對(duì)于房?jī)r(jià)是否合理，國(guó)際上有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是房?jī)r(jià)高于家庭年收入的6到7倍則是合理的。而北京、上海、深圳目前是20倍。除了民用房之外，更難的是商業(yè)用房，就是辦公樓和寫(xiě)字樓。中國(guó)的商場(chǎng)面積占全球商場(chǎng)總量的60%以上，但現(xiàn)在很多大城市居民不到商場(chǎng)買(mǎi)東西，而是通過(guò)網(wǎng)購(gòu)，或者海外代購(gòu)，這就導(dǎo)致了中國(guó)所蓋的商場(chǎng)的大量浪費(fèi)。全世界商場(chǎng)最多的10個(gè)城市，中國(guó)占了8個(gè)。由于房地產(chǎn)和鋼鐵、水泥、建材等60多個(gè)產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，房地產(chǎn)好，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就好；房地產(chǎn)不好，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就受到威脅，地方財(cái)政也受到威脅。

西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房市為什么很難炒上去？主要是因?yàn)橛袣⑹诛?mdash;—房產(chǎn)稅。中國(guó)準(zhǔn)備推行房產(chǎn)稅，從上海、重慶開(kāi)展試點(diǎn)到現(xiàn)在，困難重重，各方面的阻力使問(wèn)題難以解決。目前，各個(gè)地方把去庫(kù)存作為官員考核的一個(gè)行政指標(biāo)。本來(lái)去庫(kù)存是一個(gè)市場(chǎng)行為，而現(xiàn)在卻和政府官員的政績(jī)捆在一起。政府官員要完成這個(gè)任務(wù)，無(wú)非就是三個(gè)手段：第一，降低交易稅。如果這么做，就涉嫌破壞中國(guó)的《稅收法》。中國(guó)的稅收政策是由人大決定的，政府只能執(zhí)行。第二，降低貸款的門(mén)檻。有些地方推行零首付政策，這就無(wú)疑把房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。第三，各地鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房。但是，在城市打工的農(nóng)民工能夠買(mǎi)得起房子的不到1%，剩下的99%都沒(méi)有這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生有很多原因，其中之一就是過(guò)度的市場(chǎng)化。西方發(fā)達(dá)國(guó)家在這方面付出了沉重的代價(jià)。現(xiàn)在，西方發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)缀鯖](méi)有國(guó)家把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，大部分國(guó)家是將其作為一個(gè)社會(huì)政策來(lái)協(xié)調(diào)。而我們卻把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這從某種意義上說(shuō)，綁架了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)。

這個(gè)問(wèn)題怎么解決？李克強(qiáng)總理講，開(kāi)發(fā)商能不能表現(xiàn)一點(diǎn)誠(chéng)意，房子降價(jià)，政府出資把存量房買(mǎi)下來(lái)轉(zhuǎn)化為公租房和安置房，這樣就起到了一石三鳥(niǎo)的作用。第一，去了房地產(chǎn)的庫(kù)存。第二，化解了銀行的呆賬。第三，幫助了農(nóng)民工，提升了城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。但現(xiàn)在推行起來(lái)非常困難。為什么？開(kāi)發(fā)商不愿意讓利。

再看去杠桿。權(quán)威人士講，高杠桿必然帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)，控制不好將會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)，老百姓的存款就會(huì)泡湯。同時(shí)，匯市、樓市、債市的很多風(fēng)險(xiǎn)也都是由于高杠桿造成的。要放棄各個(gè)銀行通過(guò)不斷融資擴(kuò)大分母來(lái)降杠桿的做法，而要在減少分子上做文章。

我有一個(gè)新的判斷：杠桿是一個(gè)中性的概念。就是說(shuō)，有好杠桿，也有壞杠桿。這樣，是不是應(yīng)該對(duì)杠桿進(jìn)行區(qū)別對(duì)待？如果這個(gè)杠桿是好杠桿，比如華為企業(yè)，就可以給它增加杠桿，它可能回饋幾倍、十幾倍的回報(bào)。但對(duì)于“僵尸企業(yè)”，增加杠桿只不過(guò)是往水里扔錢(qián)。

大量數(shù)據(jù)證明，我國(guó)國(guó)企壞杠桿比較多，而民企好杠桿相對(duì)較多。同時(shí)，民企的杠桿對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率要高于國(guó)企。所以，是不是在去杠桿這個(gè)問(wèn)題上做一個(gè)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整呢？對(duì)一些經(jīng)營(yíng)好的民營(yíng)企業(yè)增加杠桿，把國(guó)企中的“僵尸企業(yè)”清除出市場(chǎng)。

具體來(lái)講，當(dāng)前有三個(gè)杠桿：第一，債務(wù)杠桿。債務(wù)杠桿就是地方債，地方政府以土地做抵押，搞地方融資平臺(tái)，最后導(dǎo)致形成了一個(gè)壞杠桿。這個(gè)杠桿90%是來(lái)自銀行，貸款70%是以土地做抵押。2016年1到8月，由于房地產(chǎn)瘋漲，全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入超過(guò)2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14%。9月份，52個(gè)城市的住宅銷售面積增長(zhǎng)26%。這說(shuō)明，最近經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還是依靠于賣地和房市、樓市的拉動(dòng)。

到2014年，中國(guó)地方政府總負(fù)債達(dá)到30.28萬(wàn)億元。債務(wù)最多的是江蘇。富裕地區(qū)的杠桿率比落后地區(qū)要高，青海地區(qū)的杠桿率只有零點(diǎn)幾，但它的負(fù)債率卻很高。這就證明，杠桿是一個(gè)中性概念，要看我們能不能妥善利用這個(gè)杠桿。

第二，金融杠桿。衡量金融杠桿主要看這個(gè)國(guó)家的貨幣供應(yīng)量以及其與GDP之比。具體來(lái)講，就是用M2除以GDP。7月份，中國(guó)M2余額是149.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.2%。自2000年以來(lái)，M2平均年增長(zhǎng)在26%左右，目前中國(guó)GDP增速是6.7%，按照這個(gè)數(shù)據(jù)，中國(guó)貨幣發(fā)行量的增長(zhǎng)速度是中國(guó)GDP增長(zhǎng)速度的3到4倍。中國(guó)M2占GDP比重大大高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)前的金融數(shù)據(jù)表明，中國(guó)宏觀金融發(fā)生了四個(gè)背離：第一，國(guó)企投資和民企投資相背離。國(guó)企投資增速是8.1%，而民企只有2.1%。那就是說(shuō)，對(duì)民企的大量投資在減少，這就對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。第二，居民貸款與企業(yè)貸款相背離。為什么？老百姓都去集資買(mǎi)房了，企業(yè)貸款不及居民貸款的三分之一。第三，M1和M2的增長(zhǎng)速度發(fā)生背離。M1的增長(zhǎng)速度高于M2的增長(zhǎng)速度，這也是一個(gè)不太正常的現(xiàn)象，主要原因是降息之后，企業(yè)存款的機(jī)會(huì)成本下降，很多資金都趴在活期賬戶上。企業(yè)或者個(gè)人買(mǎi)房子要籌集大量資金。第四，居民價(jià)格消費(fèi)指數(shù)（CPI）和生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（PPI）發(fā)生背離。9月份，這個(gè)背離的趨勢(shì)發(fā)生了變化，PPI在連續(xù)54個(gè)通縮的情況下首次轉(zhuǎn)為正。