1959年的新加坡，200萬(wàn)人口中40％居住在貧民窟和窩棚內(nèi)，大多數(shù)居民只能棲身在用木板和鐵皮搭建的棚屋中，只有9％住房狀況良好，但人均住房只有3.3平方米。極端惡劣的住房條件和安全狀況，導(dǎo)致居住區(qū)內(nèi)兩次失火，燒死數(shù)十人。這迫使政府痛下決心，實(shí)行“居者有其屋”的計(jì)劃，令居民從人口和居住集中的市中心向四面分散居住。

1960年，新加坡政府宣布成立建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)組屋的建設(shè)和開(kāi)發(fā)，隸屬?lài)?guó)家發(fā)展部。1964年2月政府開(kāi)始推行“居者有其屋”的組屋計(jì)劃（類(lèi)似我國(guó)的“經(jīng)濟(jì)適用房”“保障房”），但這一計(jì)劃開(kāi)始并不順利。1968年，政府允許居民用公積金存款購(gòu)買(mǎi)組屋，從此，組屋計(jì)劃逐步得到實(shí)現(xiàn)。

組屋制度推行以來(lái)，到2011年10月底，合計(jì)建設(shè)了937048萬(wàn)套房產(chǎn)，出售組屋859726萬(wàn)套（占91.8％），其中有48846萬(wàn)套用于租賃（5.2％），其他工業(yè)和商業(yè)用產(chǎn)業(yè)28476萬(wàn)套（占3％）。如今新加坡82％（2011年3月，其中79％擁有自己組屋，3％租賃）的居民在公積金支付和政府津貼、銀行貸款政策幫助下，擁有了自己的住房，其余18％的高收入階層則居住在私人公寓或別墅。新加坡政府自豪地宣布，新加坡100％的家庭擁有自己的住房，“居者有其屋”得到了真正實(shí)現(xiàn)。

新加坡不僅實(shí)現(xiàn)了100％家庭擁有自己的住房，也保持了住房、土地和其他房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，降低了生產(chǎn)企業(yè)和個(gè)體就業(yè)者的各種生活成本，而這反過(guò)來(lái)保障了新加坡的物價(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定，社會(huì)安定與和諧。新加坡組屋制度的成功，在于其有良好的制度設(shè)計(jì)和政策執(zhí)行。

一、保障組屋建設(shè)的土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)順利

1．政府征地按照非競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)給建屋局

土地供應(yīng)是組屋制度能否得到有效落實(shí)的第一要素。1966年政府頒布了《土地征用法令》，規(guī)定政府有權(quán)征用私人土地用于國(guó)家建設(shè)，可在任何地方征用土地建造公共組屋；政府有權(quán)調(diào)整被征用土地的價(jià)格，價(jià)格規(guī)定后，任何人不得隨意抬價(jià)，也不受市場(chǎng)影響。

根據(jù)該項(xiàng)法令，新加坡政府協(xié)助建屋局以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格獲得開(kāi)發(fā)土地，保證了大規(guī)模公共組屋建設(shè)的土地資源需求，也保障了組屋價(jià)格長(zhǎng)期相對(duì)穩(wěn)定。目前，新加坡土地的80％為國(guó)家所有，確保了土地資源的供應(yīng)。最近幾年，政府把征用的土地出售給建屋局，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，基本按照出售土地附近市場(chǎng)平均價(jià)格確定，但是，給私人開(kāi)發(fā)商的土地價(jià)格是市場(chǎng)拍賣(mài)價(jià)格。

2．保障被征地人利益

政府征地的賠償價(jià)不是官方確定價(jià)格，也不是預(yù)期溢價(jià)價(jià)格，而是征地前評(píng)估和確定的市場(chǎng)價(jià)，其確定的市場(chǎng)價(jià)，不會(huì)因其他因素而改變。這樣，滿(mǎn)足了拆遷或被征地人的利益。面對(duì)一些以預(yù)期溢價(jià)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?，政府認(rèn)為這不合適。如果沒(méi)有政府的征地和開(kāi)發(fā)，這個(gè)土地未來(lái)不會(huì)增值，因此，土地未來(lái)增值的價(jià)格是政府投入帶來(lái)的，而不是自動(dòng)上漲的。

