而高端物業(yè)投資有“三個(gè)中心”理論，一看是不是中心城市，二看是不是城市中心，三看是不是中心城市的城市中心。城鎮(zhèn)化開始從50%向65%以上挺進(jìn)，房?jī)r(jià)降出現(xiàn)“大城繼續(xù)上漲，小鎮(zhèn)相繼暴跌”。決定城市房?jī)r(jià)，特別是是決定高端物業(yè)房?jī)r(jià)不是收入，也不是資金回報(bào)率，是單位空間面積的人口和財(cái)富之間的比例。城市化帶來的人流、錢流、逐水流，讓單位空間面積的人口財(cái)富比暴漲，房?jī)r(jià)自然上漲。

個(gè)人簡(jiǎn)歷

1955年出生的金巖石，被海內(nèi)外媒體譽(yù)為“索羅斯的中國門徒”、“納斯達(dá)克市場(chǎng)的活字典”。先后在南開大學(xué)，美國哈佛大學(xué)等知名大學(xué)深造，代表作品《金巖石解讀中國經(jīng)濟(jì)》。他是最先在華爾街從業(yè)創(chuàng)業(yè)的華人之一，所創(chuàng)三普證券于1997年在納斯達(dá)克借殼上市，隨后又創(chuàng)立三普投資、三普基金。2001年回國后，先后組建了中國首家合資證券公司——華歐國際以及中國首家合資基金公司——湘財(cái)荷銀(現(xiàn)泰達(dá)荷銀)。2008年加盟國金證券，任首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，同時(shí)兼任上海交大海外學(xué)院金融所所長，北大，清華，中國政法大學(xué)，浙大，中歐，中南財(cái)大等大學(xué)的EMBA教授。

人民日?qǐng)?bào)：“高房?jī)r(jià)有利窮人”是歪理邪說

近日，某學(xué)者在媒體發(fā)文公然為高房?jī)r(jià)叫好，聲稱“高房?jī)r(jià)不是為了讓富人發(fā)財(cái)，而是讓窮人能住上房子”。此言一出，立即招致輿論的強(qiáng)烈反對(duì)。一些評(píng)論指出，當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下已嚴(yán)重阻礙了公民的居住消費(fèi)和需求，這是社會(huì)和民眾的普遍共識(shí)，該學(xué)者此時(shí)發(fā)表這種奇談怪論極不負(fù)責(zé)任。事實(shí)上，保障房建設(shè)絕不是靠其所謂的高房?jī)r(jià)來支撐的，過度依賴高房?jī)r(jià)和土地財(cái)政只會(huì)危害中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和健康發(fā)展。

高房?jī)r(jià)危及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定

今年以來，調(diào)控政策的不斷升級(jí)未能阻止房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，這引發(fā)了各方對(duì)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制的討論。那么，應(yīng)該如何才能建立合理的住房體系？面對(duì)這一問題，該學(xué)者竟然表示：“應(yīng)該讓豪宅賣出天價(jià)，然后政府有錢了，就能給窮人建保障房。高房?jī)r(jià)不是為了讓富人發(fā)財(cái)，而是讓窮人能住上房子。”高房?jī)r(jià)竟然成為有利于窮人住上房子的借口，實(shí)屬奇談怪論。

高房?jī)r(jià)真的有利于窮人嗎？事實(shí)上，當(dāng)前高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)甚至中國經(jīng)濟(jì)的弊端已經(jīng)越發(fā)顯現(xiàn)。在中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生看來，高房?jī)r(jià)是導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)增速放緩的重要因素之一。他認(rèn)為，高房?jī)r(jià)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)有三個(gè)負(fù)面影響：一是，相對(duì)于其他商品和資產(chǎn)的價(jià)格扭曲，降低資源配置效率，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空洞化；二是，整體社會(huì)財(cái)富分化，貧富差距可變成社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和政治問題；三是，影響代際財(cái)富差距，房?jī)r(jià)上升對(duì)于年輕人是負(fù)的財(cái)富效應(yīng)，資源集中在老人手中會(huì)妨礙社會(huì)的創(chuàng)新能力和生產(chǎn)效率。

中國社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，高房?jī)r(jià)造成的結(jié)果是，短時(shí)間內(nèi)讓中國的財(cái)富聚集在小群體，造成社會(huì)財(cái)富分配越來越不公，社會(huì)兩極分化越來越嚴(yán)重，同時(shí)導(dǎo)致我們整個(gè)社會(huì)價(jià)值觀念、價(jià)值判斷出現(xiàn)嚴(yán)重扭曲，貪污腐敗愈演愈烈。

財(cái)政收入不能靠房?jī)r(jià)泡沫

在房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的背后，是地方財(cái)政對(duì)國有土地的高度依賴。地方政府的賣地沖動(dòng)與房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地?zé)崆橛性鰺o減，各地土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)。尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂觀情況下，地方政府仍寄希望于以賣地來緩解財(cái)政壓力，促使土地出讓價(jià)格大幅增加，而土地價(jià)格的上漲必然會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的高企。

易憲容認(rèn)為，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制下，地方政府利用對(duì)國有土地的絕對(duì)壟斷來“經(jīng)營城市”，同時(shí)為地方政府創(chuàng)造GDP業(yè)績(jī)，經(jīng)濟(jì)增長的主要工具就是土地財(cái)政，就是如何用土地抵押成為地方政府主要融資工具來發(fā)展當(dāng)前經(jīng)濟(jì)。

事實(shí)上，當(dāng)前逐漸積累的地方債問題已經(jīng)為高度依賴土地財(cái)政的地方財(cái)稅體制埋下了禍根，高房?jī)r(jià)和高地價(jià)所支撐的經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)越來越難以為繼。

“房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的重中之重，地方債依靠的是房地產(chǎn)，資產(chǎn)升值主要還是房地產(chǎn)。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀表示，如果是房地產(chǎn)上升，那么地方債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)緩解；如果房地產(chǎn)的資產(chǎn)不值錢，債務(wù)危機(jī)就會(huì)馬上崩潰。所以首先要維持穩(wěn)定，然后在維持穩(wěn)定的過程當(dāng)中，逐漸讓地方政府退出市場(chǎng)項(xiàng)目，讓負(fù)債逐漸減少，把地方財(cái)政跟房地產(chǎn)之間的依賴性降低，最后才能實(shí)現(xiàn)軟著陸。