五、對(duì)我國(guó)城市保障房建設(shè)的啟發(fā)

新加坡組屋建設(shè)是全球解決居民住房保障最成功的一個(gè)制度，其中有很多東西值得我國(guó)學(xué)習(xí)和借鑒。

一是城市發(fā)展要有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，不折騰。城市區(qū)域功能一旦確定，就長(zhǎng)期不改變，避免一個(gè)城市的大折騰，也避免城市隨領(lǐng)導(dǎo)人更換而變的情況，可以避免GDP增加財(cái)富不增加的情況，讓百姓生活安定。

二是城市規(guī)劃要給未來(lái)留下發(fā)展空間，保留至少40％的土地區(qū)域不開發(fā)；已經(jīng)開發(fā)的區(qū)域，也要留有未來(lái)調(diào)整和發(fā)展的空間。目前，國(guó)內(nèi)拆遷之所以引起很多矛盾和沖突，與規(guī)劃功能定位隨意變更和缺乏發(fā)展空間關(guān)系密切。

三是拆遷要以民為本。要先安置，后拆遷，安置不能離原來(lái)的居住地太遠(yuǎn)，應(yīng)該基本就在附近。對(duì)拆遷的價(jià)格補(bǔ)償，一定要到位，按照市場(chǎng)價(jià)格甚至略高于市場(chǎng)價(jià)格合理補(bǔ)償。

四是管理和控制好城市住房?jī)r(jià)格上漲。1992年－2012年，新加坡住房?jī)r(jià)格上漲變化不大，大體上漲不超過(guò)3倍，最近三年價(jià)格上漲36％。由于房?jī)r(jià)上漲很低，居民物價(jià)上漲水平有限，飲食業(yè)價(jià)格上漲也沒(méi)有超過(guò)3倍。同期，北京的房?jī)r(jià)上漲至少15倍以上，最近的十年上漲4倍以上。

房?jī)r(jià)過(guò)度上漲帶來(lái)各種成本上升，不利于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)安定?？刂品?jī)r(jià)上漲的重要措施首先在于控制土地，防止土地圈地。我國(guó)可以學(xué)習(xí)新加坡，把非住宅用地期限從50年－70年改為25年＋25年。

另外，就是制定完善的保障房購(gòu)買政策，防止住房投機(jī)。

五是做好保障房的建設(shè)和管理。保障房建設(shè)是我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨的一個(gè)重要課題，尤其是在目前城市居住人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于戶籍人口的情況下，如何解決好保障房的建設(shè)事關(guān)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和前景。

筆者認(rèn)為，新加坡住房制度給了我們很多啟示：

1．對(duì)保障房建設(shè)根據(jù)收入水平進(jìn)行分類管理

保障房建設(shè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)睾图彝ナ杖胨竭M(jìn)行分類建設(shè)。大體可以分為租賃房和限價(jià)商品房?jī)深?，以限價(jià)商品房為主，租賃的廉租房和公租房為輔。租賃房只給那些沒(méi)有能力進(jìn)行20年－30年分期付款的家庭、個(gè)人使用，限價(jià)商品房只允許中低收入家庭尤其是低收入家庭購(gòu)買，且必須分期付款。中高以上的收入家庭必須從市場(chǎng)購(gòu)買住房或租賃住房。

廉租和公租房屋應(yīng)以小型一間－二間為主，單房面積不超過(guò)30平方米－45平方米，臥室之外不設(shè)客廳，廚房和廁所相對(duì)寬敞。兩間（一居一廳）面積不超過(guò)40平方米－50平方米，居住條件與城市其他住宅基本相同。

限價(jià)商品房可以是一居－三居，配置一廳。政府建設(shè)的限價(jià)或低價(jià)商品房，房間可以是三間－四間（二居－三居一廳），面積可以在60平方米－110平方米。

為防止投機(jī)，各種保障房的產(chǎn)權(quán)歸政府所有，不得進(jìn)行市場(chǎng)化。交易權(quán)和使用權(quán)可以歸個(gè)人、家庭。

2．明確享受保障房的人群和資格

目前保障房的建設(shè)和使用，存在很多不足和缺陷。我們認(rèn)為需要明確享受條件。組建了核心家庭的人或單身在35歲以上才能購(gòu)買限價(jià)商品房、租賃保障房。在本城市工作三年以上、有三年以上納稅和社會(huì)保障繳納記錄的非戶籍居民，也可參與保障房的購(gòu)買和租賃。

享受保障房待遇的家庭成員或個(gè)人沒(méi)有任何本地和外地資產(chǎn)，其家庭資產(chǎn)和收入情況有明確的可核實(shí)性。對(duì)所有這些，每個(gè)城市實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證程序、認(rèn)證內(nèi)容和項(xiàng)目。

本地就讀大學(xué)生、政府和企業(yè)等設(shè)立辦事處不得購(gòu)買保障房，外地機(jī)構(gòu)、企業(yè)、居民在本市投資性購(gòu)買住房，限定在城市郊區(qū)附近的特殊區(qū)域。這樣，可以防止投機(jī)資金抬高房屋價(jià)格。

保障房必須住滿五年后才可以出售，房?jī)r(jià)上漲部分政府獲益60％，其余給個(gè)人和家庭，個(gè)人可以申請(qǐng)購(gòu)買更大的限價(jià)商品房。

一個(gè)家庭或個(gè)人只能享有一套保障房，一生只能兩次享受保障房待遇。享受保障房的人要承諾不虛假，若虛假，接收懲罰。

3．政府要制定保障房管理辦法，各地制定實(shí)施細(xì)則

辦法要規(guī)定定價(jià)原則，價(jià)格應(yīng)以居民家庭年收入水平的4倍－6倍為依據(jù)確定，或以當(dāng)?shù)乜沙惺艿膬r(jià)格水平為標(biāo)準(zhǔn)。要制定購(gòu)買資格和條件，核查辦法和途徑，規(guī)定出售、轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租的約束條件。要求各地建立起保障房的網(wǎng)絡(luò)管理體系，對(duì)房源地點(diǎn)、面積、建造和使用年限、價(jià)格、住戶基本情況等進(jìn)行登記，并規(guī)定其維修和管理資金的來(lái)源、主體和時(shí)限。

保障房原則上不得出租，因特殊原因?qū)е录彝ソ?jīng)濟(jì)不足的，可以出租，限價(jià)適用房只能部分出租，不得單獨(dú)出租，否則，政府完全收回。

保障房的建設(shè)可以由政府出資進(jìn)行，也可以由企業(yè)進(jìn)行。企業(yè)建設(shè)保障房的土地由政府按照特殊價(jià)格給予，土地不拍賣。土地以當(dāng)?shù)馗浇钠骄鶅r(jià)格確定。

保障房的建設(shè)可以是集中地區(qū)，這主要是對(duì)特定的低收入家庭或群體，但必須建設(shè)完備的配套設(shè)施，如教育、醫(yī)療、商業(yè)等。也可以在開發(fā)小區(qū)建設(shè)一定比例的限價(jià)商品房，否則，開發(fā)商不能在這里進(jìn)行開發(fā)。

為保障房的未來(lái)改造和發(fā)展，保障房的建設(shè)密度要留有空間，并且給予翻新的空地，不影響人們居住。原則上，保障房區(qū)域內(nèi)不得設(shè)置停車設(shè)施。

作者為國(guó)家行政學(xué)院戰(zhàn)略咨詢部副主任，本文是作者2012年8月26日至9月8日在新加坡培訓(xùn)學(xué)習(xí)的考察報(bào)告