世聯(lián)行最新發(fā)布的研究報(bào)告顯示，今年一季度市場表現(xiàn)疲軟，銷售增速持續(xù)放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速未來大概率也將緩慢下行。在此背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策放松預(yù)期逐漸升溫。世聯(lián)行董事長陳勁松曾表示，房企再融資正式開閘是市場化調(diào)控的一大步，未來一切加在房地產(chǎn)上的不合理行政政策諸如限購、限價等將逐步退出。

近日，溫州、杭州、長沙等多個城市先后傳出樓市限購松綁傳聞。有消息稱，溫州限購松綁方案已上報(bào)浙江省。實(shí)際上，在今年全國兩會期間，溫州市委副書記、市長陳金彪曾表示，溫州的資金有很多沉淀在樓市，房價一旦出現(xiàn)斷崖式下跌，最后實(shí)體企業(yè)就會融不到錢，因此建議國家實(shí)行差異化樓市調(diào)控政策。而今年全國兩會期間提出的樓市雙向調(diào)控基調(diào)，也被業(yè)界解讀為限購政策或存在松動的空間。

　　樓市一季度降溫明顯

今年一季度以來，全國樓市降溫趨勢明顯，房價漲幅放緩，各地樓市分化明顯。3月份，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的典型城市中，4個一線城市率先回暖，二線城市成交量則緩慢復(fù)蘇。其中，15個二線城市新建商品住宅成交面積為824萬平方米，環(huán)比增長43%。自2013年11月行情沖到階段性新高后，二線城市成交量出現(xiàn)了明顯下滑，15個二線城市成交在2月份幾乎“全軍覆沒”。三線城市樓市回暖則較為遲鈍，3月份，11個三線城市新建商品住宅成交面積為218萬平方米，環(huán)比持平。三線城市成交回暖帶有滯后性，有城市成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比下跌。

對于今年各線城市走勢，易居研究院認(rèn)為分化是貫穿全年主旋律。一線城市房價整體下降可能性不大；二線城市將顯著分化，部分二線城市如南京、成都等市場供求比較均衡的城市，降價可能性不大；而供大于求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等地降價風(fēng)波不斷，市場觀望情緒累積，成交量將回落，房價預(yù)計(jì)也將下滑。

業(yè)內(nèi)人士分析，面對當(dāng)前樓市分化趨勢，過去“一刀切”式的限購限貸等調(diào)控政策已難以發(fā)揮效果，因地制宜進(jìn)行調(diào)控才是當(dāng)前市場發(fā)展的要求。

對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹業(yè)表示，經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，當(dāng)前住房市場主要矛盾已從過去的絕對短缺，轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶鈫栴}突出。在住房市場出現(xiàn)的新變化、新形勢下，再采取“一刀切”調(diào)控政策已無必要，政府應(yīng)對住房市場調(diào)控進(jìn)行及時優(yōu)化調(diào)整。但秦虹也明確表示，分類調(diào)控的難點(diǎn)在于要深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌鎏攸c(diǎn)，準(zhǔn)確預(yù)判市場發(fā)展的趨勢和風(fēng)險(xiǎn)。如果判斷失誤就有可能分錯類，調(diào)錯方向，反而加劇市場的不平衡。

　　放松限購或作用有限

限購政策自2010年4月出臺以來，曾有部分二三線城市因樓市供給過大，成交低迷而嘗試松綁限購，但在國家調(diào)控大基調(diào)下，多數(shù)城市松綁都被叫停。國家住建部部長姜偉新曾表示，樓市限購政策是行政色彩濃厚的辦法，是不得已而采取的。

近日，由于一季度銷售低迷，市場對個別城市將“松綁”的傳聞開始升溫。“溫州已向浙江省有關(guān)部門遞交了限購松綁的申請，省里找了房企開會，沒有發(fā)聲，僅僅是聽意見，這個時候市場敏感。”浙江透明售房市場研究院院長丁建剛表示。

目前，廣州、深圳官方并未就松綁限購表態(tài)。保利、萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，對政策預(yù)期是“穩(wěn)定”的。

松綁限購的消息也刺激了資本市場。日前，滬深股指總體呈現(xiàn)窄幅整理走勢。然而，在股指平靜的表象背后，房地產(chǎn)股卻異軍突起，出現(xiàn)大面積漲停走勢。華遠(yuǎn)地產(chǎn)、嘉凱城、大龍地產(chǎn)、深深房A、京投銀泰、首開股份、深國商、萬方發(fā)展、臥龍地產(chǎn)等9只股票漲停。另有億城股份、華夏幸福、保利地產(chǎn)等近30家股票漲幅超過4%。華泰證券分析師蔣獻(xiàn)明認(rèn)為，兩市地產(chǎn)股大幅上漲，與多地醞釀取消限購的消息有關(guān)。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示，放松限購等措施可能會短期刺激市場回暖，很可能再次出現(xiàn)大跌。目前的下調(diào)更多是為之前持續(xù)多年的矛盾還債，如果經(jīng)濟(jì)不調(diào)整結(jié)構(gòu)，依然期待用刺激政策拉動房地產(chǎn)，很可能作用有限。

　　取消樓市限購要有前提

如果一些地方醞釀松綁限購是在給開發(fā)商“打氣”，那苦等降房價的百姓可就要“泄氣”了。雖然溫州房價出現(xiàn)了十幾連跌現(xiàn)象，一些二三線城市也有開發(fā)商打折賣房，但這些都只是個別現(xiàn)象。限購政策下，全國熱點(diǎn)城市總體房價持續(xù)在漲，只是漲幅有所放緩。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年3月，全國百城住宅平均價格環(huán)比上漲0.38%，是2012年6月以來連續(xù)第22個月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)縮小。業(yè)內(nèi)人士表示，以限購為代表的行政調(diào)控還得繼續(xù)發(fā)力，如果此時輕言松綁，房價必會迎來報(bào)復(fù)性上漲。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，限購影響會逐漸化解，而限貸影響則是致命。限購政策只不過是抑制市場需求集中爆發(fā)，或者后置一部分當(dāng)前不符合購房條件的市場需求，而限貸政策則不一樣，無論該城市有沒有施行限購政策，如果當(dāng)前沒有信貸額度或者貸款利率上浮、審批周期拉長，都有可能直接影響市場成交量的表現(xiàn)。其實(shí)，在廣大二三線城市，由于整體樓市已供過于求，在限貸背景下，即使限購令松動，也不可能對當(dāng)?shù)貥鞘泄┣鬆顩r產(chǎn)生顛覆性影響。截至3月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米，環(huán)比增長2%，同比增長16.3%，20個城市的庫存量已創(chuàng)下了近5年的歷史新高。其中，幾個二線城市庫存呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙雙上升態(tài)勢。除了高庫存以及限貸的制約，樓市長效機(jī)制的不斷推進(jìn)也會讓持有多套房成為一種負(fù)擔(dān)，不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅的全面推開等都只是時間問題。

所以，在目前樓市分化背景下，限購令的放松確實(shí)有可能，但真正要讓房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展，需要的是樓市長效機(jī)制的推進(jìn)以及用合理手段消化過剩庫存，優(yōu)化資源配置。