三、做好城市規(guī)劃，堅(jiān)持開發(fā)與保護(hù)結(jié)合

組屋制度的有序發(fā)展和低成本，要求拆遷成本低，土地成本低，土地的適用期限長。如果反復(fù)改變，成本高，價(jià)格就高。在這方面，新加坡政府很有遠(yuǎn)見。李光耀很早就意識到要建設(shè)花園城市，1967年就倡議把新加坡建設(shè)成為東南亞的綠洲，強(qiáng)調(diào)綠化收益高于任何其他收益，強(qiáng)調(diào)這是新加坡的特色。

1．聘請專家和立法進(jìn)行城市規(guī)劃

新加坡的城市規(guī)劃分兩種：戰(zhàn)略性的概念總藍(lán)圖和實(shí)施性的總體規(guī)劃圖。概念總藍(lán)圖制定40年－50年的愿景目標(biāo)和原則，體現(xiàn)在形態(tài)結(jié)構(gòu)、空間布局和基礎(chǔ)設(shè)施體系，每十年檢討一次?？傮w規(guī)劃圖進(jìn)行10年－15年的用土區(qū)劃，并作為開發(fā)控制的法定依據(jù)，每五年檢討一次。

1967年，新加坡從聯(lián)合國請了三個(gè)專家進(jìn)行了四年的城市規(guī)劃，對新加坡的國土進(jìn)行區(qū)域功能規(guī)劃，1971年確定規(guī)劃概念總藍(lán)圖，并以國會(huì)法令通過，這是新加坡城市規(guī)劃的第一個(gè)概念總藍(lán)圖。規(guī)劃把新加坡分為幾個(gè)區(qū)：核心區(qū)，即水源的生態(tài)保護(hù)區(qū)，禁止任何開發(fā)活動(dòng)；城市中心區(qū)，是經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)和旅游中心；沿快速交通走廊兼顧居住和輕型工業(yè)的新鎮(zhèn)，市中心的人口和產(chǎn)業(yè)疏散到這些新鎮(zhèn)；裕廊工業(yè)區(qū)，在西部，一般工業(yè)集中在這里；國際機(jī)場區(qū)。長期以來，新加坡沒有改變這些區(qū)域規(guī)劃的主要功能。

上世紀(jì)80年代以后，新加坡更注重遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)和實(shí)施性規(guī)劃的具體化，使組屋建設(shè)逐步完善。比如，1993年－1998年的規(guī)劃明確土地的用途、建筑的密度以及高度限制。2001年規(guī)劃的實(shí)施原則是“在熟悉的地方建設(shè)新居，高樓城市生活，更多消閑選擇，商業(yè)用地更靈活，區(qū)域商業(yè)中心，四通八達(dá)的鐵路網(wǎng)，認(rèn)同感”；2008年總體規(guī)劃的實(shí)施原則是“優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境，蓬勃的工商樞紐，精彩活力之都，溫馨懷舊家園”。

2．規(guī)劃注重便利居民生活細(xì)節(jié)

城市規(guī)劃本著節(jié)省人力、資源、土地的原則進(jìn)行，要求做到讓人們在生活的地方工作，在工作的地方生活。組屋到地鐵、公交車站距離很近，一般建設(shè)有走廊，不超過300米，出門可以不帶雨傘。

新加坡街道不見流動(dòng)商販，原因在于他們都被集中到鄰里中心。每個(gè)攤位都在鄰里中心政府提供的場地經(jīng)營服務(wù)，每個(gè)鄰里中心的人口達(dá)5000人，服務(wù)半徑為350米－500米，非常便利。

組屋的建設(shè)過去是從市中心把居民發(fā)配到四面，遠(yuǎn)離中心；30年后，則在熟悉的組屋地建設(shè)新的組屋替代舊的組屋。新建設(shè)的組屋一般與原來的組屋隔一條馬路，而且是先建設(shè)安置，后拆遷，以滿足人老懷舊的心態(tài)，故很少有因新建、拆建而產(chǎn)生矛盾的，避免了很多問題。所有居民小區(qū)的規(guī)劃都留有余地，給予再開發(fā)的置換之地。

3．注重保護(hù)土地資源，有效抑制物價(jià)上漲

在開發(fā)的同時(shí)，始終注意保護(hù)資源。到2011年，新加坡有60％的土地資源未開發(fā)。發(fā)展的重點(diǎn)是向空中發(fā)展，一些新建設(shè)的高樓組屋區(qū)，樓頂之間全部連接起來，成為人們活動(dòng)、休閑、娛樂的場地，大大拓展了生活的空間，也避免了土地價(jià)格上漲。

