產(chǎn)進(jìn)行估值。一是市場比較法，即以相似房地產(chǎn)的市場價值為參考依據(jù)對被評估的房地產(chǎn)進(jìn)行估值，一般適用于較簡單的住宅類的評估；二是成本核算法，即用建造成本與折舊情況評估房地產(chǎn)的價值，一般用于評估游樂場、運動場、電影院、飛機場、醫(yī)院等大型公共建筑；三是收入分析法，即根據(jù)租金收入用投資回報率測算出房地產(chǎn)的市值，這種方法一般用于商業(yè)出租等房地產(chǎn)的評估。

再次，美國地房產(chǎn)稅稅率經(jīng)常變動，房產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和，一般由州稅率，市、縣稅率，學(xué)區(qū)稅率三部分組成。20世紀(jì)90年代以后，州政府的房產(chǎn)稅大幅縮減，主要劃歸各地地方政府，約占地方政府財政收入的85%-90%。各級地方政府確定房產(chǎn)稅率受到州稅法制約，只有獲得州政府的批準(zhǔn)后方能實施。

實施征核分離特殊群體享有優(yōu)惠

美國房地產(chǎn)價值的評估與房地產(chǎn)稅的征收管理分開，價值評估由核稅官員完成，征收管理由稅務(wù)官員負(fù)責(zé)。在房產(chǎn)稅的評估方面，美國房地產(chǎn)評估師協(xié)會(SR E A )成立于1935年，是北美最大的獨立性房地產(chǎn)評估師組織，專業(yè)的核稅官員對房地產(chǎn)價值進(jìn)行估價。如果納稅人對估價有異議，可以通過提起復(fù)議或上訴。在征稅管理制度方面，美國建立了私人財產(chǎn)登記制度，擁有相對完善的個人財產(chǎn)記錄，便于規(guī)范化的管理，并與個人信用制度和存款實名制相配套，方便稅務(wù)當(dāng)局掌握納稅人資料。采用網(wǎng)絡(luò)化管理房產(chǎn)信息，房產(chǎn)評估后可以網(wǎng)上納稅。

美國房產(chǎn)稅征收程序如下。首先，核稅官員在規(guī)定時間對房地產(chǎn)計稅價值進(jìn)行核定，一般一年核定一次；然后，市、鎮(zhèn)政府根據(jù)房地產(chǎn)計稅價值以及財政預(yù)算確定稅率，并由稅務(wù)機關(guān)執(zhí)行；最后，征稅官員計算出納稅金額，并以郵寄形式通知納稅人，或者通過計算機發(fā)給相關(guān)金融部門代為繳納。

上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長陳杰教授介紹，每一次超過了繳費期限，將要支付納稅額10%的罰金；若是連續(xù)5年未繳納房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)將被政府沒收和拍賣。所以，雖然美國房價便宜，購房均價22-25萬美元，但光能買得起房不行，能持續(xù)繳納財產(chǎn)稅才能真正成為房主。之前底特律樓市崩盤，不少獨棟房子賣幾美元，其中多數(shù)是房主因為失業(yè)而繳納不起財產(chǎn)稅、拖欠巨額財產(chǎn)稅，不得不廉價拍賣。

在征收環(huán)節(jié)，美國還對特殊群體實施了各種房地產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。如政府公共部門、非營利組織、教育組織、宗教組織所有或占有的物業(yè)免征房產(chǎn)稅；由政府所有或者占有的物業(yè)免征房地產(chǎn)稅；美國各州對于自用住宅實施一定額度的免稅，各州免稅額不盡相同，對弱勢群體包括老人、殘疾人、低收入房產(chǎn)所有者、退役軍人及配偶、農(nóng)業(yè)用地等實行抵免制度，可以抵頂或退還部分個人所得稅或退休現(xiàn)金等。