原則上，政府征地的價(jià)格都會(huì)略高于當(dāng)?shù)氐钠骄袌?chǎng)價(jià)格，以補(bǔ)貼被征地人或被拆遷人，但也不會(huì)偏離市場(chǎng)價(jià)。政府認(rèn)為，賠償高了，沒(méi)有獲得賠償?shù)娜瞬桓吲d，實(shí)際是拿這些人的錢(qián)來(lái)賠償；賠償?shù)土?，拆遷戶(hù)就虧了。

3．對(duì)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行法律保障

根據(jù)法律，政府征用土地是權(quán)力，任何個(gè)人不能說(shuō)“不”，不能討價(jià)還價(jià)。土地征用是依法征地，是合理的，符合公共利益。公共利益的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)項(xiàng)目來(lái)確定，比如公路、橋梁、組屋就是公共利益，私人公寓、別墅就不是公共利益。整塊土地征用涉及很多戶(hù)的利益，不用一戶(hù)一戶(hù)簽約，而是根據(jù)多數(shù)人說(shuō)了算的原則處理。建屋局與當(dāng)?shù)氐木用裎瘑T會(huì)簽合約，簽了合約，拿了補(bǔ)貼，就得同意搬遷。不搬遷，則訴訟到法庭。如果過(guò)期不遷移，則罰款，罰款按天計(jì)算，可能超過(guò)補(bǔ)償，或進(jìn)入監(jiān)獄。因此，新加坡的土地開(kāi)發(fā)沒(méi)有拆遷釘子戶(hù)。

由于土地大部分國(guó)有，早期拿地比較多，補(bǔ)償合理，故拆遷矛盾很少。

4．由政府主導(dǎo)建設(shè)和開(kāi)發(fā)組屋

建屋發(fā)展局的主要職責(zé)就是負(fù)責(zé)組屋開(kāi)發(fā)、建設(shè)、拆遷和融資等，即對(duì)組屋進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)、出售、租賃、租借、修繕、擴(kuò)展等，負(fù)責(zé)對(duì)貧民窟和城區(qū)的拆遷、重建，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展部長(zhǎng)指定區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)或重建，對(duì)農(nóng)村和農(nóng)業(yè)區(qū)域開(kāi)發(fā)導(dǎo)致的流離失所者進(jìn)行安置，或完成部長(zhǎng)批準(zhǔn)的其他居住項(xiàng)目，經(jīng)部長(zhǎng)批準(zhǔn)提供貸款讓人們能夠購(gòu)買(mǎi)組屋，并就上述事項(xiàng)進(jìn)行計(jì)劃的編制、執(zhí)行、提出建議等。

建屋局房屋資金來(lái)源于政府，2011年－2012年財(cái)政年度政府提供的貸款達(dá)到75.08億新元，這些資金主要用于組屋的抵押貸款（46.61％為買(mǎi)主）、開(kāi)發(fā)建設(shè)（即其他貸款，占比53.12％）。

由于住房?jī)r(jià)格低廉，不考慮成本，長(zhǎng)期以來(lái)，建屋局處于虧損狀態(tài)，政府每年會(huì)通過(guò)預(yù)算劃撥資金給建屋局給予補(bǔ)貼。從開(kāi)始撥款到最近的財(cái)政年度，累計(jì)補(bǔ)助205.8億新元。近年來(lái)，由于出售房?jī)r(jià)和家庭年收入比（通常低于6∶1）的提高，尤其是居民收入水平的提高，建屋局出售虧損導(dǎo)致的凈赤字規(guī)模逐漸減少，2010年－2011年財(cái)政年度凈赤字1.43億新元（2011年新加坡財(cái)政總經(jīng)常收入505億新元）。

