房產(chǎn)稅成地方政府主要收入來(lái)源

美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府的主要自有財(cái)源，在美國(guó)歷史上甚至一度占到美國(guó)地方政府收入的絕大部分，在征收方式、稅率確定等方面具有明顯特點(diǎn)。

首先，房地產(chǎn)稅征稅規(guī)模實(shí)施全民征收，是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，也是居民在住宅消費(fèi)上的第二大支出。房地產(chǎn)稅征稅依據(jù)是以房地產(chǎn)核定價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。核定價(jià)值由兩部分構(gòu)成，一是房屋本身的價(jià)值，主要依據(jù)購(gòu)買時(shí)的價(jià)值、裝修增加值、市場(chǎng)增值等；二是土地的價(jià)值。地方政府將房地產(chǎn)核定價(jià)值的一定比例作為征稅值，然后確定房地產(chǎn)稅稅率，各地比例一般在1%-3%，實(shí)際繳納的房產(chǎn)稅金額為房地產(chǎn)征稅值乘以房地產(chǎn)稅稅率。

其次，美國(guó)采用不同的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估值。一是市場(chǎng)比較法，即以相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為參考依據(jù)對(duì)被評(píng)估的房地產(chǎn)進(jìn)行估值，一般適用于較簡(jiǎn)單的住宅類的評(píng)估；二是成本核算法，即用建造成本與折舊情況評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，一般用于評(píng)估游樂(lè)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、電影院、飛機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等大型公共建筑；三是收入分析法，即根據(jù)租金收入用投資回報(bào)率測(cè)算出房地產(chǎn)的市值，這種方法一般用于商業(yè)出租等房地產(chǎn)的評(píng)估。

再次，美國(guó)地房產(chǎn)稅稅率經(jīng)常變動(dòng)，房產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級(jí)地方稅率之和，一般由州稅率，市、縣稅率，學(xué)區(qū)稅率三部分組成。20世紀(jì)90年代以后，州政府的房產(chǎn)稅大幅縮減，主要?jiǎng)潥w各地地方政府，約占地方政府財(cái)政收入的85%-90%。各級(jí)地方政府確定房產(chǎn)稅率受到州稅法制約，只有獲得州政府的批準(zhǔn)后方能實(shí)施。

實(shí)施征核分離特殊群體享有優(yōu)惠

美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估與房地產(chǎn)稅的征收管理分開(kāi)，價(jià)值評(píng)估由核稅官員完成，征收管理由稅務(wù)官員負(fù)責(zé)。在房產(chǎn)稅的評(píng)估方面，美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)(SR E A )成立于1935年，是北美最大的獨(dú)立性房地產(chǎn)評(píng)估師組織，專業(yè)的核稅官員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。如果納稅人對(duì)估價(jià)有異議，可以通過(guò)提起復(fù)議或上訴。在征稅管理制度方面，美國(guó)建立了私人財(cái)產(chǎn)登記制度，擁有相對(duì)完善的個(gè)人財(cái)產(chǎn)記錄，便于規(guī)范化的管理，并與個(gè)人信用制度和存款實(shí)名制相配套，方便稅務(wù)當(dāng)局掌握納稅人資料。采用網(wǎng)絡(luò)化管理房產(chǎn)信息，房產(chǎn)評(píng)估后可以網(wǎng)上納稅。

美國(guó)房產(chǎn)稅征收程序如下。首先，核稅官員在規(guī)定時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值進(jìn)行核定，一般一年核定一次；然后，市、鎮(zhèn)政府根據(jù)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值以及財(cái)政預(yù)算確定稅率，并由稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行；最后，征稅官員計(jì)算出納稅金額，并以郵寄形式通知納稅人，或者通過(guò)計(jì)算機(jī)發(fā)給相關(guān)金融部門代為繳納。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)陳杰教授介紹，每一次超過(guò)了繳費(fèi)期限，將要支付納稅額10%的罰金；若是連續(xù)5年未繳納房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)將被政府沒(méi)收和拍賣。所以，雖然美國(guó)房?jī)r(jià)便宜，購(gòu)房均價(jià)22-25萬(wàn)美元，但光能買得起房不行，能持續(xù)繳納財(cái)產(chǎn)稅才能真正成為房主。之前底特律樓市崩盤，不少獨(dú)棟房子賣幾美元，其中多數(shù)是房主因?yàn)槭I(yè)而繳納不起財(cái)產(chǎn)稅、拖欠巨額財(cái)產(chǎn)稅，不得不廉價(jià)拍賣。

在征收環(huán)節(jié)，美國(guó)還對(duì)特殊群體實(shí)施了各種房地產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。如政府公共部門、非營(yíng)利組織、教育組織、宗教組織所有或占有的物業(yè)免征房產(chǎn)稅；由政府所有或者占有的物業(yè)免征房地產(chǎn)稅；美國(guó)各州對(duì)于自用住宅實(shí)施一定額度的免稅，各州免稅額不盡相同，對(duì)弱勢(shì)群體包括老人、殘疾人、低收入房產(chǎn)所有者、退役軍人及配偶、農(nóng)業(yè)用地等實(shí)行抵免制度，可以抵頂或退還部分個(gè)人所得稅或退休現(xiàn)金等。