第四，有很多學者強調(diào)，開征房地產(chǎn)稅需要有產(chǎn)權(quán)登記與保護、稅基評估、信息管理與溝通、稅收征管等方面各環(huán)節(jié)的專業(yè)力量與條件，但這也并不能成為否定開征此稅可行性的理由。我國有關(guān)部門已在十個地方推行數(shù)年的物業(yè)稅基模擬評估和相關(guān)工作試點，所要試驗的就包括此類問題的解決方案。相關(guān)的信息系統(tǒng)、人員培訓、評估軟件和收繳管理等，都不存在硬障礙。

第五，開征房地產(chǎn)稅在市場經(jīng)濟國家有多年積累的豐富經(jīng)驗，我國完全可以結(jié)合本國國情與實際，借鑒吸收而形成“后發(fā)優(yōu)勢”。當然，中國近些年的“小產(chǎn)權(quán)房”、歷史上形成的“經(jīng)租房”等問題，確是其他國家一般沒有的情況，需要穩(wěn)妥處理。北京現(xiàn)在有幾十萬套小產(chǎn)權(quán)房，這個事情非常棘手，但是棘手并不意味著解決不了。通過試點促使政府和方方面面一起形成方案，爭取做一個打包處理，在配套改革中逐步求得解決。這是無論如何都要做出交代的事情，有沒有房地產(chǎn)稅改革都要交代，房地產(chǎn)稅改革倒是一個推進力量，使大家更積極地考慮解決方案。

                    如何看待保有環(huán)節(jié)稅收促進住房供需平衡和產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

對不動產(chǎn)（房地產(chǎn)）的相關(guān)調(diào)節(jié)，其原理上也是尋求一個供需狀態(tài)的合理。供需狀態(tài)如果平衡，價格就不會往上猛沖。但是恰恰在不動產(chǎn)方面，最根本的要素——地皮，是屬于天然壟斷、特別稀缺的性質(zhì)，也就是人類社會各中心區(qū)的地皮是最稀缺而無法增加的，必然越來越珍貴，不能說按照中國960萬平方公里陸地面積平均下來，每人有一份，那還是很寬松的，實際上所有利益相關(guān)者爭奪的，都是中心區(qū)、黃金地段、好的地段的不動產(chǎn)，即爭取怎樣在里面享有一個份額。誰享有，誰就壟斷。這樣一來，自然壟斷就造成了供需長期傾斜失衡，我們只是力求合理地來調(diào)節(jié)這樣一個狀態(tài)而盡可能達到最多社會成員的基本滿意。那么就必須強調(diào)雙軌統(tǒng)籌，而且應(yīng)該在高端住房保有環(huán)節(jié)征稅。

這個稅會產(chǎn)生什么效應(yīng)？第一，對于想買房自住的人，這實際上會改變他的預(yù)期，傾向于更實惠一點買相對小戶型的房子，于是正好收斂了供需緊張情況下需求方面的沖勁，并提高了土地集約利用水平。第二，買房為囤在手里做自己的“商業(yè)性社會保險”的人，會考慮買了房以后不再空置，而是租出去，于是在社會沒有增加投入的情況下，卻增加了租房市場的供給，又緩和了供需之間的矛盾。第三，買來炒房的人，不敢說就完全不炒了，但是在炒的時候會收斂自己的行為。因為這時整個社會氛圍和利益相關(guān)者的心態(tài)和預(yù)期都有所改變，炒房者們自然會在估計風險的時候悠著點兒，而且他會考慮后邊多數(shù)接手的人是要用于自住的，所以自然而然會考慮多炒中小戶型。這樣一來，需求方整體結(jié)構(gòu)變了，開發(fā)商拿了地皮以后也要考慮更多提供中小戶型，而且在參加土地“招拍掛”的環(huán)節(jié)上不能像以前那樣把利潤空間想象的那么大，要謹慎一點。

綜合起來，需求沉穩(wěn)收斂了，同時有效供給增加了，總體的供需情況就會趨于更平衡、沉穩(wěn)、健康，泡沫少些，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式所追求的一些“可持續(xù)”的因素，也會注入到里面，比如土地集約利用。

                                               大方向下的路徑選擇

我認為必須充分肯定上海、重慶兩地房產(chǎn)稅改革試點敢為天下先、在打開局面方面的重要意義和作用。這種試點體現(xiàn)了鄧小平理論里面一個非常重要的哲理，就是在判斷了方向以后不爭論，如要通過爭論來取得共識，一百年也取得不了，不可能取得。那就必須先推動試點，先力求搭一個制度框架。試點取得經(jīng)驗、減少反對與疑慮、搭成制度框架以后，再考慮怎樣動態(tài)優(yōu)化，逐步健全完善起來。

前段輿論上有一些說法，指責上海、重慶兩市的試點好像成效不足，“動靜不大”：一是稅收收入很少；再者也沒有看到兩個城市房價的急速下跌。其實對房產(chǎn)稅試點效果的評判，不能這么表面化。因為，在上海、重慶這樣的發(fā)達地區(qū)搞房產(chǎn)稅試點，最重要的任務(wù)還不是籌集收入，而是在于調(diào)節(jié)市場，影響人們的住房消費，并為省以下財稅體制改革提供配套。房產(chǎn)稅是按年可持續(xù)征收的，不要急于在目前按少數(shù)地方試點情況判斷它一年可以征收多少稅上來，而要看到未來房產(chǎn)稅的財源支柱屬性將會逐漸顯現(xiàn)。

還有一點，就是開征房產(chǎn)稅房價并不會應(yīng)聲而落，目前我國城鎮(zhèn)化水平實際才40%多，以后要一路走高到70%—80%才能相對穩(wěn)定。單靠一個稅制不可能改變中國今后城鎮(zhèn)化幾十年歷史進程中城市不動產(chǎn)價格上揚曲線的基本模樣。但是有了這個施加于房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）保有環(huán)節(jié)的稅以后，它會使這個上揚曲線的斜率降低，發(fā)展的過程更加平穩(wěn)，減少泡沫，不會動不動就大起大落，造成對社會生活的負面沖擊。試點后，兩地高端的不動產(chǎn)，都明顯出現(xiàn)了成交量下降，價格趨穩(wěn)，這就是很明顯的正面效應(yīng)，是改革已體現(xiàn)的作用。另外上海管理部門原來多年想追求的一些不動產(chǎn)配置方面如何優(yōu)化的目標，這次發(fā)現(xiàn)通過稅制的具體設(shè)計，取得了很好地實際調(diào)節(jié)效果。比如上海多年苦惱的問題就是大家都愿意在城市中心區(qū)購置不動產(chǎn)，政府反復(fù)動員說周邊地區(qū)很好，發(fā)展不錯（確實周邊地區(qū)發(fā)展也很好），但是共性與慣性造成大家都傾向于先不考慮周邊地區(qū)，第一目標是在中心區(qū)購置物業(yè)。而這次上海方案里面有一個小小的杠桿：中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，就差這么一點兒，便使現(xiàn)在的成交量大量地被引流到周邊區(qū)域，所以管理部門對這樣的效果非?？隙ā＿@也說明搞市場經(jīng)濟要間接調(diào)控，運用規(guī)范的經(jīng)濟手段，而經(jīng)濟手段里面稅收是不可忽略的政策組合工具。