央行與銀監(jiān)會(huì)日前下發(fā)通知，下調(diào)不限購(gòu)城市的購(gòu)房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降低至20%。房貸新政將如何破解“去庫(kù)存”的改革任務(wù)？將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些變化？又將在多大程度上影響人們的購(gòu)房選擇？

新政劍指“去庫(kù)存”

與之前的政策相比，該政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%，而之前普遍是30%；對(duì)于二套房貸款，如果首套房貸款未結(jié)清的，首付比例可以降為30%，之前執(zhí)行的政策多為40%到50%。這意味著，房貸新政執(zhí)行后，不限購(gòu)地區(qū)的居民買(mǎi)房首付比例普遍可以降低5%~10%。同時(shí)，對(duì)于北京、上海等少數(shù)實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

在浙商銀行經(jīng)濟(jì)分析師楊躍看來(lái)，此次對(duì)個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整，其最大看點(diǎn)并不在于下調(diào)最低首付款比例，而是實(shí)行了“因地施策”的差異化政策管理。“本次首付款比例調(diào)整僅針對(duì)不實(shí)施限購(gòu)的城市，將‘限購(gòu)’和‘不限購(gòu)’進(jìn)行區(qū)分，其背后大有深意。”楊躍分析，近年來(lái)，除北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市外，國(guó)內(nèi)其他城市都已取消“限購(gòu)”政策。而從實(shí)際房地產(chǎn)走勢(shì)看，恰恰是這幾個(gè)限購(gòu)的一線城市普遍出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象，其他城市特別是三、四線城市市場(chǎng)相對(duì)低迷，去庫(kù)存壓力較大。本次政策調(diào)整有意剔除限購(gòu)城市，從本質(zhì)上反映出國(guó)家并非是簡(jiǎn)單的穩(wěn)定樓市，而是精準(zhǔn)發(fā)力，著力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”，從經(jīng)濟(jì)新常態(tài)全局統(tǒng)籌層面促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，“過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是不斷加碼的調(diào)控政策，現(xiàn)在市場(chǎng)情況變了，房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)了，庫(kù)存量比較大，需要通過(guò)取消過(guò)去不斷加碼的政策，讓需求慢慢增加，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的目標(biāo)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，去庫(kù)存還要依靠城鎮(zhèn)戶籍制度改革、住房制度改革的深化，來(lái)擴(kuò)大城市市民的人口規(guī)模和住房需求。”