珠江新城10萬單價(jià)是必然

記者：過去廣州被很人多稱之為“理性城市”，相對于北京上海來說，樓價(jià)相對較低。但近一兩年廣州樓價(jià)也漲了很多，您是任何看待廣州這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場？

金巖石：評價(jià)一個(gè)城市地位如何，不應(yīng)該以該城市的樓價(jià)為依據(jù)。我覺得廣州過去一直沒有找到真正的城市中心，過去一提到廣州，首先想到的是五羊雕石、越秀區(qū)，但這些區(qū)域現(xiàn)在居住人口混亂，一些批發(fā)市場讓周邊居民的安全系數(shù)降低?，F(xiàn)在廣州才真正找到了城市的中心，那就是珠江，以水為中心。比如上海的中心由過去的淮海路轉(zhuǎn)到陸家嘴，原因就是因?yàn)?ldquo;水”。

水可以凈化城市空氣，可以讓人的心情變化。所以一個(gè)城市的中心居住理念應(yīng)該是擇水而居、飲水而居、造水而居。

記者：廣州的中心既然是珠江，那珠江新城目前每平方米4、5萬元的樓價(jià)還有多少上漲空間？

金巖石：按照我的研究，一般一線城市主城區(qū)：中心區(qū)的比例是1：5，比如上海中環(huán)的價(jià)格是每平方米6萬元，陸家嘴就可能出現(xiàn)30萬單價(jià)的豪宅。深圳和廣州都是這個(gè)比例，廣州現(xiàn)在主城區(qū)的價(jià)格是每平方米2萬元，那珠江新城出現(xiàn)10萬的單價(jià)是必然的。

“房價(jià)壓下來城市就沒機(jī)會了”

記者：北京和上海等一線城市頻現(xiàn)天價(jià)豪宅，廣州也有出現(xiàn)10萬元的單價(jià)，你覺得合理嗎？

金巖石：什么叫合理價(jià)格，買賣即合理。上海的湯臣一品就應(yīng)該賣每平方米50萬元的價(jià)格，然后拿出三分之一的價(jià)格給窮人建房子。如何建立合理的住房體系？就應(yīng)該讓豪宅賣出天價(jià)，然后政府有錢了，就能給窮人建保障房。窮人就不應(yīng)該奢望買房，如果窮人也可以買房，那這個(gè)城市就是一個(gè)貧民窟。把一個(gè)城市的房價(jià)壓下來，城市沒有機(jī)會了，窮人都不來了。高房價(jià)不是為了讓富人發(fā)財(cái)，而是讓窮人能住上房子。這才是關(guān)鍵。

記者：為什么一些越貴的產(chǎn)品賣的越好？

金巖石：高端物業(yè)之所以引得爭搶，有四個(gè)原因：

第一，奢侈品定價(jià)概念。愛馬仕的包是奢侈品，住房也有奢侈品。城市高端物業(yè)的價(jià)格由誰來決定呢？由塞納河決定，由泰晤士河決定，全球77個(gè)金融中心，除了德國的法蘭克福的房價(jià)不漲，所有金融中心的房價(jià)都是高漲。

第二，信用資產(chǎn)概念。豪宅不是房子，因?yàn)樽『勒娜耸菫榱双@得更多的機(jī)會，很多人是因?yàn)樽〉牡胤蕉淖兞艘簧?/p>

第三，投資概念。當(dāng)把豪宅放在經(jīng)濟(jì)周期的波動當(dāng)中，會看到豪宅的領(lǐng)漲抗跌，漲的時(shí)候比平均數(shù)快，跌的時(shí)候比平均數(shù)慢慢，比如香港樓價(jià)在1997年到2002年暴跌，這時(shí)候平均跌到50%~60%，豪宅跌了20%~3%，但是從2002年到現(xiàn)在，豪宅漲了5倍，而香港樓價(jià)平均值才剛回到1997年的水平。

第四個(gè)稅收激發(fā)概念。將來一定要開征豪宅稅，只要開豪宅稅，豪宅的價(jià)格必然會漲。因?yàn)榻o你貼了一個(gè)標(biāo)簽，你是富人。漲了稅你會心安理得地住在這里。重慶的房產(chǎn)稅執(zhí)行后，重慶的豪宅漲了10%。一個(gè)國家開征任何稅收，都會導(dǎo)致征稅和稅收辦法產(chǎn)生互動。當(dāng)我們開征所得稅的時(shí)候，意味著所得長期呈現(xiàn)上升趨勢，開征豪宅稅意味著豪宅也會上升。所以稅收效益會激發(fā)房價(jià)進(jìn)一步上漲，如果現(xiàn)在買了，三年后，出現(xiàn)了豪宅稅，你的房價(jià)不會下跌，反而會上漲。

投資秘訣：要投資近水的人口流入城市

記者：現(xiàn)在樓市的特殊時(shí)期，投資應(yīng)該如何把握？

金巖石：三點(diǎn)要求。其一，圈內(nèi)(中心區(qū)域)可以投資，圈外不可投。其二，有水的城市可以投，無水的地方不投。其三，人口流出的城市不投，人口流入的城市可以投資。選擇投資哪個(gè)城市要看他們是否流動人口有1500萬~2000萬，是否有水，是否經(jīng)濟(jì)增長不錯(cuò)?？梢赃x擇的城市范圍有三，就是三大中心，即大北京、大上海、大珠三角。另外，大成都、大重慶、大武漢、大西安、大沈陽也是不錯(cuò)的地方，值得考慮。