分類征收簡便易操作

德國房地產(chǎn)稅分為交易環(huán)節(jié)稅和保有環(huán)節(jié)稅兩大類，交易環(huán)節(jié)稅收主要包括土地交易稅與資本利得稅，保有環(huán)節(jié)稅主要是土地稅，其征收制度設(shè)計簡便易于操作。

首先，土地交易稅作為一種特別流轉(zhuǎn)稅，納稅主體為土地轉(zhuǎn)讓方與受讓方，征稅對象為德國境內(nèi)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓交易。計稅依據(jù)一般為交易價格，若交易價格不存在或無法確定，則應(yīng)按照德國資產(chǎn)評估法的相關(guān)規(guī)定以地產(chǎn)評估值為基準(zhǔn)，一般為市場價值的60%至80%。為鼓勵居民擁有自己的住宅所有權(quán)，并打擊炒房者的投機(jī)行為，德國政府多次調(diào)整土地交易稅稅率，2010年土地交易稅的普通稅率為3.5%至5%，土地所在州政府可以具體確定適用稅率。

其次，在資本利得稅環(huán)節(jié)，德國政府將稅收措施作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本手段，用于出售的房地產(chǎn)除了要交土地交易稅，出售持有10年以內(nèi)的不動產(chǎn)按照個人所得稅的標(biāo)準(zhǔn)累進(jìn)稅率征稅，對出售已擁有10年以上的房地產(chǎn)所獲得的收益不征個人所得稅。在符合條件情況下，將出售房地產(chǎn)的資本收益用于購買另一替代房產(chǎn)時，該資本收益免征資本利得稅。

此外，在土地稅環(huán)節(jié)，自有自用的住宅和不出租盈利的住宅不需要交納不動產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。土地稅實際上是政府向德國境內(nèi)的地產(chǎn)(包括土地、地面建筑物)征稅，稅金的多少則按照登記的地產(chǎn)狀態(tài)和價值確定。其征稅基礎(chǔ)為每年初按照稅收評估法(根據(jù)成交土地的價格得出同類土地的納稅價值)所確定的課稅標(biāo)準(zhǔn)價值，一年一繳。德國各市鎮(zhèn)仍有較大的土地稅調(diào)控空間，可以制定適合的稅率。

征收“重交易輕持有”稅收豁免普惠居民

德國房地產(chǎn)稅制具有重交易環(huán)節(jié)，輕持有環(huán)節(jié)，短期交易征重稅，長期持有交易免稅，稅收體現(xiàn)公平原則等諸多特點。

德國將房地產(chǎn)稅重點放在交易環(huán)節(jié)，既征交易稅，又征所得稅，并依據(jù)持有時間長短區(qū)別對待。持有不到10年轉(zhuǎn)讓征收資本得利稅，而持有10年以上免稅。有利于抑制房地產(chǎn)過于短期交易，促使長期持有，減少市場投機(jī)。

房產(chǎn)持有中的房地產(chǎn)稅主要針對商用房產(chǎn)，居民住房免稅；居民基本住房只繳納建筑用的土地稅，對建造和購房實行稅收優(yōu)惠和財政補(bǔ)貼，體現(xiàn)了保護(hù)居民住房消費的政策意圖。

德國房地產(chǎn)價格長期穩(wěn)定，據(jù)統(tǒng)計，從1977年至今的30多年里，德國平均房價僅上漲了60%，而平均每年漲幅不過是2%，如果扣除物價上漲因素，德國房價實際上是在縮水。

在稅收豁免上，公共土地(如公園、墓地)、當(dāng)局公共的土地及建筑物、聯(lián)邦鐵路、教堂、醫(yī)院、科研和教育機(jī)構(gòu)以及軍用設(shè)施和市政公司等，享受土地稅豁免政策。長期以來，德國政府高度重視居民對房地產(chǎn)的基本需求，對房地產(chǎn)的買賣和經(jīng)營予以嚴(yán)格的區(qū)別對待，對自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需繳納房產(chǎn)稅，只是對房基地征收土地稅。

德國房地產(chǎn)稅征收制度的啟示意義

上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院朱為群教授認(rèn)為，德國房地產(chǎn)稅收與我國比較接近，重交易環(huán)節(jié)征稅，輕保有環(huán)節(jié)征稅，其房地產(chǎn)稅收政策給我國以下啟示。

一是德國將房地產(chǎn)作為社會福利機(jī)制的重要一環(huán)，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一，對購房實行稅收優(yōu)惠和財政補(bǔ)貼，把房地產(chǎn)稅收放在交易環(huán)節(jié)，而且根據(jù)實現(xiàn)交易，以及盈利征稅，體現(xiàn)漲價歸公稅收理念和負(fù)擔(dān)能力原則，鼓勵居民購房，并長期持有，抑制投機(jī)。

二是德國保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定與沒有實行土地批租，而是采取年租制有一定關(guān)聯(lián)，由于采取土地使用權(quán)的年租制，以及國家對建造和剛剛購置住宅稅收優(yōu)惠和財政補(bǔ)貼，使房地產(chǎn)成本降低，價格得以控制。

三是對居民基本住房進(jìn)行保護(hù)。德國房地產(chǎn)稅制對居民住房不征稅，對建造和剛剛購置住宅稅收優(yōu)惠和財政補(bǔ)貼，體現(xiàn)了對民生的特別關(guān)懷。（陳春園　王蔚）