二、以具體政策保障居者有其屋

1．組屋價(jià)格根據(jù)居民購(gòu)買(mǎi)能力確定，是居民收入的2倍－6倍

組屋的價(jià)格確定不考慮成本，而是根據(jù)居民家庭的負(fù)擔(dān)能力確定?？傮w來(lái)說(shuō)，新加坡的組屋價(jià)格一直控制在居民家庭年收入的2倍－6倍，而且逐漸提高，但到目前為止，沒(méi)有超過(guò)6倍（見(jiàn)表1）。

新加坡的學(xué)歷與收入水平關(guān)系密切。通常，一個(gè)職業(yè)學(xué)院的學(xué)生（相當(dāng)于我國(guó)的中專(zhuān)）工作后，目前其收入水平可以購(gòu)買(mǎi)三房間（包括客廳，以下同）以下的組屋，理工學(xué)院的畢業(yè)生（大專(zhuān)）可以購(gòu)買(mǎi)四房間，大學(xué)畢業(yè)生（我國(guó)高考一本科）可以購(gòu)買(mǎi)五房間。

2．根據(jù)收入水平，建立不同標(biāo)準(zhǔn)的組屋

不管組屋售價(jià)多高，建屋局的一個(gè)原則就是要讓所有人都買(mǎi)得起，只是組屋大小有所不同。目前，組屋中，主要以3房間－5房間為主，占80.3％（1960年－2011年10月的建筑數(shù)量）。不同收入水平，可以根據(jù)情況，分別購(gòu)買(mǎi)不同面積的組屋（見(jiàn)表2）。

據(jù)專(zhuān)家介紹，最近兩年，因?yàn)槲飪r(jià)上漲，1500新元月收入的家庭，月支出實(shí)際需要2000新元以上。月收入不足以買(mǎi)房，但一定要買(mǎi)，因?yàn)樾录悠伦》抠J款有30年分期付款，每月的償還額很低。購(gòu)買(mǎi)了兩房間和三房間的人雖然收入不足以購(gòu)買(mǎi)住房，但通過(guò)租賃可以獲得收入，以彌補(bǔ)收入的不足。

3．以公積金或政府補(bǔ)助來(lái)支持和保障組屋購(gòu)買(mǎi)

1955年新加坡就建立了雇主和雇員必須交納工資收入的一定比例作為雇員養(yǎng)老金的制度——公積金制度。1968年新加坡政府允許用公積金賬戶(hù)存款購(gòu)買(mǎi)組屋。目前，公積金賬戶(hù)的存款可以用于首次付款購(gòu)買(mǎi)住房。收入高的人，五年就可以?xún)斶€全部貸款，小房賣(mài)了買(mǎi)大房（見(jiàn)表3）。

對(duì)于月收入低于5000新元的家庭，申請(qǐng)組屋前工作一年以上，首次購(gòu)買(mǎi)組屋，可以獲得額外公積金津貼購(gòu)買(mǎi)組屋，最高可獲4萬(wàn)新元津貼。收入低于2250新元的家庭，在新組屋區(qū)購(gòu)買(mǎi)2房間－3房間的組屋，可獲得特別公積金補(bǔ)貼，最高2萬(wàn)新元（見(jiàn)表4）。

4．給予融資政策支持

如果公積金賬戶(hù)的資金不足以支付組屋的首次付款，可以向建屋發(fā)展局申請(qǐng)房屋貸款，其貸款利率為2.6％，比中央公積金局的浮動(dòng)利率2.5％高0.1％，或者向銀行貸款，最長(zhǎng)可以達(dá)到30年的分期付款。當(dāng)然，銀行貸款針對(duì)不同的情況首付比例不同，如果第一套住房未償還完畢，就進(jìn)行第二套的購(gòu)買(mǎi)，2011年1月14日以后其首付比例已經(jīng)提高到40％，而之前只有30％。

即使如此，總體說(shuō)來(lái)，分期付款的壓力也不大。2011年兩房間、三房間、四房間和五房間的分期付款與對(duì)應(yīng)家庭的月收入的償債比率分別為11％、22％、25％和24％，居民完全可以承受。政府對(duì)低收入家庭，還特別給予一些購(gòu)買(mǎi)津貼。如果從市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，將獲得津貼，但獲得津貼的前提條件是，購(gòu)買(mǎi)后的五年內(nèi)不得出售。