主持人：就是說，《物權(quán)法》在一定程度上，還能相對允許一些便民的措施？

 姚：是的，《物權(quán)法》實(shí)際上是直接關(guān)系老百姓方方面面的利益。

主持人：那既然都是直接關(guān)系到老百姓方方面面的利益，我們看看還有哪些觀眾朋友，有問題要直接向姚教授請教的？

觀眾：姚教授您好，我要提的就是公共利益需要征收的農(nóng)民集體所有制的土地，或者單位個人的房屋不動產(chǎn)，被征收的人應(yīng)該得到什么樣的補(bǔ)償？

 姚：這個是老百姓普遍關(guān)注的一個問題。因?yàn)楝F(xiàn)在隨著城市發(fā)展，城市改造，國家大量征用了農(nóng)民集體所有的土地，同時(shí)也可能征用了城市居民的房屋，因?yàn)楣怖娴男枰?，法律?guī)定可以按照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行征收。但征收以后，說實(shí)在的，弄不好就會損害老百姓的權(quán)益，過去在這方面就發(fā)生了很多問題，引起老百姓的不滿?，F(xiàn)在，怎么辦呢？《物權(quán)法》說，在這種情況下，國家要給老百姓予以補(bǔ)償。怎么補(bǔ)償？《物權(quán)法》規(guī)定得很清楚，它分為這幾個層面：第一，征收農(nóng)民集體所有的土地怎么辦？因?yàn)槲覀冎?，現(xiàn)在我們國家的土地要么是國家的，要么是農(nóng)民集體的，《物權(quán)法》說，征收農(nóng)民集體的土地要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)助費(fèi)，這次特別提到要足額支付這些費(fèi)用。這個是以前法律沒有規(guī)定的。另外，這次法律還規(guī)定，你支付了這些費(fèi)用以后，還要安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活?？梢哉f這個規(guī)定比原來是要進(jìn)了一步，這是講征農(nóng)民的土地。還有征收城市的房屋，因?yàn)槌鞘械耐恋囟际菄业?，不存在征收的問題。征收的是城市居民的房屋，征收房屋怎么辦？法律規(guī)定，你要給予拆遷補(bǔ)償，然后要保障被征收房屋的居民的居住條件。關(guān)于拆遷補(bǔ)償，國務(wù)院曾經(jīng)有一個拆遷補(bǔ)助條例，它規(guī)定了兩種方式：一種是貨幣補(bǔ)償，就是直接給現(xiàn)金；還有一種是產(chǎn)權(quán)置換，在別的地方給你安排相應(yīng)的住房。就是說，不管怎么樣，都要保證被征收居民的生活。另外，針對現(xiàn)實(shí)生活中很多農(nóng)民反映實(shí)際上征地的時(shí)候，國家給的錢并不少，但經(jīng)過層層克扣，到農(nóng)民手里就只剩下很可憐的一點(diǎn)了，引起的矛盾非常尖銳。針對這種情況，《物權(quán)法》特別做了這樣一個規(guī)定，我給大家念一下：“任何單位、個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)助費(fèi)用”。就是說，從方方面面保障被征地的農(nóng)民、被征收房屋的居民能夠切實(shí)地拿到足額的補(bǔ)償款。

 主持人：現(xiàn)在還有一些農(nóng)民說，你看我們家里兒女長大了，都進(jìn)城去上學(xué)、上班了，家里宅基地面積挺大的，我們老兩口住一半就夠了，城里正好有人愿意來村子里住，覺得村子環(huán)境好，能不能賣給他們？還有的反映，我們想發(fā)展個養(yǎng)雞場，沒有錢，把我們家一半宅基地的房子抵給銀行借貸款，這些做法現(xiàn)在可以嗎？

