樓市調(diào)控長效機(jī)制落地預(yù)期增強(qiáng)

近期，多地對樓市調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)。一時(shí)間，地方政府的樓市調(diào)控出現(xiàn)有松有緊的現(xiàn)象。同時(shí)，樓市調(diào)控長效機(jī)制出臺(tái)的預(yù)期也日益強(qiáng)烈。按照中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長朱中一的理解，長效機(jī)制的內(nèi)容應(yīng)包括：更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)的和法律的手段來進(jìn)行調(diào)控，在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機(jī)制。

萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶則建議，在土地政策上，提高土地供應(yīng)潛力，包括實(shí)施農(nóng)村土地制度改革，建立農(nóng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機(jī)制等。

從上述觀點(diǎn)不難看出，長效機(jī)制的建設(shè)涉及相當(dāng)多的方面，是個(gè)系統(tǒng)工程。其中，單是土地制度的改革，就面臨地方政府和現(xiàn)行法律的雙重障礙，要想在短期內(nèi)“破冰”殊為不易。根據(jù)記者的了解，雖然房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能在11月之后擴(kuò)圍，但其覆蓋范圍仍然有限，要想實(shí)現(xiàn)全面覆蓋需要較長的時(shí)間。

不過分析人士認(rèn)為，以限購、限貸為主的調(diào)控手段短期內(nèi)不會(huì)全部退出，地方政府只能在上述政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)，而不是對現(xiàn)有政策進(jìn)行大幅調(diào)整。事實(shí)上，按照業(yè)界的普遍預(yù)期，即便長效機(jī)制出臺(tái)，也不會(huì)再遵循以往“一刀切”式的調(diào)控思路。而是根據(jù)各地樓市發(fā)展階段和市場形態(tài)的差異，允許地方政府進(jìn)行有針對性的調(diào)整。

余豐慧：冷靜看“地王潮”

這兩天儼然成了“地王日”。

有人士表示，北京、上海等地“地王”將帶動(dòng)一、二線城市房價(jià)出現(xiàn)新一輪上漲，預(yù)示著全國房價(jià)將繼續(xù)走高。一位網(wǎng)友說，一些家庭看到北京誕生新的單價(jià)“地王“后，連夜排隊(duì)購房。足以看出，“地王“頻現(xiàn)對市場預(yù)期和購房者預(yù)期產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。

筆者認(rèn)為，一定要仔細(xì)分析“地王”頻現(xiàn)的真相，一定要詳細(xì)觀察和了解“地王”誕生的真正原因。決不能聽風(fēng)就是雨、跟風(fēng)盲從偏聽偏信。

就拿北京樓面價(jià)7.3萬元/平方米的“地王”來說，它貌似對房價(jià)走勢影響很大，但實(shí)際只是“紙老虎”，影響很小甚至沒有。首先，北京農(nóng)展覽地塊位置稀缺，體量較小，對整體市場影響有限；其次，北京農(nóng)展覽地塊住房定位在高價(jià)豪宅上，與一般大眾的住房需求沒有多大關(guān)系。

再看上海“地王”，按照規(guī)劃，徐家匯中心將成為一站式國際時(shí)尚商圈，項(xiàng)目分為辦公、五星級(jí)酒店、公寓式酒店、商業(yè)、文化娛樂5種功能形態(tài)。主要是商業(yè)圈開發(fā)，并不是以商住樓為主，與百姓真正關(guān)心的房價(jià)走勢似乎也遠(yuǎn)了一點(diǎn)。

因此，決不能概念化、標(biāo)題化地看北京“樓面價(jià)7.3萬元/平方米”“預(yù)期售價(jià)15萬元/平方米”的單價(jià)“地王”和上海217.7億的總價(jià)“地王”噱頭，而是要細(xì)細(xì)分析和斟酌其誕生的細(xì)節(jié)。這樣才能全面深入地了解背后的“真相”以及到底對市場有無影響、影響多大、正面影響還是負(fù)面影響。

總體上看，內(nèi)地房價(jià)已經(jīng)失去了繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)。最多是一、二線城市與三、四線城市，高端樓盤和一般商品房，市中心土地資源稀缺地段與一般地區(qū)在價(jià)格上出現(xiàn)嚴(yán)重分化。從政策角度分析，調(diào)控不會(huì)有絲毫松懈，調(diào)控手段將會(huì)更加完善有效，比如推出房產(chǎn)稅，替代行政化手段較強(qiáng)的限購政策等。有輿論分析，十八屆三中全會(huì)后將會(huì)出臺(tái)對樓市更嚴(yán)厲的政策措施，如土地政策的較大改革等。

從市場角度分析，已經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象：有價(jià)無市。標(biāo)價(jià)再高，購買者寥寥。消費(fèi)者、投資投機(jī)者已經(jīng)很難繼續(xù)支撐和滿足當(dāng)前的畸高房價(jià)。購房需求者已經(jīng)出現(xiàn)被高房價(jià)嚇得望而卻步的跡象。這是房地產(chǎn)泡沫破滅的征兆和信號(hào)，說明高房價(jià)正在作最后的負(fù)隅頑抗，高房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入窮途末路了。一旦這種跡象成為氣候，那么，房地產(chǎn)市場離泡沫破滅就不遠(yuǎn)了。溫州房價(jià)已經(jīng)“腰斬”，出現(xiàn)大量房產(chǎn)價(jià)值低于貸款本金的現(xiàn)象，房主棄房而去的可能性在增大，房貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸現(xiàn)出來。這種狀況將會(huì)蔓延到全國。

隨著美國量化寬松政策的逐步退出，亞洲房地產(chǎn)泡沫被刺破是必然的，內(nèi)地房地產(chǎn)或難幸免。目前，印度、印尼金融體系和房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始較大幅度波動(dòng)，市場擔(dān)憂亞洲金融風(fēng)暴再次來襲。我國香港特區(qū)已經(jīng)高度警覺起來。日前，香港財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局局長陳家強(qiáng)坦言：“過去2~3年，香港樓價(jià)經(jīng)歷了不健康的暴漲。美國量化寬松政策退市已箭在弦上，利率上升將導(dǎo)致資產(chǎn)重新定價(jià)，樓價(jià)屆時(shí)將不可避免地下跌。”

從企業(yè)角度分析，在一些企業(yè)陶醉于拿“地王”的興奮中時(shí)，一些更加精明的企業(yè)卻選擇了撤離，認(rèn)為中國內(nèi)地房地產(chǎn)存在巨大泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。比如李嘉誠近期已經(jīng)在大幅度拋售香港和內(nèi)地房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)而投資歐洲等海外地區(qū)。萬科的王石先生和SOHO中國聯(lián)席總裁張欣女士都多次警示內(nèi)地房地產(chǎn)的巨大泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。特別是王石先生已經(jīng)將一部分資本撤離到美國開辟新的“戰(zhàn)場”。