珠江新城10萬單價(jià)是必然
記者:過去廣州被很人多稱之為“理性城市”,相對于北京上海來說,樓價(jià)相對較低。但近一兩年廣州樓價(jià)也漲了很多,您是任何看待廣州這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場?
金巖石:評價(jià)一個(gè)城市地位如何,不應(yīng)該以該城市的樓價(jià)為依據(jù)。我覺得廣州過去一直沒有找到真正的城市中心,過去一提到廣州,首先想到的是五羊雕石、越秀區(qū),但這些區(qū)域現(xiàn)在居住人口混亂,一些批發(fā)市場讓周邊居民的安全系數(shù)降低?,F(xiàn)在廣州才真正找到了城市的中心,那就是珠江,以水為中心。比如上海的中心由過去的淮海路轉(zhuǎn)到陸家嘴,原因就是因?yàn)?ldquo;水”。
水可以凈化城市空氣,可以讓人的心情變化。所以一個(gè)城市的中心居住理念應(yīng)該是擇水而居、飲水而居、造水而居。
記者:廣州的中心既然是珠江,那珠江新城目前每平方米4、5萬元的樓價(jià)還有多少上漲空間?
金巖石:按照我的研究,一般一線城市主城區(qū):中心區(qū)的比例是1:5,比如上海中環(huán)的價(jià)格是每平方米6萬元,陸家嘴就可能出現(xiàn)30萬單價(jià)的豪宅。深圳和廣州都是這個(gè)比例,廣州現(xiàn)在主城區(qū)的價(jià)格是每平方米2萬元,那珠江新城出現(xiàn)10萬的單價(jià)是必然的。
“房價(jià)壓下來城市就沒機(jī)會了”
記者:北京和上海等一線城市頻現(xiàn)天價(jià)豪宅,廣州也有出現(xiàn)10萬元的單價(jià),你覺得合理嗎?
金巖石:什么叫合理價(jià)格,買賣即合理。上海的湯臣一品就應(yīng)該賣每平方米50萬元的價(jià)格,然后拿出三分之一的價(jià)格給窮人建房子。如何建立合理的住房體系?就應(yīng)該讓豪宅賣出天價(jià),然后政府有錢了,就能給窮人建保障房。窮人就不應(yīng)該奢望買房,如果窮人也可以買房,那這個(gè)城市就是一個(gè)貧民窟。把一個(gè)城市的房價(jià)壓下來,城市沒有機(jī)會了,窮人都不來了。高房價(jià)不是為了讓富人發(fā)財(cái),而是讓窮人能住上房子。這才是關(guān)鍵。
記者:為什么一些越貴的產(chǎn)品賣的越好?
金巖石:高端物業(yè)之所以引得爭搶,有四個(gè)原因:
第一,奢侈品定價(jià)概念。愛馬仕的包是奢侈品,住房也有奢侈品。城市高端物業(yè)的價(jià)格由誰來決定呢?由塞納河決定,由泰晤士河決定,全球77個(gè)金融中心,除了德國的法蘭克福的房價(jià)不漲,所有金融中心的房價(jià)都是高漲。
第二,信用資產(chǎn)概念。豪宅不是房子,因?yàn)樽『勒娜耸菫榱双@得更多的機(jī)會,很多人是因?yàn)樽〉牡胤蕉淖兞艘簧?/p>
第三,投資概念。當(dāng)把豪宅放在經(jīng)濟(jì)周期的波動當(dāng)中,會看到豪宅的領(lǐng)漲抗跌,漲的時(shí)候比平均數(shù)快,跌的時(shí)候比平均數(shù)慢慢,比如香港樓價(jià)在1997年到2002年暴跌,這時(shí)候平均跌到50%~60%,豪宅跌了20%~3%,但是從2002年到現(xiàn)在,豪宅漲了5倍,而香港樓價(jià)平均值才剛回到1997年的水平。
第四個(gè)稅收激發(fā)概念。將來一定要開征豪宅稅,只要開豪宅稅,豪宅的價(jià)格必然會漲。因?yàn)榻o你貼了一個(gè)標(biāo)簽,你是富人。漲了稅你會心安理得地住在這里。重慶的房產(chǎn)稅執(zhí)行后,重慶的豪宅漲了10%。一個(gè)國家開征任何稅收,都會導(dǎo)致征稅和稅收辦法產(chǎn)生互動。當(dāng)我們開征所得稅的時(shí)候,意味著所得長期呈現(xiàn)上升趨勢,開征豪宅稅意味著豪宅也會上升。所以稅收效益會激發(fā)房價(jià)進(jìn)一步上漲,如果現(xiàn)在買了,三年后,出現(xiàn)了豪宅稅,你的房價(jià)不會下跌,反而會上漲。
投資秘訣:要投資近水的人口流入城市
記者:現(xiàn)在樓市的特殊時(shí)期,投資應(yīng)該如何把握?
金巖石:三點(diǎn)要求。其一,圈內(nèi)(中心區(qū)域)可以投資,圈外不可投。其二,有水的城市可以投,無水的地方不投。其三,人口流出的城市不投,人口流入的城市可以投資。選擇投資哪個(gè)城市要看他們是否流動人口有1500萬~2000萬,是否有水,是否經(jīng)濟(jì)增長不錯(cuò)??梢赃x擇的城市范圍有三,就是三大中心,即大北京、大上海、大珠三角。另外,大成都、大重慶、大武漢、大西安、大沈陽也是不錯(cuò)的地方,值得考慮。
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