貸款。貸款利率比較低就意味著貨幣政策比較寬松，貸款利率高了，貨幣政策就比較緊了。我們現(xiàn)在的貸款利率是2012年制定的7.6%，高于2008年年底的貸款利率。這貸款利率也有下調(diào)的空間。

中央非常謹慎，現(xiàn)在還沒有改變貨幣政策。一旦經(jīng)濟增長和就業(yè)率下行突破我們可容忍的下限之后，該出手就要出手了。中國有政策空間，這是一個很大的優(yōu)勢，像歐洲國家、其他金磚國家已經(jīng)沒有空間了。

財政政策調(diào)整空間主要是指財政赤字占GDP的比例。2013年的赤字是1.2萬億，赤字率是2.1%，比2011年低一些。2014年的赤字安排是1.35萬億，赤字率還在2.1%左右。赤字的錢從哪里來？通過發(fā)國債，企業(yè)也可以買，老百姓也可以買，買了以后就變成了公共支出了。但赤字是要受限制的，我們現(xiàn)在赤字占GDP比例在2%左右，歐盟要求比較嚴(yán)格，它的赤字率限制是3%，很多人以此為國際安全線。現(xiàn)在我們比歐盟基本要求還要低。

債務(wù)。很多人說中國的債務(wù)問題比較大，中央政府有債務(wù)、地方政府有債務(wù)。但如果我們冷靜的分析一下，我覺得還不是那么嚴(yán)重。一方面，我們要重視債務(wù)問題，但重視的關(guān)鍵是要解決透明問題。另一方面是要把債務(wù)資金用好的問題。其實從數(shù)量的角度來看，中國歷屆政府的決策都是比較謹慎的，盡管這兩年政府債務(wù)增長較快，總的來講，我認為問題不是很大。2013年，國家審計署公布全國各級政府負有償還責(zé)任的債務(wù)為20萬億元，加上負有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)和可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的債務(wù)，不到30萬億。我們政府債務(wù)率是36.4%，歐盟的馬斯特里赫特條約規(guī)定的債務(wù)率是不許超過60%。實際上，很多國家都已經(jīng)突破了。美國是百分之百，日本200%多，英國83%、加拿大84%。歐元區(qū)從60%，突破到87%，其中意大利120%，希臘152%，管理得最好的德國也達到了80%。與這些發(fā)達國家比，我們的債務(wù)還是有空間的。另外，我國的債務(wù)空間與這些發(fā)達國家不太一樣的地方是，我們政府手里擁有大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

中國未來中長期發(fā)展之所以相對樂觀，還不至于悲觀，就是有很多的優(yōu)勢條件，如資金優(yōu)勢、改革紅利、政策空間。

關(guān)于房價問題的討論

 很多人唱空中國經(jīng)濟有一個重要的原因就是房地產(chǎn)，認為中國的房地產(chǎn)泡沫肯定要出問題。

房地產(chǎn)投資占到整個投資約20%。房地產(chǎn)問題包括很多方面，各界關(guān)心的突出問題集中表現(xiàn)在房價上面。我想談?wù)剛€人的意見。我認為，房價就是八個字“長期上升、周期波動”。

 房價是一個長期上升的趨勢。在某種意義上它甚至是一個客觀規(guī)律。房價是收入水平的函數(shù)。美國2007年的次貸危機，表面上看是個金融問題，實際上是住房政策問題。小布什提出，美國夢是讓窮人也能夠住得起有尊嚴(yán)的住房。美國的“兩房”房地美和房利美是政府支持的信貸機構(gòu)，必須得給窮人發(fā)貸款，窮人窮到什么程度都得發(fā)，三無的也得發(fā)。結(jié)果發(fā)了一大批貸款，叫做次貸，貸款的質(zhì)量是很差的。三無人員你也給他發(fā)貸款，那質(zhì)量好得了嗎？經(jīng)濟上漲的時候，他能找到工作還可以還你貸款，問題是經(jīng)濟一旦下行，他失業(yè)了，沒有收入了，貸款就還不了了，就出現(xiàn)了次貸危機。

