最近，全國人大法工委民法室主任姚紅同志作為“宣講家”網(wǎng)站的特邀嘉賓，在網(wǎng)上就《物權(quán)法》是部什么樣的法律接受了采訪，并回答了人們關(guān)心的問題。姚紅同志參與了這部法律的起草工作，她對《物權(quán)法》的解讀深入淺出，聯(lián)系實(shí)際，很值得一讀。

——編者

主持人：您能不能先給我們介紹一下，《物權(quán)法》是怎樣的一部法律呢？

嘉賓姚紅同志（以下簡稱姚）：我想我們首先要了解一下物權(quán)。什么是物權(quán)呢？物權(quán)簡單地講就是一種對物的權(quán)利，這個物就是動產(chǎn)和不動產(chǎn)。不動產(chǎn)就是我們老百姓說的房子、土地等，動產(chǎn)就是不動產(chǎn)之外的所有東西，比如說電視機(jī)、汽車等都屬于動產(chǎn)的范疇。在現(xiàn)實(shí)生活中，還有一些關(guān)系，像知識產(chǎn)權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)，這些是無形財(cái)產(chǎn)權(quán)，不屬于《物權(quán)法》調(diào)整的范疇。說白了，《物權(quán)法》只管動產(chǎn)、不動產(chǎn)，就是這么一個東西。

主持人：就是實(shí)實(shí)在在的東西。

姚：對，實(shí)實(shí)在在的東西，所以有人管《物權(quán)法》叫有體物法。但是，并不是說所有的物都?xì)w《物權(quán)法》調(diào)整，比說像空氣，我們看不見摸不著，就不能由《物權(quán)法》調(diào)整?！段餀?quán)法》調(diào)整的是人力能夠控制的物。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人力對物的控制越來越多，原來不能控制的，現(xiàn)在能控制了，比如說水、電、氣，這種氣指煤氣、燃?xì)猓覀円裁恢?，但是能夠控制，那么它的歸屬使用權(quán)也歸《物權(quán)法》去調(diào)整。《物權(quán)法》它究竟是管什么的？它管的是財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用，講得更清楚一點(diǎn)，就是這個東西是誰的？這個東西如果是我的，我對這個東西有什么權(quán)利？我這個權(quán)利受到侵害以后，我通過什么樣的途徑，什么樣的方式來保護(hù)我的權(quán)利，這個就是我們說的《物權(quán)法》所解決的問題。

主持人：像您剛才說的，《物權(quán)法》規(guī)定了財(cái)產(chǎn)的歸屬權(quán)，那這個歸屬權(quán)是怎么規(guī)定出來的呢？

姚：是這樣的，因?yàn)榧热弧段餀?quán)法》是調(diào)整物的歸屬的這樣一個法律，那么怎么確定物的歸屬？比如說這個房子是我的，通過什么來證明這個房子是我的？你說這個杯子是你的，那你通過什么樣的證據(jù)來說明它就是你的呢？《物權(quán)法》有一套規(guī)則。比如，如果是不動產(chǎn)，房屋、土地等，通過什么來判定是不是你的呢？要看登記，這個房子登記在你的名下，它就是你的，沒有登記在你的名下，它就不屬于你。現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常有這種事情，比如說我是一個房東，我這個房子賣給李四了，過兩天，我發(fā)現(xiàn)市面上房價漲得很厲害，我又用更高的價格賣給了張三。我賣給李四的時候，李四沒有過戶，但是合同已經(jīng)簽了。我賣給張三后，張三很有法律意識，他登記了。那這種時候法律保護(hù)誰呢？法律說保護(hù)張三。李四怎么辦呢？李四拿不到這個房子，因?yàn)闆]有登記。那么，李四受到的損失誰來補(bǔ)償呢？只能向我來要求損害賠償，但是房子的所有權(quán)可就是張三的了。所以在我們現(xiàn)實(shí)生活中，你要想取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，或者證明你是這個不動產(chǎn)所有權(quán)的主人，你就一定要去登記。你不登記，我們就說這個東西不是你的。這是我們講的不動產(chǎn)。