土地性質(zhì)一旦進(jìn)行了規(guī)劃，就不能更改。哪些地方是私人住宅，哪些是組屋，由土地局來確定，不能更改。住宅用地分99年、999年、永久三種情況，這有利于居住者二代乃至三代安居樂業(yè)，不必為自己的住房權(quán)擔(dān)憂，也有利于土地性質(zhì)的穩(wěn)定。而工業(yè)用地則采用30年＋30年的制度，凡政府賣出工業(yè)用地時(shí)，根據(jù)政府制定的土地產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)來出售，達(dá)不到產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，不給予土地。工業(yè)用地的最高時(shí)限是30年，30年后這個(gè)土地不一定給原來的企業(yè)，要賣給最有價(jià)值的企業(yè)。原因在于工業(yè)用地變化大，一個(gè)行業(yè)可能十年就結(jié)束了。把土地給最有價(jià)值的人，不會(huì)出現(xiàn)企業(yè)圈地現(xiàn)象，政府也不會(huì)出現(xiàn)所謂的財(cái)政困難，政府規(guī)劃也不會(huì)亂。

組屋的建設(shè)有密度和高度要求，所有組屋的高度不能超過300米，原因是超過300米的組屋，其維護(hù)費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成本。目前新家坡最高的組屋是280米。

四、組屋管理政策完善

所有組屋的出售、轉(zhuǎn)售、租賃等，在建屋局都有登記和監(jiān)管。

1．規(guī)定了購買組屋的資格，并進(jìn)行嚴(yán)格審查

單身人士35歲以前不能直接購買組屋，只有結(jié)婚了的符合購買資格的夫妻才能購買組屋。一個(gè)家庭只能擁有一套組屋，因繼承、贈(zèng)與等原因獲得的另外一套在規(guī)定的期限內(nèi)必須出售。

2．規(guī)定了組屋的轉(zhuǎn)售、出租條件

從建屋局購買的組屋必須實(shí)質(zhì)性住滿五年后才能出售，從市場購買未拿政府補(bǔ)貼的組屋則不受這些條件限制。如果五年內(nèi)必須出售，就必須出售給政府。

組屋在購買后的五年內(nèi)也可以租賃，但必須是業(yè)主與租賃人合住。正常情況下，不得完全出租，如果完全出租，政府將收回組屋。只有特殊情況下，許可在購買后的五年內(nèi)完全出租，如家庭成員全部出國。違法出租的房屋將被強(qiáng)制收回。

3．高收入者不能參與組屋的購買，或從中牟利

不在組屋政策規(guī)定的收入水平范圍內(nèi)的高收入者，不能直接購買組屋；已經(jīng)購買了私人公寓或別墅的家庭，也不能從二級市場購買組屋；已經(jīng)購買了組屋的人，可以購買私人公寓。

4．非居民和永久公民不能直接購買組屋

新加坡是開放城市，外來居民多，目前520萬人口中，非居民達(dá)到100多萬。

因此，新加坡政府規(guī)定非居民和永久居民不能直接從建屋局那里購買政策性組屋，只能在二級市場購買或購買私人住宅。對于收入水平和身份的認(rèn)定，建屋局有登記和備案，隨時(shí)可以查詢。

5．較低收入者可以租賃組屋

對于月收入在1500新元乃至800新元以下的家庭，如果無力負(fù)擔(dān)分期付款，則可以租賃組屋，租賃的月支付比較低。租賃組屋的面積分別為一房間（30平方米）和二房間（40平方米），但只有21歲以上的新加坡公民且已經(jīng)組建核心家庭的才能申請，單身人士在35歲以上。申請租賃組屋者，要求不擁有產(chǎn)業(yè)或不曾擁有產(chǎn)業(yè)（見表5）。

6．有完善的售后管理

購買后的組屋，不可以做其他用途，若做其他用途，將以非市場價(jià)格強(qiáng)制收購。政府每五年左右將對組屋進(jìn)行重新粉刷或維修。

符合第一次向政府購買組屋資格的申請人，政府也同時(shí)鼓勵(lì)其從市場購買組屋，并給予5萬元的補(bǔ)貼，但條件是五年內(nèi)不能出售。若不拿補(bǔ)貼，三年內(nèi)可以出售，漲價(jià)部分的好處也完全歸個(gè)人。

政府鼓勵(lì)以小換大，以新?lián)Q舊。但一個(gè)家庭只能兩次直接從政府手中購買組屋，第一套組屋在二級市場出售后，希望再次申請購買組屋的家庭，必須按照標(biāo)準(zhǔn)，交納一定的市場溢價(jià)。目前，四房組屋出售后要交納的資金為4萬新元（見表6）。

7．政府監(jiān)管嚴(yán)格

政府對組屋的購買和交易實(shí)行嚴(yán)格的登記和資格審查制度，在二級市場買賣的雙方，也必須相互審查是否符合交易資格。建屋局建立有完善的個(gè)人收入、住房審查系統(tǒng)。組屋擁有者可以在公開市場將組屋出售給符合條件的購房者，賣方和買方應(yīng)申報(bào)給建屋發(fā)展局真正的出售價(jià)，不得有引起申報(bào)價(jià)格被虛夸或低估的任何補(bǔ)充協(xié)議或其他協(xié)議或安排。

根據(jù)《建屋發(fā)展法》，買家和賣家提供虛假信息給建屋發(fā)展局的，處罰六個(gè)月監(jiān)禁或罰款，罰款最高可達(dá)5000新元。