在30年改革開放歷程中，我國打破靠計劃和行政指令配置土地，土地資源無償、無期限、無流動使用的舊體制，創(chuàng)建了主要靠市場配置土地，土地有償、有期限、有流動的新體制，土地得到了節(jié)約集約利用，寸土真正成了寸金，并初步形成了土地市場的基本制度和政府調(diào)控體系。

啟用經(jīng)濟(jì)杠桿：從“三無”到“三有”——土地使用權(quán)由無償、無期限、無流動向有償、有期限、有流動轉(zhuǎn)變

30年前，高度集中的計劃經(jīng)濟(jì)體制束縛著土地資源的合理配置和利用，農(nóng)村土地由集體統(tǒng)一經(jīng)營，國有土地按計劃配置，實行行政劃撥，土地資源處于一種無償、無期限、無流動使用的狀態(tài)。

在這種體制下，多占少用、好地劣用、占而不用等現(xiàn)象十分突出，土地資源浪費極大。1985年以前，我國耕地每年凈減少最高達(dá)1500多萬畝。國家從土地上得不到收益，城市建設(shè)缺乏穩(wěn)定的資金來源，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快，城市建設(shè)欠賬越多，財政越困難。

改革首先沖破的是土地?zé)o償、無期限、無流動使用的禁區(qū)。1979年7月五屆全國人大二次會議審議通過和頒布施行的《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》規(guī)定，可以出租批租土地給外商使用。1982年，深圳特區(qū)開始按城市土地的不同等級向其使用者收取不同標(biāo)準(zhǔn)的使用費；1986年下半年，特區(qū)率先進(jìn)行土地使用權(quán)有償、有期出讓和轉(zhuǎn)讓試點。

 引入競爭機(jī)制：從深圳“驚天第一拍”到全面推行經(jīng)營性用地和工業(yè)用地“招拍掛”

1987年12月1日，深圳市首次公開拍賣土地使用權(quán)，一宗面積為8588平方米的土地被一家房地產(chǎn)公司以525萬元的價格競得使用權(quán)。這被后人稱為中國歷史上土地拍賣的“驚天第一拍”，開創(chuàng)了用市場配置土地資源和土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的先河。

在土地使用制度改革的第二個10年里，有償有期限用地的制度在全國范圍內(nèi)得到推行，土地市場在培育和規(guī)范中獲得初步發(fā)展，但在土地出讓市場中仍存在諸多弊端：協(xié)議出讓方式被濫用，相當(dāng)一部分協(xié)議出讓土地形同行政劃撥，土地價格受到扭曲；一些地方政府對土地的供應(yīng)方式有很大的隨意性，國有土地資產(chǎn)大量流失；一些地方為招商引資，工業(yè)用地出讓中長期存在著低地價乃至“零地價”。

2001年國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》和2002年國土資源部的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》提出，嚴(yán)格實行國有土地有償使用制度，對經(jīng)營性土地協(xié)議出讓“叫停”，明確商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等經(jīng)營性用地使用權(quán)出讓必須采用“招拍掛”方式?！锻ㄖ吠瑫r提出,工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件逐步實行“招拍掛”出讓。2004年出臺的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》有針對性地指出：“禁止非法壓低地價招商”，同時要求加快工業(yè)用地進(jìn)入市場化配置。2006年出臺的《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，則完全把工業(yè)用地納入了市場競爭的范圍，要求“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)” 。