還有動產(chǎn)。比如說這件衣服，憑什么說是我的呢？現(xiàn)在我穿在身上了，就是說我占有了它，證明它就是我的。所以，動產(chǎn)看什么？看占有，誰占有它，誰控制了它，只要沒有相反的證據(jù)，這個東西就是誰的，這是判定物權(quán)歸屬最簡單易行的一個方法。

主持人：那姚教授，我就好奇了，您剛才說這件衣服是您的，你穿著它，就等于占有它，我覺得好看，我跟您借來了，我不還了，我就跟人家說這是我的，以后我做節(jié)目，我就穿姚教授這件衣服了，那能成嗎？

姚：你說了一個非常好的問題。剛才我們說，只要沒有相反的證據(jù)，誰占有就是誰的。但是，如果有別的證據(jù)，例如大家都知道我這件衣服是借給你穿的，這就算是有相反的證據(jù)，那么這種時候，你就不能說這個東西是你的了。

主持人：所以，我穿完還得還給您。

姚：對對，從法律上說，我們倆之間實(shí)際上形成了一個借用的合同關(guān)系，你借完了還得還。

 觀眾：我有一個問題想問一下姚教授，我們那個社區(qū)有很多人買了房，最關(guān)心一個問題，房子周圍的綠地、車庫、道路，是歸業(yè)主還是歸開發(fā)商？

姚：這次《物權(quán)法》從老百姓的利益出發(fā)，專門規(guī)定了一章叫建筑物區(qū)分所有權(quán)。它講的是什么呢？建筑物區(qū)分所有權(quán)是在建筑物上的一種復(fù)合性權(quán)利。因?yàn)楝F(xiàn)在高層住宅增多了，大家都買房子，那么這個復(fù)合性權(quán)利指什么呢？就是說我在這個小區(qū)里買了一個單元，我對這個單元有專有的權(quán)利，除了單元門，我要走樓道，要下樓梯，要進(jìn)小區(qū)，這就涉及到樓道、樓梯、小區(qū)的道路、綠地，甚至車庫到底歸誰？這是老百姓非常關(guān)心的一個問題。這次《物權(quán)法》針對這個問題做了明確的規(guī)定。它規(guī)定了這么幾個層次：一個是說建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于市政的或者是業(yè)主買房子的時候，明確地說歸一樓業(yè)主所有的除外。也就是說，除了他賣給一樓的業(yè)主所有，其他的綠地都屬于我們所有業(yè)主共有。再一個是小區(qū)內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但屬于公共道路的除外。因?yàn)槲覀冎辣本┦泻芏嘈^(qū)非常大，像亦莊小區(qū)、望京小區(qū)，小區(qū)里面都通公交車，那么對于通公交車的這個路，是屬于市政的，歸國家所有，而如果小區(qū)比較小，有一個圍墻，那里面的道路就歸業(yè)主共有。

主持人：那就是說類似于小區(qū)里面的各樓宇之間的甬道，也都?xì)w我們業(yè)主所有？

姚：對。還有一個大家非常關(guān)心的就是車庫、車位到底歸誰？這個事情前一段時間爭得也比較厲害。《物權(quán)法》明確規(guī)定，小區(qū)的車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足小區(qū)業(yè)主的需要。這是防止開發(fā)商為了尋找高價，小區(qū)的業(yè)主還沒地兒停車，就把車位全賣給小區(qū)外面的人了，這是不可以的，這是關(guān)于車庫第一個層面的規(guī)定。

第二個層面，車庫、車位的歸屬由開發(fā)商在賣房子的時候跟業(yè)主約定，約定賣給你也可以，約定說我不賣，只是出租，也可以。也可以說我賣給你這個單元，同時附贈你一個車位。這是第二個層面，就是通過約定來決定車庫車位歸誰所有的問題。

