五、對我國城市保障房建設(shè)的啟發(fā)

新加坡組屋建設(shè)是全球解決居民住房保障最成功的一個制度，其中有很多東西值得我國學(xué)習(xí)和借鑒。

一是城市發(fā)展要有長遠(yuǎn)規(guī)劃，不折騰。城市區(qū)域功能一旦確定，就長期不改變，避免一個城市的大折騰，也避免城市隨領(lǐng)導(dǎo)人更換而變的情況，可以避免GDP增加財富不增加的情況，讓百姓生活安定。

二是城市規(guī)劃要給未來留下發(fā)展空間，保留至少40％的土地區(qū)域不開發(fā)；已經(jīng)開發(fā)的區(qū)域，也要留有未來調(diào)整和發(fā)展的空間。目前，國內(nèi)拆遷之所以引起很多矛盾和沖突，與規(guī)劃功能定位隨意變更和缺乏發(fā)展空間關(guān)系密切。

三是拆遷要以民為本。要先安置，后拆遷，安置不能離原來的居住地太遠(yuǎn)，應(yīng)該基本就在附近。對拆遷的價格補償，一定要到位，按照市場價格甚至略高于市場價格合理補償。

四是管理和控制好城市住房價格上漲。1992年－2012年，新加坡住房價格上漲變化不大，大體上漲不超過3倍，最近三年價格上漲36％。由于房價上漲很低，居民物價上漲水平有限，飲食業(yè)價格上漲也沒有超過3倍。同期，北京的房價上漲至少15倍以上，最近的十年上漲4倍以上。

房價過度上漲帶來各種成本上升，不利于經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展和社會安定。控制房價上漲的重要措施首先在于控制土地，防止土地圈地。我國可以學(xué)習(xí)新加坡，把非住宅用地期限從50年－70年改為25年＋25年。

另外，就是制定完善的保障房購買政策，防止住房投機。

五是做好保障房的建設(shè)和管理。保障房建設(shè)是我國城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨的一個重要課題，尤其是在目前城市居住人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于戶籍人口的情況下，如何解決好保障房的建設(shè)事關(guān)城鎮(zhèn)化的進程和前景。

筆者認(rèn)為，新加坡住房制度給了我們很多啟示：

1．對保障房建設(shè)根據(jù)收入水平進行分類管理

保障房建設(shè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)睾图彝ナ杖胨竭M行分類建設(shè)。大體可以分為租賃房和限價商品房兩類，以限價商品房為主，租賃的廉租房和公租房為輔。租賃房只給那些沒有能力進行20年－30年分期付款的家庭、個人使用，限價商品房只允許中低收入家庭尤其是低收入家庭購買，且必須分期付款。中高以上的收入家庭必須從市場購買住房或租賃住房。

廉租和公租房屋應(yīng)以小型一間－二間為主，單房面積不超過30平方米－45平方米，臥室之外不設(shè)客廳，廚房和廁所相對寬敞。兩間（一居一廳）面積不超過40平方米－50平方米，居住條件與城市其他住宅基本相同。

限價商品房可以是一居－三居，配置一廳。政府建設(shè)的限價或低價商品房，房間可以是三間－四間（二居－三居一廳），面積可以在60平方米－110平方米。

為防止投機，各種保障房的產(chǎn)權(quán)歸政府所有，不得進行市場化。交易權(quán)和使用權(quán)可以歸個人、家庭。

2．明確享受保障房的人群和資格

目前保障房的建設(shè)和使用，存在很多不足和缺陷。我們認(rèn)為需要明確享受條件。組建了核心家庭的人或單身在35歲以上才能購買限價商品房、租賃保障房。在本城市工作三年以上、有三年以上納稅和社會保障繳納記錄的非戶籍居民，也可參與保障房的購買和租賃。

享受保障房待遇的家庭成員或個人沒有任何本地和外地資產(chǎn)，其家庭資產(chǎn)和收入情況有明確的可核實性。對所有這些，每個城市實行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證程序、認(rèn)證內(nèi)容和項目。

本地就讀大學(xué)生、政府和企業(yè)等設(shè)立辦事處不得購買保障房，外地機構(gòu)、企業(yè)、居民在本市投資性購買住房，限定在城市郊區(qū)附近的特殊區(qū)域。這樣，可以防止投機資金抬高房屋價格。

保障房必須住滿五年后才可以出售，房價上漲部分政府獲益60％，其余給個人和家庭，個人可以申請購買更大的限價商品房。

一個家庭或個人只能享有一套保障房，一生只能兩次享受保障房待遇。享受保障房的人要承諾不虛假，若虛假，接收懲罰。

3．政府要制定保障房管理辦法，各地制定實施細(xì)則

辦法要規(guī)定定價原則，價格應(yīng)以居民家庭年收入水平的4倍－6倍為依據(jù)確定，或以當(dāng)?shù)乜沙惺艿膬r格水平為標(biāo)準(zhǔn)。要制定購買資格和條件，核查辦法和途徑，規(guī)定出售、轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租的約束條件。要求各地建立起保障房的網(wǎng)絡(luò)管理體系，對房源地點、面積、建造和使用年限、價格、住戶基本情況等進行登記，并規(guī)定其維修和管理資金的來源、主體和時限。

保障房原則上不得出租，因特殊原因?qū)е录彝ソ?jīng)濟不足的，可以出租，限價適用房只能部分出租，不得單獨出租，否則，政府完全收回。

保障房的建設(shè)可以由政府出資進行，也可以由企業(yè)進行。企業(yè)建設(shè)保障房的土地由政府按照特殊價格給予，土地不拍賣。土地以當(dāng)?shù)馗浇钠骄鶅r格確定。

保障房的建設(shè)可以是集中地區(qū)，這主要是對特定的低收入家庭或群體，但必須建設(shè)完備的配套設(shè)施，如教育、醫(yī)療、商業(yè)等。也可以在開發(fā)小區(qū)建設(shè)一定比例的限價商品房，否則，開發(fā)商不能在這里進行開發(fā)。

為保障房的未來改造和發(fā)展，保障房的建設(shè)密度要留有空間，并且給予翻新的空地，不影響人們居住。原則上，保障房區(qū)域內(nèi)不得設(shè)置停車設(shè)施。

作者為國家行政學(xué)院戰(zhàn)略咨詢部副主任，本文是作者2012年8月26日至9月8日在新加坡培訓(xùn)學(xué)習(xí)的考察報告