以上所有農村集體經(jīng)營性建設用地總面積不超過5000萬畝，這部分農村集體經(jīng)營性建設用地是在《土地管理法》出臺前就已使用，所以并未違反《土地管理法》中“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的規(guī)定，從而在建設用地市場上，客觀形成了既有國有土地，也有集體土地的現(xiàn)實。這是一個歷史遺留問題，如何化解這一歷史遺留問題，是中央必須考慮的問題。

最早在十七屆三中全會決議中就已提出：“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經(jīng)營性建設用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場，以公開規(guī)范的方式轉讓土地使用權，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權益”，其中十分明確是要解決歷史遺留問題，即不允許新增集體經(jīng)營性建設用地。如果一方面城鄉(xiāng)建設用地同權同價，另一方面又放開集體將一般建設用地甚至耕地變成經(jīng)營性建設用地，將會導致嚴重后果，這一嚴重后果后面再討論。

當前農村集體經(jīng)營性建設用地分散在全國60多萬個行政村，但主要集中在沿海發(fā)達地區(qū)，尤其集中在長三角和珠三角。因為土地的不可移動性，散布在全國的農村經(jīng)營性建設用地如何發(fā)揮作用是一個待解難題。

再來看“符合規(guī)劃和用途管制”。中國與世界上絕大多數(shù)國家一樣，土地使用上實行用途管制。所謂“用途管制”，即將土地分為不同用途，并按不同用途進行使用管制。其中最基本的用途管制是將土地分為農地和建設用地，農地轉用為建設用地要由國家進行嚴格控制與審批。建設用地又分為多種，比如城市建設用地又分為城市工業(yè)用地、公益事業(yè)建設用地、經(jīng)營性建設用地等等，農村建設用地又分為農村經(jīng)營性建設用地、農村公共服務及基礎設施建設用地和農民宅基地，不同用途土地不能隨意改變用途。

正因為土地不可移動，土地使用就必須符合規(guī)劃，否則土地使用就會帶來嚴重的無序。土地規(guī)劃是依據(jù)經(jīng)濟建設和城市發(fā)展內在需要與客觀規(guī)律進行的。只有在符合規(guī)劃和用途管制情況下，農村集體經(jīng)營性建設用地才能出讓、租賃和入股。

“出讓、租賃和入股”這組關鍵詞較《土地管理法》中農村集體經(jīng)營性建設用地只能自用的規(guī)定很不相同，即已經(jīng)承認了農村集體經(jīng)營性建設用地可以作為一般生產(chǎn)要素參與到生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)。正是這一組關鍵詞，引出下一句“（農村集體經(jīng)營性建設用地）實行與國有土地同等入市、同權同價”，這樣，之前受到較大限制無法獲得完全土地權能的集體經(jīng)營性建設用地就獲得了與國有建設用地同等權能。

總體來講，此條重在解決歷史遺留問題。改革開放先行者深圳一直存在大量農村集體經(jīng)營性建設用地權能如何發(fā)揮作用的難題，即在國有建設用地以外，深圳還有面積極大的農村集體經(jīng)營性建設用地，這些農村集體經(jīng)營性建設用地已與國有建設用地犬牙交錯，但因為集體建設用地與國有建設用地性質不同，不能入市不能同權同價，而使深圳無法有效整合使用建設用地。2012年，經(jīng)國土部批準，深圳全部農村土地轉為國有性質，使之前的農村集體經(jīng)營性建設用地變成國有建設用地，可以直接入市，從而使深圳可能有效配置土地資源，合理進行城市規(guī)劃。

深圳將農村集體土地轉為國有是一種解決歷史遺留問題的辦法，而允許集體經(jīng)營性建設用地“與國有土地同等入市，同權同價”，是同樣的解決歷史遺留問題的辦法。