貸款。貸款利率比較低就意味著貨幣政策比較寬松，貸款利率高了，貨幣政策就比較緊了。我們現(xiàn)在的貸款利率是2012年制定的7.6%，高于2008年年底的貸款利率。這貸款利率也有下調(diào)的空間。

中央非常謹(jǐn)慎，現(xiàn)在還沒(méi)有改變貨幣政策。一旦經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)率下行突破我們可容忍的下限之后，該出手就要出手了。中國(guó)有政策空間，這是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)，像歐洲國(guó)家、其他金磚國(guó)家已經(jīng)沒(méi)有空間了。

財(cái)政政策調(diào)整空間主要是指財(cái)政赤字占GDP的比例。2013年的赤字是1.2萬(wàn)億，赤字率是2.1%，比2011年低一些。2014年的赤字安排是1.35萬(wàn)億，赤字率還在2.1%左右。赤字的錢從哪里來(lái)？通過(guò)發(fā)國(guó)債，企業(yè)也可以買，老百姓也可以買，買了以后就變成了公共支出了。但赤字是要受限制的，我們現(xiàn)在赤字占GDP比例在2%左右，歐盟要求比較嚴(yán)格，它的赤字率限制是3%，很多人以此為國(guó)際安全線?，F(xiàn)在我們比歐盟基本要求還要低。

債務(wù)。很多人說(shuō)中國(guó)的債務(wù)問(wèn)題比較大，中央政府有債務(wù)、地方政府有債務(wù)。但如果我們冷靜的分析一下，我覺(jué)得還不是那么嚴(yán)重。一方面，我們要重視債務(wù)問(wèn)題，但重視的關(guān)鍵是要解決透明問(wèn)題。另一方面是要把債務(wù)資金用好的問(wèn)題。其實(shí)從數(shù)量的角度來(lái)看，中國(guó)歷屆政府的決策都是比較謹(jǐn)慎的，盡管這兩年政府債務(wù)增長(zhǎng)較快，總的來(lái)講，我認(rèn)為問(wèn)題不是很大。2013年，國(guó)家審計(jì)署公布全國(guó)各級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)為20萬(wàn)億元，加上負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)和可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的債務(wù)，不到30萬(wàn)億。我們政府債務(wù)率是36.4%，歐盟的馬斯特里赫特條約規(guī)定的債務(wù)率是不許超過(guò)60%。實(shí)際上，很多國(guó)家都已經(jīng)突破了。美國(guó)是百分之百，日本200%多，英國(guó)83%、加拿大84%。歐元區(qū)從60%，突破到87%，其中意大利120%，希臘152%，管理得最好的德國(guó)也達(dá)到了80%。與這些發(fā)達(dá)國(guó)家比，我們的債務(wù)還是有空間的。另外，我國(guó)的債務(wù)空間與這些發(fā)達(dá)國(guó)家不太一樣的地方是，我們政府手里擁有大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

中國(guó)未來(lái)中長(zhǎng)期發(fā)展之所以相對(duì)樂(lè)觀，還不至于悲觀，就是有很多的優(yōu)勢(shì)條件，如資金優(yōu)勢(shì)、改革紅利、政策空間。

關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的討論

 很多人唱空中國(guó)經(jīng)濟(jì)有一個(gè)重要的原因就是房地產(chǎn)，認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫肯定要出問(wèn)題。

房地產(chǎn)投資占到整個(gè)投資約20%。房地產(chǎn)問(wèn)題包括很多方面，各界關(guān)心的突出問(wèn)題集中表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上面。我想談?wù)剛€(gè)人的意見(jiàn)。我認(rèn)為，房?jī)r(jià)就是八個(gè)字“長(zhǎng)期上升、周期波動(dòng)”。

 房?jī)r(jià)是一個(gè)長(zhǎng)期上升的趨勢(shì)。在某種意義上它甚至是一個(gè)客觀規(guī)律。房?jī)r(jià)是收入水平的函數(shù)。美國(guó)2007年的次貸危機(jī)，表面上看是個(gè)金融問(wèn)題，實(shí)際上是住房政策問(wèn)題。小布什提出，美國(guó)夢(mèng)是讓窮人也能夠住得起有尊嚴(yán)的住房。美國(guó)的“兩房”房地美和房利美是政府支持的信貸機(jī)構(gòu)，必須得給窮人發(fā)貸款，窮人窮到什么程度都得發(fā)，三無(wú)的也得發(fā)。結(jié)果發(fā)了一大批貸款，叫做次貸，貸款的質(zhì)量是很差的。三無(wú)人員你也給他發(fā)貸款，那質(zhì)量好得了嗎？經(jīng)濟(jì)上漲的時(shí)候，他能找到工作還可以還你貸款，問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)一旦下行，他失業(yè)了，沒(méi)有收入了，貸款就還不了了，就出現(xiàn)了次貸危機(jī)。