我認為房價是一個長期上升的趨勢。從長期來看，房價問題的關(guān)鍵在于它與收入水平掛鉤。我和一些同志研究了18個經(jīng)濟體40年的數(shù)據(jù)，得出來的結(jié)論是房價和收入水平大概是1比1，收入如果上升10%，從長期趨勢看，大概房價也上升10%。當(dāng)然，有的國家會高于這個平均數(shù)，有的國家低于這個平均數(shù)，中國是高于這個平均數(shù)的。我給出一個判斷是，房價是收入水平的函數(shù)，房價會隨著收入水平的變動而變動。

為什么房價會隨著收入水平的變動而變動？因為房子這個商品的特殊性就在于它是附著在一定的地段之上。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)有一個房價地段法則。買房子關(guān)鍵在于地段。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的核心就是地段、地段、地段。地段決定了房價的變動。和普通地段相比，毫無疑問優(yōu)質(zhì)地段是相對短缺的。只要地段好，房價必然就會上升，但越好的地段就越是短缺，這是沒辦法更改了。如果我們承認這一點的話，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場又是市場經(jīng)濟，價高者得，誰出的錢多誰買好地段，優(yōu)質(zhì)地段必然是由高收入階層購買的。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，各個階層的收入都會增長，可是地段不變，即便增加了一些好地段，最好的依然是最高收入的人買去，他的收入增長還要比普通老百姓快一些。那些好的地段、中等地段的房價是隨著收入水平的增長而增長，甚至于比收入增長的平均速度還要快一些。雖然中國有的是地，但好多地方人們是不肯去的，起碼要交通方便一點、起碼有小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院。房價、地價不斷上升，我們?nèi)娜f一平米買的不是房子本身，而是地段。在某種意義上就有點像齊白石、徐悲鴻的畫那樣。現(xiàn)在全國平均收入是7000國際元，如果不考慮通貨膨脹，將來咱們的收入變成7萬國際元的時候，齊白石的畫還是這個價格嗎？肯定就不是了，富人的收入會是70萬甚至700萬，而這些短缺的商品是隨著收入的上升而上升的。所以，我覺得房價是一個長期上升的趨勢。

而房價長期上升的前提是我們的收入水平在不斷增長。如果經(jīng)濟不增長了，像日本一樣，房價也就不漲了，但是我們希望那樣嗎？肯定不希望。

剛才我們講的是收入，如果再把城市化的進程、經(jīng)濟周期、城市住宅土地的稀缺、住宅的投機、住房質(zhì)量的提高，特別是通貨膨脹等因素都考慮進來，你就會發(fā)現(xiàn)沒有哪個因素能改變房價長期上升形成的機制，這個機制就是收入上升、房價上升。這些因素實際上都助長了房價的上升。

從長期來看，我也希望房價是下降的，但是從經(jīng)濟學(xué)的分析結(jié)果看不是這樣的。所以，房價上升趨勢結(jié)論是，房價是收入水平函數(shù)，綜合考慮各方面因素，商品房價在長期中必然呈上升趨勢。老百姓要認清并接受這個現(xiàn)實，要能夠容忍房價合理上升。另外，我們的政府要尊重客觀規(guī)律，不要把政策定在房價穩(wěn)定甚至有所下降上，當(dāng)然對于過高的房價還是應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)恼哌M行調(diào)控。政府固然是有絕對的權(quán)威和多種干預(yù)手段，但從長期來看，用行政手段干預(yù)只是在短期內(nèi)產(chǎn)生一個阻滯作用影響房價水平的上升幅度，但不可能對抗由人民收入水平不斷提高決定的房價長期上升趨勢。 

當(dāng)然，房價會有波動。房地產(chǎn)市場總是在波動，波動有好多因素：經(jīng)濟周期、利率、稅收、人口結(jié)構(gòu)、預(yù)期等。

我主要講了對我國當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟形勢的看法，分析了出現(xiàn)下行趨勢的原因，以及未來時期我國經(jīng)濟發(fā)展趨勢，相對來說我還是比較樂觀的。最后從若干個宏觀經(jīng)濟的熱點問題中選了房價問題和大家討論。很多觀點是個人觀點，僅供大家參考，歡迎批評指正，謝謝大家！

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