泡沫擔憂為時尚早

美國本輪房市復蘇伴隨整體經(jīng)濟回暖，主要動因是剛需釋放，而非投機主導，而且房貸機構(gòu)的借貸標準并未大幅放松，多數(shù)貸款購房者償還能力沒有暴露出問題，因此，房產(chǎn)泡沫擔憂為時尚早。

第一，當前房市只是復蘇而非過熱，供需都在向危機前的正常水平回歸。從供給上看，房利美認為，2013年全年美國新房開工量增加約23%，達到95萬套，盡管比2010年的低谷高出了60%，但與2005年的峰值200萬套相比依然相距甚遠。

從需求上看，瑞銀集團美洲首席經(jīng)濟學家莫里•哈里斯認為，2000年以來美國每年新組建家庭約137萬，在次貸危機期間新組建家庭數(shù)量降至每年50萬，未來3年內(nèi)每年新組建家庭數(shù)量將增至130萬。隨著房市和經(jīng)濟不斷復蘇，大量積攢下來的住房需求需要釋放。

李曉西也告訴記者，金融危機期間很多新成立的年輕家庭由于擔心經(jīng)濟再次衰退及工作安全性和穩(wěn)定性，都推遲了買房。現(xiàn)在美國經(jīng)濟復蘇勢頭明朗，這部分被推遲和壓抑的剛性買房需求會在近一兩年得到釋放。

第二，當前房價并非過高，消費者購房能力較強。根據(jù)美國聯(lián)邦住房金融署的數(shù)據(jù)，美國3月份房價比2007年4月的峰值還低12%，大致相當于2004年11月的水平。美國全國住宅建筑商協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全美73.7%的住房售價對于美國中等收入家庭而言可以接收。

不過，近期抵押貸款利率持續(xù)上升，增加了購房成本。但李曉西認為，抵押貸款利率雖在上漲，但仍處于近50年以來的歷史低點附近，不會抑制潛在購房需求。

房地美首席經(jīng)濟學家諾沙夫特也認為，按照當前房價和收入水平，抵押貸款利率要升至7%才會影響中等收入家庭的購房能力。房地美預計，今年抵押貸款簽約額將從去年的5180億美元增至6420億美元。

第三，美聯(lián)儲的一項調(diào)查顯示，自2010年以來大部分房貸機構(gòu)的借貸標準略微放松，但遠非寬松。這也解釋了為什么過去幾年來盡管抵押貸款利率一直處于歷史低谷，但住房銷量增長緩慢。

房利美的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度發(fā)放的抵押貸款平均信用評分達757分，雖然低于2010年的762分，但與660分以下的次級貸款相比，信用級別要改善許多。當季貸款價值比也僅為75%，雖然高于2010年的68%，但與往往高達125%的次級貸款相比，放貸風險也大大降低。（完）

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