我認(rèn)為房?jī)r(jià)是一個(gè)長(zhǎng)期上升的趨勢(shì)。從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵在于它與收入水平掛鉤。我和一些同志研究了18個(gè)經(jīng)濟(jì)體40年的數(shù)據(jù)，得出來(lái)的結(jié)論是房?jī)r(jià)和收入水平大概是1比1，收入如果上升10%，從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，大概房?jī)r(jià)也上升10%。當(dāng)然，有的國(guó)家會(huì)高于這個(gè)平均數(shù)，有的國(guó)家低于這個(gè)平均數(shù)，中國(guó)是高于這個(gè)平均數(shù)的。我給出一個(gè)判斷是，房?jī)r(jià)是收入水平的函數(shù)，房?jī)r(jià)會(huì)隨著收入水平的變動(dòng)而變動(dòng)。

為什么房?jī)r(jià)會(huì)隨著收入水平的變動(dòng)而變動(dòng)？因?yàn)榉孔舆@個(gè)商品的特殊性就在于它是附著在一定的地段之上。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個(gè)房?jī)r(jià)地段法則。買房子關(guān)鍵在于地段。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心就是地段、地段、地段。地段決定了房?jī)r(jià)的變動(dòng)。和普通地段相比，毫無(wú)疑問(wèn)優(yōu)質(zhì)地段是相對(duì)短缺的。只要地段好，房?jī)r(jià)必然就會(huì)上升，但越好的地段就越是短缺，這是沒(méi)辦法更改了。如果我們承認(rèn)這一點(diǎn)的話，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)又是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，價(jià)高者得，誰(shuí)出的錢多誰(shuí)買好地段，優(yōu)質(zhì)地段必然是由高收入階層購(gòu)買的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各個(gè)階層的收入都會(huì)增長(zhǎng)，可是地段不變，即便增加了一些好地段，最好的依然是最高收入的人買去，他的收入增長(zhǎng)還要比普通老百姓快一些。那些好的地段、中等地段的房?jī)r(jià)是隨著收入水平的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，甚至于比收入增長(zhǎng)的平均速度還要快一些。雖然中國(guó)有的是地，但好多地方人們是不肯去的，起碼要交通方便一點(diǎn)、起碼有小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院。房?jī)r(jià)、地價(jià)不斷上升，我們?nèi)娜f(wàn)一平米買的不是房子本身，而是地段。在某種意義上就有點(diǎn)像齊白石、徐悲鴻的畫(huà)那樣?，F(xiàn)在全國(guó)平均收入是7000國(guó)際元，如果不考慮通貨膨脹，將來(lái)咱們的收入變成7萬(wàn)國(guó)際元的時(shí)候，齊白石的畫(huà)還是這個(gè)價(jià)格嗎？肯定就不是了，富人的收入會(huì)是70萬(wàn)甚至700萬(wàn)，而這些短缺的商品是隨著收入的上升而上升的。所以，我覺(jué)得房?jī)r(jià)是一個(gè)長(zhǎng)期上升的趨勢(shì)。

而房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上升的前提是我們的收入水平在不斷增長(zhǎng)。如果經(jīng)濟(jì)不增長(zhǎng)了，像日本一樣，房?jī)r(jià)也就不漲了，但是我們希望那樣嗎？肯定不希望。

剛才我們講的是收入，如果再把城市化的進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)周期、城市住宅土地的稀缺、住宅的投機(jī)、住房質(zhì)量的提高，特別是通貨膨脹等因素都考慮進(jìn)來(lái)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)沒(méi)有哪個(gè)因素能改變房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上升形成的機(jī)制，這個(gè)機(jī)制就是收入上升、房?jī)r(jià)上升。這些因素實(shí)際上都助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上升。

從長(zhǎng)期來(lái)看，我也希望房?jī)r(jià)是下降的，但是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析結(jié)果看不是這樣的。所以，房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)結(jié)論是，房?jī)r(jià)是收入水平函數(shù)，綜合考慮各方面因素，商品房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期中必然呈上升趨勢(shì)。老百姓要認(rèn)清并接受這個(gè)現(xiàn)實(shí)，要能夠容忍房?jī)r(jià)合理上升。另外，我們的政府要尊重客觀規(guī)律，不要把政策定在房?jī)r(jià)穩(wěn)定甚至有所下降上，當(dāng)然對(duì)于過(guò)高的房?jī)r(jià)還是應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)恼哌M(jìn)行調(diào)控。政府固然是有絕對(duì)的權(quán)威和多種干預(yù)手段，但從長(zhǎng)期來(lái)看，用行政手段干預(yù)只是在短期內(nèi)產(chǎn)生一個(gè)阻滯作用影響房?jī)r(jià)水平的上升幅度，但不可能對(duì)抗由人民收入水平不斷提高決定的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上升趨勢(shì)。 

當(dāng)然，房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)總是在波動(dòng)，波動(dòng)有好多因素：經(jīng)濟(jì)周期、利率、稅收、人口結(jié)構(gòu)、預(yù)期等。

我主要講了對(duì)我國(guó)當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的看法，分析了出現(xiàn)下行趨勢(shì)的原因，以及未來(lái)時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，相對(duì)來(lái)說(shuō)我還是比較樂(lè)觀的。最后從若干個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)問(wèn)題中選了房?jī)r(jià)問(wèn)題和大家討論。很多觀點(diǎn)是個(gè)人觀點(diǎn)，僅供大家參考，歡迎批評(píng)指正，謝謝大家！

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