四、以土地制度改革提高城市化質(zhì)量

以上問題在不同程度上都與土地制度有關(guān)；深化土地制度改革有利于解決上述問題。今后要進(jìn)行的改革主要是：

第一，明晰土地產(chǎn)權(quán)，根據(jù)土地的公共性程度的差異，建立混合的或多元的土地所有制。城市土地不一定完全實(shí)行國家所有制度。各類土地使用權(quán)可以永久不變。世界一些著名景觀僅僅設(shè)計(jì)建造就幾十年，如果搞70年使用權(quán)，就難有流芳百世的人文景觀。

第二，要更新土地規(guī)劃理念，在各級(jí)政府之間合理劃分規(guī)劃管理權(quán)限。中央政府要加大農(nóng)地保護(hù)力度，用農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度替代基本農(nóng)田保護(hù)制度，更好地保障農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。中央政府主要緊緊抓住這個(gè)管理控制環(huán)節(jié)，將其他土地使用和規(guī)劃權(quán)利下放給地方，同時(shí)要求地方強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)土地供求的影響，減少政府的行政干預(yù)。

第三，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，改革國家征地辦法。只有重大公共利益要求，才可以強(qiáng)制征地。城市政府可以搞“土地財(cái)政”，但要遵守市場(chǎng)規(guī)則。各類商業(yè)性土地交易和使用，均實(shí)行“政府規(guī)劃，主體多元；市場(chǎng)主導(dǎo)，嚴(yán)格監(jiān)管”原則。

第四，城市土地規(guī)劃管理要改弦更張。要鼓勵(lì)一部分城市建設(shè)低密度住宅，滿足中產(chǎn)階層改善居住品質(zhì)的需要。要整體上壓縮公共部門占地，并將城市居民區(qū)用地?cái)U(kuò)大至城市建成區(qū)面積的35%左右。制定“宅地法”，鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟住宅建設(shè)，限制豪宅，并要求私人合法綠地合理開放。到處興建的高層居民樓將是未來的建筑垃圾，應(yīng)有綜合措施予以限制。城市建筑規(guī)劃不能簡單套用香港、新加坡的做法。

第五，深化農(nóng)業(yè)用地管理制度改革。有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口向城市集中，堅(jiān)持農(nóng)民自愿原則，發(fā)展適度農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。要鼓勵(lì)在農(nóng)民中間培育專業(yè)農(nóng)戶，防止城市資本過大圈占農(nóng)地、搞過大規(guī)模的公司化農(nóng)業(yè)。如果公司化農(nóng)業(yè)出現(xiàn)二次轉(zhuǎn)包土地的情形，通?？烧J(rèn)定出現(xiàn)了規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，應(yīng)予糾正。