在秦力洪看來，這輪調(diào)控中，大企業(yè)降價(jià)促銷有不約而同的感覺，恒大、萬科、綠地、中海、保利等是主動(dòng)調(diào)整，“大公司的理性在于，它雖然有最大化收益的愿望，但每一天都在做最壞的準(zhǔn)備”。

在限購模式下，爭(zhēng)奪客戶的“房票”變得越來越重要。今年9月，北京萬科針對(duì)3000戶家庭進(jìn)行了抽樣調(diào)查，樣本主要是萬科老業(yè)主及前來咨詢買房的準(zhǔn)業(yè)主。抽樣調(diào)查顯示，在目前嚴(yán)格的限購措施下，北京僅有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房，折合成戶數(shù)約20萬戶。按照北京一年銷售商品房13萬套的水平估計(jì)，這20萬戶“房票”一年多即可消化完畢。

雖然這份數(shù)據(jù)遭到坊間人士質(zhì)疑，但在北京市以五年納稅證明為基本門檻的約束下，符合資格的買房人一旦成交，即退出了客戶群，而新的合格人群并不會(huì)很快補(bǔ)充進(jìn)來。

“萬科在做的也是我們?cè)谧龅模簩ふ夷切┻€有‘房票’的人，了解他們的需求，然后把需求兌現(xiàn)給他們。”秦力洪說。他表示，由于銀行放款緩慢，回款簽約比對(duì)地產(chǎn)公司格外重要。到今年底，龍湖地產(chǎn)的回款簽約比將保持在85%。“如果一個(gè)年銷售幾百億元的大型公司回款簽約比只有50%的話，問題就大了。我們的預(yù)警指標(biāo)是70%。”

除了加強(qiáng)銷售，地產(chǎn)公司也在降低發(fā)展速度。9月底，富力地產(chǎn)(02777.HK)宣布將年度銷售目標(biāo)從400億元下調(diào)至320億元。金地集團(tuán)(600383.SH)內(nèi)部也已將400億元的年度銷售目標(biāo)下調(diào)至320億元。

11月21日，世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松在微博上寫道：“經(jīng)過本輪調(diào)控考驗(yàn)，中國房地產(chǎn)會(huì)有什么長(zhǎng)進(jìn)?知道銀行是靠不住的，知道利潤(rùn)都是浮云、現(xiàn)金可以要命;了解價(jià)格是會(huì)跌的，跌的速度比升的速度快;明白住宅開發(fā)就應(yīng)該學(xué)習(xí)制造業(yè)，貨如輪轉(zhuǎn)才可永遠(yuǎn)避免風(fēng)險(xiǎn);明白商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就是金融業(yè)，不搞定直接融資就別玩了;知道夾道歡迎和關(guān)門打狗是一個(gè)意思!”

向制造業(yè)看齊

房地產(chǎn)業(yè)的躍進(jìn)式發(fā)展環(huán)境已經(jīng)變化，地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率將向制造業(yè)靠攏

“中國的房地產(chǎn)行業(yè)是在非常態(tài)下發(fā)展起來的。十年間市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)了10倍，這不是企業(yè)的本事，而是宏觀環(huán)境和制度紅利給企業(yè)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。”住建部政策研究中心主任秦虹在接受《財(cái)經(jīng)》記者專訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商今后不再會(huì)有過去那么好的外部環(huán)境。