第三個層面，如果是占用小區(qū)的道路或公共的場地來停放的車位，開發(fā)商就不能劃了格以后，再賣錢了，因?yàn)槟莻€占用的道路是我們業(yè)主共有的，通過這個層面，就把小區(qū)公共設(shè)施的歸屬給規(guī)定清楚了。

  主持人：像您這樣一說，那我們是不是說，樓底下的這個車位肯定是盡著這個小區(qū)里面的住戶來用？

姚：對。

主持人：那如果說不夠用了，我們有權(quán)向物業(yè)、向開發(fā)商去討個說法嗎？

姚：這個也不好這樣說，因?yàn)檐噹炜偸怯邢薜?，車位有限，如果沒有了，也就沒有辦法了。但是如果你有車位，就不能不滿足業(yè)主，而賣給外面的人。

主持人：您剛才說的是小區(qū)里面的車位情況。說到小區(qū)，我還想到很多時候，有人把住宅小區(qū)給改成公司辦公的場所，或者是經(jīng)營什么項(xiàng)目，就是民宅商用，這一方面影響周圍居民的休息，另一方面，小區(qū)來很多外人，也影響環(huán)境，有了《物權(quán)法》，這種做法還合理嗎？

姚：這個也是大家比較關(guān)心的問題。確實(shí)有些小區(qū)本來規(guī)劃是用于老百姓住宅的，結(jié)果有一個人買了房子以后，發(fā)現(xiàn)它的左鄰右舍都不是住戶，全都是開公司的，整天人來人往，攪得居民整天不得安生。對這個問題，老百姓非常關(guān)注，有的人說住在樓上，突然有一天下面開了一個飯館，整天冒油煙，弄得住戶家里面整天窗戶都不敢開。這怎么辦？究竟住宅能不能改成商用？這次規(guī)定要依照法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。法律法規(guī)是國家法律規(guī)劃，你這是住宅小區(qū)，嚴(yán)格講你就不能辦商業(yè)，因?yàn)檫@是住宅。為什么現(xiàn)在很多人辦商業(yè)？因?yàn)樵谧≌^(qū)辦商業(yè)，稅收比較低，他利用這個減稅，是規(guī)避這個。

主持人：那他這等于是逃國家的稅收啊！

姚：對??！法律法規(guī)如果明確這個就是住宅小區(qū)，你就不能在這兒作商業(yè)使用。除了法律法規(guī)外，小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會肯定要制定一個管理小區(qū)的規(guī)約，我們叫業(yè)主規(guī)約，大家也都要遵守。如果規(guī)約說這個小區(qū)不能開商業(yè)，那么你還要遵守規(guī)約的規(guī)定，就是說你不能違犯法律法規(guī)和規(guī)約的規(guī)定，把住宅商用。但是，現(xiàn)實(shí)生活中，有時候法律法規(guī)、規(guī)約沒有禁止，那么沒有禁止是不是可以辦呢？《物權(quán)法》規(guī)定，你還得經(jīng)利害關(guān)系人同意。什么叫利害關(guān)系人同意呢？就是這個小區(qū)其他的人認(rèn)為你在這兒辦，不影響我，大家都同意，說看一個下崗工人沒有生活來源，就開一個小賣部，把一樓的窗戶打掉，安一門，賣醬油醋，也不影響大家，大家都愿意，那么這可以。如果說小區(qū)的業(yè)主都不同意，恐怕還是不能辦的。上個月我看到廣州說由業(yè)主統(tǒng)一討論，說我們這個小區(qū)什么能辦，什么不能辦。大家都反對辦的，就要清理，大家說可以容忍的，那就慢慢地規(guī)范，這樣既保證了老百姓的居住安寧，同時又使有些違犯法律規(guī)定的人得到整治。