這項(xiàng)在國(guó)外發(fā)展成熟的業(yè)務(wù)，為何在我國(guó)頻頻遇冷？

記者在采訪中了解到，不少老人對(duì)“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)不信任，不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去。湖南退休公務(wù)員李云林了解了這項(xiàng)業(yè)務(wù)后，心里直犯嘀咕：“房子可是家里的重要財(cái)產(chǎn)，隨便交給誰(shuí)能放心嗎？再說(shuō)，一抵押就是十年、二十年，這家企業(yè)能正常運(yùn)行多久還不知道呢！萬(wàn)一把房子抵押給他，機(jī)構(gòu)把房子賣掉卷錢跑了，上哪兒找他們?nèi)グ。?rdquo;

陳秋霖指出，“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)的信用確實(shí)是個(gè)大問(wèn)題。目前，我國(guó)市場(chǎng)上還缺少成熟、專業(yè)化的商業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)開展這一業(yè)務(wù)，機(jī)構(gòu)和客戶之間很難建立良好的信任關(guān)系。加上一些地方曾出現(xiàn)過(guò)在和老年人正式簽約之前，機(jī)構(gòu)將老人的房產(chǎn)提前出售，使老年人權(quán)利受損，更令老年人望而卻步。

現(xiàn)有產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，也讓老年人顧慮重重。在北京市朝陽(yáng)區(qū)大望路某銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，李榮杰老人正在等候辦理業(yè)務(wù)，說(shuō)起“以房養(yǎng)老”他就直搖頭：“這個(gè)業(yè)務(wù)聽上去就不太靠譜。無(wú)論什么樣的產(chǎn)品，最起碼要保證把老人養(yǎng)到老，不能半路上再折騰?，F(xiàn)在貸款期限只有10年，可老人一般不止活10年，那10年以后我們?cè)趺崔k？要是房子被收走了，不是連住的地方都沒(méi)有了嗎？不然，就得拿錢從銀行把房子贖回。話說(shuō)回來(lái)，如果我們有這筆錢，還用得著向銀行貸款嗎？”

不少老人都有房產(chǎn)要留給后人的傳統(tǒng)觀念，也使得這項(xiàng)業(yè)務(wù)難以推廣。70多歲的張桂玲老人家住北京來(lái)廣營(yíng)，每月養(yǎng)老金不到2000元。她說(shuō)：“我自己就有一套老房子，將來(lái)還打算留給孫子結(jié)婚用呢。養(yǎng)老金少，自己生活差點(diǎn)、吃點(diǎn)苦不算啥。北京現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得這么快，有房子還是留著比較合適。不然孩子們還得交高首付去買房，貸款了還得給銀行高利息。”

應(yīng)當(dāng)為“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)提供擔(dān)?；蛘咴俦ｋU(xiǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和人均壽命變化情況設(shè)計(jì)產(chǎn)品

“未來(lái)隨著老年人群結(jié)構(gòu)的變化，參與機(jī)構(gòu)的逐步成熟，‘以房養(yǎng)老’市場(chǎng)會(huì)逐漸走上正軌，規(guī)模會(huì)不斷擴(kuò)大。”陳秋霖認(rèn)為。

陳秋霖分析，現(xiàn)在進(jìn)入養(yǎng)老階段的是上世紀(jì)三四十年代左右出生的人群，數(shù)量和規(guī)模都不大，他們房產(chǎn)不多但子女卻比較多，養(yǎng)老問(wèn)題基本就是由家庭子女承擔(dān)了。而今后我國(guó)逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)，50后、60后甚至70后成為主要養(yǎng)老人群，他們的房產(chǎn)相對(duì)較多，但是從家庭成員特別是子女那兒得到的養(yǎng)老幫助會(huì)很少，這時(shí)就需要從社會(huì)上的金融機(jī)構(gòu)尋求幫助，以便將不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，滿足養(yǎng)老需求。

陳秋霖建議，政府應(yīng)當(dāng)為開展“以房養(yǎng)老”的機(jī)構(gòu)提供擔(dān)?；蛘咴俦ｋU(xiǎn)，以政府信用增強(qiáng)商業(yè)機(jī)構(gòu)和老年人之間的信任，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)這些商業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，防止出現(xiàn)損害老年人利益的情況發(fā)生。

“‘以房養(yǎng)老’產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，才能真正具有市場(chǎng)活力。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授郝演蘇說(shuō)，目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品有些就是10年左右的貸款期限，這樣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，也沒(méi)有從老年人的實(shí)際情況考慮。

