在3月26日的博鰲亞洲論壇上，新華網(wǎng)思客、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院聯(lián)合舉辦了一場主題為“未來金融：創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)與風(fēng)險(xiǎn)防范”的思客會(huì)。其間，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首任院長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康以“住房金融改革”為主題發(fā)表演講，談及住房制度改革、住房金融等熱議話題，從全局和長遠(yuǎn)出發(fā)討論了住房金融問題的四個(gè)層面。賈康認(rèn)為，住房問題是一個(gè)要從制度建設(shè)層面解決的配套改革問題。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首任院長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康在2017博鰲思客會(huì)上發(fā)表演講。 新華網(wǎng)喻濤攝

以下為賈康在思客會(huì)上的精彩發(fā)言，經(jīng)思客編輯整理：

我們所探討的這個(gè)主題的背景是中國的改革到了深水區(qū)。中央把供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革表述為戰(zhàn)略方針，其核心內(nèi)涵就應(yīng)該是在改革中攻堅(jiān)克難。把改革處理為一個(gè)系統(tǒng)工程，在配套改革取向下，面臨的是實(shí)際推進(jìn)過程中如何沖破利益固化的藩籬。

住房問題要從制度建設(shè)層面解決

如果從全局和長遠(yuǎn)出發(fā)考慮住房金融問題，我認(rèn)為應(yīng)該從四個(gè)層面來認(rèn)識(shí)。第一個(gè)層面，現(xiàn)在從決策層、管理部門到社會(huì)公眾都極其高度關(guān)注住房問題，它是一個(gè)要從制度建設(shè)層面解決的配套改革問題。

住房制度改革和金融概念是緊密相連的，它們同是改革創(chuàng)新的重點(diǎn)，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展所需要的基礎(chǔ)性制度建設(shè)的重要組成部分。

早在2016年初，公眾的注意力還放在“去庫存”這一側(cè)，到了下半年就迅速轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場“冰火兩重天”的“火”的這一邊了。一線城市帶動(dòng)二線城市、2.5線城市房價(jià)的迅速升溫，也引發(fā)了明顯的焦慮和經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活中間的沖擊，還有在不得不緩解壓力的情況下引出的新政。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給出的指導(dǎo)方針非常明確，這一輪壓力和沖擊迫使我們必須考慮到，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，就要構(gòu)建基礎(chǔ)性制度，這才能形成長效機(jī)制。其實(shí)長效機(jī)制是早就提出的概念，但是說了這么多年到現(xiàn)在，越來越強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)性建設(shè)的重要性。

房地產(chǎn)市場要保障軌和市場軌同時(shí)運(yùn)行

第二個(gè)層面，基礎(chǔ)性建設(shè)不僅指住房制度，還有土地制度、投融資制度以及和住房不是很相關(guān)的稅收制度。在推進(jìn)全面法治化、現(xiàn)代化的發(fā)展進(jìn)程中，這幾個(gè)基礎(chǔ)性改革無可回避，而且必須呼應(yīng)配套。

如果從基礎(chǔ)性建設(shè)里面的住房制度來說，我們應(yīng)該更清晰地把“雙軌統(tǒng)籌”這個(gè)制度框架把握好。所謂雙軌統(tǒng)籌就是必須承認(rèn)在很長的歷史時(shí)期內(nèi)，中國的房地產(chǎn)市場必然是保障軌和市場軌雙軌運(yùn)行的狀態(tài)，其中，保障軌的具體形態(tài)在發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的積累和工作指導(dǎo)的進(jìn)步中不斷完善。

前些年我們就意識(shí)到必須有與“經(jīng)濟(jì)適用房所”相對應(yīng)的有效供給，后來發(fā)展出十幾種五花八門的經(jīng)濟(jì)適用房概念下的供給形式，但很容易產(chǎn)生扭曲和涉租、尋租問題，存在各種各樣以政策為名實(shí)際上扭曲政策效應(yīng)的弊病。而最近幾年終于理性地收攏到了“保障軌”中主打的公租房和共有產(chǎn)權(quán)房。公租房要對應(yīng)解決的是低收入群體中的最低端，共有產(chǎn)權(quán)房則適用于年輕白領(lǐng)等收入夾心層。最低端和收入夾心層靠政府牽頭，但一定要結(jié)合社會(huì)資本的力量和各種各樣的可以調(diào)動(dòng)的潛力形成有效供給，使他們住有所需。如果保障軌能夠基本托起來的話，市場軌上大家所關(guān)心的房價(jià)就絕不會(huì)像現(xiàn)在這樣那么有“殺傷力”。

市場軌和市場經(jīng)濟(jì)匹配的要求就是，能夠在國土開發(fā)的頂層規(guī)劃具有一定水平的覆蓋力下給出相關(guān)的規(guī)則，由開發(fā)商預(yù)測市場，通過規(guī)范的程序拿地、開發(fā)等，為市場軌上潛在需求者提供盡可能符合需求的產(chǎn)品。從消費(fèi)者主權(quán)來看，因?yàn)樘幱诘投说娜艘呀?jīng)住有所居，如果有支付能力的中產(chǎn)階層以上的人能相對從容地行使消費(fèi)者主權(quán)，在市場上競爭性地購買的局面能夠出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場就健康得多了。