地方財政可一次性穩(wěn)定交替

從2010年—2012年國有土地使用權出讓收入看，分別為29398億元、33477億元、28886億元，平均30000億元左右。

目前，全國城鎮(zhèn)各類住宅面積達210億平方米左右，即使全部按照2012年全國城鎮(zhèn)居民可支配收入、房價收入比為6的水平，按照1％的消費性質(zhì)房產(chǎn)稅率，征稅房屋價格水平應當為2947．8元每平方米，征稅總資產(chǎn)達61．9萬億元，城鎮(zhèn)房產(chǎn)稅總額為6190億元。當然，按照消費性質(zhì)房產(chǎn)1％稅率及其階梯累進稅率分6年到位的方案，第一年只能征到其中的1／6稅收，從動態(tài)看，可以每年增加。但是剛開征時，多套房較多，按照市價征收的投資性房產(chǎn)稅較多；持有成本增加，拋售多套房，所收的房產(chǎn)交易稅也較多。隨著多套房的減少和交易量的相對下降，雖然這方面的稅收相對增加放慢，甚至絕對量可能下降，然而消費性質(zhì)住宅房產(chǎn)稅稅率（從1／6到1）是每年上調(diào)的，因此，從動態(tài)看，6年之間房地產(chǎn)稅及其交易稅仍然可以大體平衡。

城郊和農(nóng)村超面積住房和二套宅基地等應當納稅，按照城鎮(zhèn)、城郊和農(nóng)村法定面積內(nèi)外不同的稅率征收，征稅額在2000億元—3000億元左右。

如果按照此方案進行征稅，全國房地產(chǎn)稅和國有土地收入總額是可觀的。因為土地出讓金中包括了征地拆遷補償?shù)瘸杀荆ゴ瞬糠?，完全能夠接替地方財政目前的土地出讓金部分，甚至有余。廢除土地出讓金與開征房地財產(chǎn)稅和交易稅之間，可以一次性平穩(wěn)交替。

結語：選擇阻力和風險較小的改革方案

為什么要進行上述的廢除土地出讓金，轉變?yōu)殚_征房地產(chǎn)稅的改革？一方面，是改變目前地方財政收入不合理的需要，是避免財富兩極分化的需要，是抑制投資性房產(chǎn)需求而平抑房價的需要，是克服地方政府賣地沖動的需要，是節(jié)約寶貴土地資源的需要。

另一方面，在改革中，（1）國家讓出了永續(xù)使用權，給了城鄉(xiāng)居民以真正意義上的財產(chǎn)權和繼承權，也給一部分居民保留了選擇年期使用產(chǎn)權而不進行改革的選擇自由權。（2）考慮了城鄉(xiāng)居民的承受能力，區(qū)分了消費性房產(chǎn)和投資性房產(chǎn)，居住房產(chǎn)按照擠出泡沫的房價征稅，對低收入人群實行減免。（3）消費性質(zhì)房產(chǎn)稅，由于分6年逐步調(diào)到1％稅率，考慮了工資等收入增長與稅率逐步上調(diào)的聯(lián)動，防止突然一步到位，對城鄉(xiāng)居民其他生活消費方面的影響。（4）對于中產(chǎn)階層的投資性房產(chǎn)，包括工商金融地產(chǎn)，國家考慮價格因素，按世界各國較低稅率征收，并且不進行累進征收，對于高土地出讓金時的投資性住宅和非住宅房地產(chǎn)，進行適當退稅。（5）考慮企業(yè)開征房地產(chǎn)稅后的稅收負擔，降低兩個百分點的增值稅率，進行平衡。（6）對于農(nóng)村和城郊住宅宅基地及生產(chǎn)性用房地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)性質(zhì)的全面免除，非農(nóng)業(yè)性質(zhì)的進行減免；農(nóng)村住宅，基本消費需求的，免征房產(chǎn)稅；兩套以上的，按市價減免征收。（7）中央政府讓一部分利，換取地方對企業(yè)的房地產(chǎn)征稅，完善地方房地產(chǎn)稅種。

這是可能一個考慮兼顧政府、城鄉(xiāng)居民和企業(yè)、高中低不同收入群體，以及中央和地方關系等各方利益，相互妥協(xié)，各自讓步利益，權益互換，并且阻力較小、風險較低和可控，可以平穩(wěn)過渡的改革方案。

（作者單位：中共中央黨校國際戰(zhàn)略研究所）