姚：你提的問題很實(shí)際，也是農(nóng)民非常關(guān)心的問題。根據(jù)我們國家的法律規(guī)定，農(nóng)民一戶只能申請一處宅基地，就是說宅基地一旦喪失以后，就不再分配宅基地。我們考慮，宅基地是農(nóng)民的安身立命之本，特別是現(xiàn)在，農(nóng)民有的進(jìn)城打工，但在城里不一定能住得下來，可能最后還要回到農(nóng)村，那么回到農(nóng)村以后呢，農(nóng)民的社會保障又不像城市一樣。如果他想反正我進(jìn)城了，我把這個房子賣掉吧，但當(dāng)他再回到農(nóng)村時(shí)，這個宅基地可能就沒法拿到了，因?yàn)樗荒芘淮?，賣掉以后，村里也就不會再批給他了。這種情況下呢，就可能使他的基本生活失去保障。不過，考慮到我們國家在發(fā)展、在建設(shè)，今天我們說有關(guān)的法律規(guī)定不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地，特別是國務(wù)院曾經(jīng)發(fā)文說，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，但是今后隨著發(fā)展，是不是國家可以允許轉(zhuǎn)讓呢？像在農(nóng)民的社會保障費(fèi)用完全解決以后。所以，《物權(quán)法》規(guī)定得很靈活，就是農(nóng)民宅基地的轉(zhuǎn)讓和抵押等問題，依照有關(guān)法律和行政法規(guī)的規(guī)定，按照現(xiàn)行法律目前還是不可以的，但是以后如果放開，就按照以后的法律去辦。也就是說，既落實(shí)了現(xiàn)實(shí)中農(nóng)民的土地政策，又為今后的發(fā)展留有一定的空間和余地。

主持人：就是說，到目前為止，我們的規(guī)定是不允許買賣農(nóng)民宅基地的。

姚：對，不允許買賣。

主持人：那抵押可以嗎？

姚：抵押是不可以的。抵押意味著什么呢？我把這房子抵押給銀行，我去借錢，最后如果我還不上錢，銀行就要收我這個房子，實(shí)際上最后的結(jié)果還是轉(zhuǎn)讓，所以抵押現(xiàn)在是不可以的。

主持人：剛才我們說了宅基地不允許買賣，那像農(nóng)民的耕地、林地、草地這樣的土地，現(xiàn)在都是以承包制為主，如果承包期滿之后，我們是續(xù)期還是怎么辦？

姚：現(xiàn)在是這樣，國家規(guī)定，農(nóng)民的承包是有期限的，比如說耕地30年，草地50年，林地70年，都是有期限的。農(nóng)民二輪承包以后，可能比如說有些承包期到了。到期怎么辦？這次《物權(quán)法》為了賦予長期而又穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權(quán)，也就是說讓農(nóng)民吃定心丸，特別規(guī)定了一條，就是耕地、林地、草地的屆滿以后，自動地就續(xù)期了。就是說，農(nóng)民可以按照國家規(guī)定繼續(xù)承包。這樣農(nóng)民就不用擔(dān)心說，哪天承包到期了，是不是就沒有地種了？不會出現(xiàn)這種情況的。

 主持人：這也是一個保護(hù)措施。

姚：對，也是保護(hù)農(nóng)民根本利益的一個措施，讓農(nóng)民吃定心丸。

主持人：剛才咱們倆在聊的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)很多觀眾跟我舉手示意，他們還想問您問題，那我們接下來再把時(shí)間留給觀眾一部分？

觀眾：姚教授您好！我提一個咱們城市土地使用的問題，《憲法》規(guī)定，城市的土地歸國家所有，房屋所有權(quán)人用的都是國有土地，它有使用年限，那么，我們這個使用年限到期了，應(yīng)該怎么辦？

姚：謝謝您，您提了一個很重要的問題。現(xiàn)在的《房地產(chǎn)法》規(guī)定，要在土地使用權(quán)到期以前一年去申請續(xù)期。原則上國家是給你續(xù)的，除了因?yàn)楣怖嫘枰狻Ａ⒎ㄟ^程中，很多人就提出，說這個政策對居民住宅可能不太適用，因?yàn)橐粭潣抢锟赡茏≈?00、200戶，那么土地使用權(quán)肯定都是一天到期的，到期以后，是大家都排著隊(duì)去續(xù)期，還是推選一個代表去續(xù)期，或者說有的要續(xù)，有的說這房子也破了我也不續(xù)了，我要走了。就是說，都要去續(xù)期的可操作性不夠強(qiáng)。要從老百姓的根本利益出發(fā)，不要給老百姓增添負(fù)擔(dān)，所以這次《物權(quán)法》專門規(guī)定，住宅用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。比如我現(xiàn)在買了一個房子，土地使用權(quán)是70年，到期我也不用擔(dān)心了，因?yàn)閲易詣泳徒o我續(xù)期了。但是，如果是一個非住宅，因?yàn)槲覀冎垃F(xiàn)在有的是住宅，有的是非住宅，比如說寫字樓，甚至說我們這個住宅樓，當(dāng)時(shí)規(guī)劃的時(shí)候，一層就是商業(yè)，二層以上才是居民，那么凡是非住宅的，還要按照國家的規(guī)定去續(xù)期，即提前一年去續(xù)期。這樣，我們老百姓就可以放心了，不用再去擔(dān)心續(xù)期不續(xù)期的問題了。