在國(guó)外，專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況和人均壽命變化情況，確定一個(gè)合理的養(yǎng)老金給付期限，一般為20年，根據(jù)這個(gè)年限確定養(yǎng)老金給付金額。如果客戶在給付期內(nèi)過(guò)世，則繼續(xù)付給其子女等繼承人；如果客戶生存時(shí)間超過(guò)給付期限，則給付直至其身故。

此外，還要建立一些公益性的中介機(jī)構(gòu)，為“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)提供配套的專業(yè)化服務(wù)，以保證市場(chǎng)的公正、公平。郝演蘇介紹，在發(fā)達(dá)國(guó)家，按揭養(yǎng)老有成熟的運(yùn)作方式。比如在房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益，而我國(guó)目前這些方面都比較缺乏，未來(lái)需要加大配套機(jī)構(gòu)建設(shè)。

“以房養(yǎng)老”，需清除哪些“路障”？

“以房養(yǎng)老”不是一個(gè)新概念。國(guó)際上，英國(guó)、日本、新加坡等國(guó)家都有“以房養(yǎng)老”模式，效果還不錯(cuò)；在中國(guó)，北京、上海、南京等多個(gè)城市的個(gè)別金融機(jī)構(gòu)，也都曾就此進(jìn)行過(guò)嘗試。國(guó)務(wù)院發(fā)布《意見(jiàn)》意味著，這一模式將從民間探索正式上升為國(guó)家行動(dòng)。

不過(guò)，也需看到，“以房養(yǎng)老”在現(xiàn)實(shí)中還存在著觀念、產(chǎn)權(quán)、銀行等多重“路障”……試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”，政府還有許多工作要做。

其一，要加大養(yǎng)老投入。養(yǎng)老是一個(gè)綜合系統(tǒng)，無(wú)論是從現(xiàn)實(shí)還是民意期待來(lái)看，起主流作用的應(yīng)該是養(yǎng)老金，不能把“以房養(yǎng)老”當(dāng)作主流和全部。即使推行了“以房養(yǎng)老”，政府還是應(yīng)該開源節(jié)流，花大力氣用于養(yǎng)老金的擴(kuò)面、充實(shí)、提高。比如輿論一直熱盼的把更多的國(guó)企紅利計(jì)入養(yǎng)老金，應(yīng)該得到更多重視。

其二，要推動(dòng)觀念轉(zhuǎn)變。在現(xiàn)實(shí)生活中，很多老年人及其子女不愿意接受“以房養(yǎng)老”。有老年人直言：抵押房子，孩子會(huì)罵。這里涉及到養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。對(duì)于這一傳統(tǒng)觀念，不能簡(jiǎn)單地指責(zé)，相反應(yīng)該多從制度上加以完善。通過(guò)實(shí)實(shí)在在的舉措，讓社會(huì)看到“以房養(yǎng)老”是多贏之舉，有利于減輕政府、社會(huì)、老人及其子女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。

其三，要規(guī)范銀行服務(wù)。“以房養(yǎng)老”是公益之舉，銀行從中獲取一定利益回報(bào)，這可以理解，但不能過(guò)分放大逐利、忽視公益。某銀行稱，“我們一般按照房屋評(píng)估價(jià)70%左右做一個(gè)抵押率，我們現(xiàn)在也是按照每個(gè)月給客戶最多兩到五萬(wàn)元。”這樣的比例是否合理？還有一家銀行，試行推出的貸款期限只有10年，可老人一般不只活10年，那10年以后怎么辦？不明確公益性，就得不到社會(huì)信任，“以房養(yǎng)老”就很難推行。

其四，要重視風(fēng)險(xiǎn)制約。此前銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人曾表示，由于中國(guó)現(xiàn)有的制度，房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行。除卻產(chǎn)權(quán)制約外，銀行還擔(dān)心：房?jī)r(jià)會(huì)下跌，抵押會(huì)縮水；產(chǎn)權(quán)不清晰，子女會(huì)糾纏；預(yù)期出差錯(cuò)，虧空無(wú)人補(bǔ)。比如說(shuō)定價(jià)時(shí)預(yù)期壽命是15年，但是老人最后活了30年，銀行一直在支付養(yǎng)老金，這個(gè)虧空怎么辦？正如清華大學(xué)就業(yè)與社會(huì)保障研究中心主任楊燕綏所說(shuō)，“這應(yīng)該是一個(gè)準(zhǔn)公共品，政府必須介入”。

“如何養(yǎng)老”，是每一個(gè)人都要思考和擔(dān)心的問(wèn)題，“以房養(yǎng)老”對(duì)政府提出了另一種挑戰(zhàn)。重視現(xiàn)實(shí)掣肘，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，“以房養(yǎng)老”才會(huì)受到更多認(rèn)可，發(fā)揮更大作用。