（三）《試點(diǎn)方案》組織實(shí)施

1.加強(qiáng)組織保障。國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同部署試點(diǎn)。省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的督促、檢查和指導(dǎo)。城市政府全面負(fù)責(zé)試點(diǎn)組織領(lǐng)導(dǎo)工作，制定試點(diǎn)工作規(guī)則和組織實(shí)施方案，建立試點(diǎn)協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)。各地區(qū)各有關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，穩(wěn)妥有序推進(jìn)試點(diǎn)。

2.推進(jìn)試點(diǎn)實(shí)施。

（1）編制實(shí)施方案。試點(diǎn)城市根據(jù)本方案編制實(shí)施方案，經(jīng)省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門匯總后，2017年11月底前報(bào)國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)。

（2）試點(diǎn)實(shí)施、跟蹤及總結(jié)。省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的督促、檢查和指導(dǎo)，及時(shí)研究解決試點(diǎn)中存在的問題。

2019年11月，省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織開展試點(diǎn)中期評估，形成評估報(bào)告報(bào)國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

2020年底前，省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門總結(jié)試點(diǎn)工作，總結(jié)報(bào)告報(bào)國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

3.強(qiáng)化指導(dǎo)監(jiān)督。各地區(qū)各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，加強(qiáng)對試點(diǎn)工作的指導(dǎo)監(jiān)督，依法規(guī)范運(yùn)行。要加強(qiáng)分類指導(dǎo)，尊重基層首創(chuàng)精神，健全激勵(lì)和容錯(cuò)糾錯(cuò)機(jī)制，允許進(jìn)行差別化探索，切實(shí)做到封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾偏。

4.做好宣傳引導(dǎo)。試點(diǎn)地區(qū)要加強(qiáng)對試點(diǎn)工作的監(jiān)督管理，密切關(guān)注輿情動態(tài)，妥善回應(yīng)社會關(guān)切，重大問題及時(shí)報(bào)告。

（四）北京市利用農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)基礎(chǔ)

2011年，朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體建設(shè)用地地塊開展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)；2013年開始，豐臺長辛店、朝陽金盞鄉(xiāng)、大興青云店鎮(zhèn)、通州臺湖鎮(zhèn)、宋莊鎮(zhèn)以及順義高麗營鎮(zhèn)開展鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地試點(diǎn)；2014年依據(jù)國土資源部辦公廳復(fù)函，市國土、市發(fā)改、市規(guī)委、市住建委、市農(nóng)工委、市財(cái)政、市地稅印發(fā)《北京市利用農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施意見》，2017年5月，首批房源正式面向所在區(qū)保障房家庭開展現(xiàn)場選房簽約入住工作。2015年大興區(qū)被國家確定為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)。北京市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)遵循的原則和取得的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

四大基本原則。第一，尊重農(nóng)民意愿，維護(hù)農(nóng)民權(quán)益；第二，符合規(guī)劃，用途管制；第三，規(guī)范有序，結(jié)果可控；第四，注重監(jiān)管，只租不售。

三類建設(shè)主體。一是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自主進(jìn)行開發(fā)建設(shè)集體租賃住房。二是由市屬國企與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作開發(fā)建設(shè)經(jīng)營集體租賃住房，充分發(fā)揮市屬國企在資源整合、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、物業(yè)管理等方面的專業(yè)能力。三是通過北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所平臺引入社會資本與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)建設(shè)經(jīng)營集體租賃住房。

三種投融資模式。一是通過集體經(jīng)濟(jì)組織將集體土地使用權(quán)作價(jià)入股，與市屬開發(fā)企業(yè)、社會投資機(jī)構(gòu)等單位合作開發(fā)經(jīng)營，收益共享。二是借鑒PPP、BT、BOT等模式的精髓，結(jié)合實(shí)際情況，吸引市屬國企、社會資本參與集體租賃住房建設(shè)。三是在風(fēng)險(xiǎn)可控、可持續(xù)的前提下，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加大信貸支持力度，政府應(yīng)引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)針對租賃住房項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新。

四大重點(diǎn)區(qū)域。北京市未來5年，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，主要分布在重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)周圍+軌道交通沿線。結(jié)合“三城一區(qū)”（即中關(guān)村科學(xué)城、懷柔科學(xué)城、未來科學(xué)城和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)規(guī)劃建設(shè)，重點(diǎn)在毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的區(qū)域布局建設(shè)，周邊市政配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對齊全，交通較為便利，充分解決周邊就業(yè)人群的住房需求，促進(jìn)職住平衡。

項(xiàng)目審批程序。分為試點(diǎn)申請、試點(diǎn)批準(zhǔn)、項(xiàng)目報(bào)批、項(xiàng)目報(bào)備四個(gè)階段。

項(xiàng)目運(yùn)營模式。集體租賃住房建設(shè)，必須依法履行相關(guān)報(bào)批手續(xù)，不得違法出租和轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)，房屋建成后只進(jìn)行出租和周轉(zhuǎn)使用，不得出售或以租代售，不得從事其他經(jīng)營活動。項(xiàng)目建成后，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在符合相關(guān)規(guī)定前提下，將集體租賃住房作為北京市公共租賃住房房源，由各級住房保障機(jī)構(gòu)或其授權(quán)的相關(guān)主體，按照北京市相關(guān)要求進(jìn)行租賃和運(yùn)營管理，全面接入市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門統(tǒng)一建立的全市住房租賃監(jiān)管平臺。

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范。在項(xiàng)目報(bào)批階段，相關(guān)主管部門依據(jù)市政府的批準(zhǔn)文件，進(jìn)行項(xiàng)目審查。同時(shí)，項(xiàng)目用地預(yù)審、立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃意見、用地批復(fù)和建設(shè)工程施工許可證等，均應(yīng)注明，該項(xiàng)目只能用于租賃，不得對外銷售。

在權(quán)屬管理階段，土地使用權(quán)證按項(xiàng)目整體核發(fā)，房屋所有權(quán)證按幢核發(fā)，均不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證。同時(shí)，土地使用權(quán)證應(yīng)注明僅用于租賃住房建設(shè)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押，不得轉(zhuǎn)租，不得改變土地用途。房屋所有權(quán)證應(yīng)注明不得轉(zhuǎn)讓和抵押。

組織保障。第一，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)；第二，明確市和區(qū)縣兩級建立聯(lián)席會議制度；第三，明確責(zé)任分工。譬如，區(qū)縣級負(fù)責(zé)具體試點(diǎn)項(xiàng)目的組織、指導(dǎo)和監(jiān)督；村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)助配合有關(guān)行政部門做好集體租賃住房建設(shè)和租賃經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

幾年來試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)行取得了良好效果，一是增加了住宅用地來源和租賃住房供給。二是擴(kuò)展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。三是在盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境等方面發(fā)揮了積極作用。四是拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長遠(yuǎn)穩(wěn)定收益，有獲得感。

六、《試點(diǎn)方案》若干思考

一是如何對接農(nóng)村“三塊地”改革，二是如何預(yù)防“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生，三是如何推進(jìn)城市租賃住房一體化建設(shè)，四是如何推動城鄉(xiāng)土地市場一體化建設(shè)，五是如何推動租售同權(quán)落地。這些是我們在試點(diǎn)中可能會遇到的問題。

我們要按照黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)工作的決策部署，牢牢把握“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，推進(jìn)集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為高水平全面建成小康社會提供用地保障，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

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