對于房價(jià)是否合理，國際上有一個標(biāo)準(zhǔn)，就是房價(jià)高于家庭年收入的6到7倍則是合理的。而北京、上海、深圳目前是20倍。除了民用房之外，更難的是商業(yè)用房，就是辦公樓和寫字樓。中國的商場面積占全球商場總量的60%以上，但現(xiàn)在很多大城市居民不到商場買東西，而是通過網(wǎng)購，或者海外代購，這就導(dǎo)致了中國所蓋的商場的大量浪費(fèi)。全世界商場最多的10個城市，中國占了8個。由于房地產(chǎn)和鋼鐵、水泥、建材等60多個產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，房地產(chǎn)好，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢就好；房地產(chǎn)不好，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢就受到威脅，地方財(cái)政也受到威脅。

西方發(fā)達(dá)國家的房市為什么很難炒上去？主要是因?yàn)橛袣⑹诛?mdash;—房產(chǎn)稅。中國準(zhǔn)備推行房產(chǎn)稅，從上海、重慶開展試點(diǎn)到現(xiàn)在，困難重重，各方面的阻力使問題難以解決。目前，各個地方把去庫存作為官員考核的一個行政指標(biāo)。本來去庫存是一個市場行為，而現(xiàn)在卻和政府官員的政績捆在一起。政府官員要完成這個任務(wù)，無非就是三個手段：第一，降低交易稅。如果這么做，就涉嫌破壞中國的《稅收法》。中國的稅收政策是由人大決定的，政府只能執(zhí)行。第二，降低貸款的門檻。有些地方推行零首付政策，這就無疑把房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。第三，各地鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房。但是，在城市打工的農(nóng)民工能夠買得起房子的不到1%，剩下的99%都沒有這個經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

中國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生有很多原因，其中之一就是過度的市場化。西方發(fā)達(dá)國家在這方面付出了沉重的代價(jià)。現(xiàn)在，西方發(fā)達(dá)國家?guī)缀鯖]有國家把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，大部分國家是將其作為一個社會政策來協(xié)調(diào)。而我們卻把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這從某種意義上說，綁架了中國的經(jīng)濟(jì)。

這個問題怎么解決？李克強(qiáng)總理講，開發(fā)商能不能表現(xiàn)一點(diǎn)誠意，房子降價(jià)，政府出資把存量房買下來轉(zhuǎn)化為公租房和安置房，這樣就起到了一石三鳥的作用。第一，去了房地產(chǎn)的庫存。第二，化解了銀行的呆賬。第三，幫助了農(nóng)民工，提升了城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。但現(xiàn)在推行起來非常困難。為什么？開發(fā)商不愿意讓利。

再看去杠桿。權(quán)威人士講，高杠桿必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)，控制不好將會引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)，老百姓的存款就會泡湯。同時，匯市、樓市、債市的很多風(fēng)險(xiǎn)也都是由于高杠桿造成的。要放棄各個銀行通過不斷融資擴(kuò)大分母來降杠桿的做法，而要在減少分子上做文章。

我有一個新的判斷：杠桿是一個中性的概念。就是說，有好杠桿，也有壞杠桿。這樣，是不是應(yīng)該對杠桿進(jìn)行區(qū)別對待？如果這個杠桿是好杠桿，比如華為企業(yè)，就可以給它增加杠桿，它可能回饋幾倍、十幾倍的回報(bào)。但對于“僵尸企業(yè)”，增加杠桿只不過是往水里扔錢。

大量數(shù)據(jù)證明，我國國企壞杠桿比較多，而民企好杠桿相對較多。同時，民企的杠桿對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率要高于國企。所以，是不是在去杠桿這個問題上做一個結(jié)構(gòu)性的調(diào)整呢？對一些經(jīng)營好的民營企業(yè)增加杠桿，把國企中的“僵尸企業(yè)”清除出市場。

具體來講，當(dāng)前有三個杠桿：第一，債務(wù)杠桿。債務(wù)杠桿就是地方債，地方政府以土地做抵押，搞地方融資平臺，最后導(dǎo)致形成了一個壞杠桿。這個杠桿90%是來自銀行，貸款70%是以土地做抵押。2016年1到8月，由于房地產(chǎn)瘋漲，全國土地使用權(quán)出讓收入超過2萬億元，同比增長14%。9月份，52個城市的住宅銷售面積增長26%。這說明，最近經(jīng)濟(jì)增長還是依靠于賣地和房市、樓市的拉動。

到2014年，中國地方政府總負(fù)債達(dá)到30.28萬億元。債務(wù)最多的是江蘇。富裕地區(qū)的杠桿率比落后地區(qū)要高，青海地區(qū)的杠桿率只有零點(diǎn)幾，但它的負(fù)債率卻很高。這就證明，杠桿是一個中性概念，要看我們能不能妥善利用這個杠桿。

第二，金融杠桿。衡量金融杠桿主要看這個國家的貨幣供應(yīng)量以及其與GDP之比。具體來講，就是用M2除以GDP。7月份，中國M2余額是149.16萬億元，同比增長10.2%。自2000年以來，M2平均年增長在26%左右，目前中國GDP增速是6.7%，按照這個數(shù)據(jù)，中國貨幣發(fā)行量的增長速度是中國GDP增長速度的3到4倍。中國M2占GDP比重大大高于國際標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)前的金融數(shù)據(jù)表明，中國宏觀金融發(fā)生了四個背離：第一，國企投資和民企投資相背離。國企投資增速是8.1%，而民企只有2.1%。那就是說，對民企的大量投資在減少，這就對中國經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。第二，居民貸款與企業(yè)貸款相背離。為什么？老百姓都去集資買房了，企業(yè)貸款不及居民貸款的三分之一。第三，M1和M2的增長速度發(fā)生背離。M1的增長速度高于M2的增長速度，這也是一個不太正常的現(xiàn)象，主要原因是降息之后，企業(yè)存款的機(jī)會成本下降，很多資金都趴在活期賬戶上。企業(yè)或者個人買房子要籌集大量資金。第四，居民價(jià)格消費(fèi)指數(shù)（CPI）和生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（PPI）發(fā)生背離。9月份，這個背離的趨勢發(fā)生了變化，PPI在連續(xù)54個通縮的情況下首次轉(zhuǎn)為正。