去年下半年，央行等七部門(mén)出臺(tái)新規(guī)，禁止房產(chǎn)中介提供“首付貸”。本輪房產(chǎn)調(diào)控，禁止“首付貸”的監(jiān)管態(tài)度也被重申。然而，記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京地區(qū)，仍有房產(chǎn)中介違規(guī)協(xié)助提供首付貸。為了掩人耳目，還引入了合作的擔(dān)保公司，并假借“信用貸”“消費(fèi)貸”之名繼續(xù)活躍在二手房交易市場(chǎng)。

“首付貸”“假按揭”“假流水”在房貸領(lǐng)域并不是什么新鮮事情，這些都是不符合我國(guó)信貸政策，甚至是違法行為，屬于灰色信貸，但一直以來(lái)屢禁不止。“灰色信貸”具有較強(qiáng)的隱蔽性，同時(shí)監(jiān)管者也難以從政策上杜絕中介與部分銀行內(nèi)外串通，監(jiān)管難度大，成本高，恐怕出臺(tái)再?lài)?yán)厲的政策都難以湊效。

追本溯源，“首付貸”之類(lèi)灰色信貸歸根到底還是因?yàn)槲覈?guó)房貸審核標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于寬松，因此，遏制“首付貸”還要從根源上入手，須提高房貸審核標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)泡沫的危害，從微觀的層面來(lái)講，高房?jī)r(jià)剝奪了中低收入者的“住的需求”，嚴(yán)重碾壓了其他民生改善及消費(fèi)能力，侵蝕了廣大民眾的“獲得感”；從宏觀層面來(lái)看不僅僅是“脫實(shí)向虛”，擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生存空間，最為重要的是會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。7月27日中新辦新聞發(fā)布會(huì)上,中財(cái)辦的官員明確列出了目前可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的五大“灰犀牛”,包括影子銀行、房地產(chǎn)泡沫、國(guó)企債務(wù)杠桿、地方債務(wù)以及非法集資的問(wèn)題。即房地產(chǎn)泡沫是我國(guó)當(dāng)前有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的五大“灰犀牛”之一，而影子銀行也有房地產(chǎn)的鬼魅身影。

這絕非危言聳聽(tīng)，從世界金融風(fēng)險(xiǎn)史來(lái)看，房地產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源點(diǎn)之一，而房貸高杠桿率是公認(rèn)的罪魁禍?zhǔn)?，例如美?guó)和日本。眾所周知，房?jī)r(jià)飆升必然有房貸從中推波助瀾，房貸杠桿率越高，房?jī)r(jià)就越高。反之，沒(méi)有房貸高杠桿，即便房?jī)r(jià)飆升所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)程度也是比較低的，有學(xué)者統(tǒng)計(jì)過(guò)金融風(fēng)暴的國(guó)家，凡是房貸高杠桿率的國(guó)家必然是“爬的越高，摔得越慘”。

因此，此類(lèi)房地產(chǎn)調(diào)控一個(gè)最重要的手段就是降低房貸高杠桿，各地都大幅度提高首付比例，例如深圳二套房首付高達(dá)7成。首付款一部分代表了借貸者的償還能力，同時(shí)也是銀行的“安全墊”，可以有效對(duì)沖房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格下降所導(dǎo)致的信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，表面上來(lái)看，各地的房貸政策都收得很緊，但從深圳、北京等地的報(bào)道來(lái)看，“首付貸”“零首付”等灰色信貸依然暗流涌動(dòng)，有可能導(dǎo)致房貸風(fēng)險(xiǎn)更加隱蔽，風(fēng)險(xiǎn)更大更不可控。

實(shí)際上，有關(guān)部門(mén)早已經(jīng)關(guān)注到灰色信貸，并采取了一系列嚴(yán)厲的打擊措施。但由于隱蔽性強(qiáng)、識(shí)別難度大、監(jiān)管成本高等原因，效果不太理想。據(jù)某股份制銀行的工作人員告訴記者，雖然有規(guī)定這類(lèi)信用貸、房抵貸的錢(qián)只能用來(lái)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)，不能用于購(gòu)房，但銀行很難確定貸款人的貸款用途。再加上還有擔(dān)保公司和房地產(chǎn)中介作為“幫兇”，也不排除一些銀行“睜一只眼閉一只眼”，所以灰色信貸屢禁不止。

俗話(huà)說(shuō)，打蛇要打七寸，灰色信貸的“七寸”實(shí)際上就在最終的房貸資格審核，而不是首付貸等中間環(huán)節(jié)。首付貸不管怎么的七十二般變化，但最終是要申請(qǐng)房貸的。事實(shí)上，我國(guó)房貸審核對(duì)借貸人的償還能力和意愿過(guò)于寬松，例如僅僅依靠收入證明、銀行流水、央行的個(gè)人征信記錄，這些都是很粗的審核標(biāo)準(zhǔn)，并不能真實(shí)、全面反映借貸人的償還能力和意愿，況且，當(dāng)前銀行流水、收入證明的造假空間太大、合法化成本太低。例如，通過(guò)消費(fèi)貸的錢(qián)，分成銀行要求的月份做流水就能輕松蒙混過(guò)關(guān)。

次貸危機(jī)之后，美國(guó)吸取了教訓(xùn)，銀行收緊了房貸的審核標(biāo)準(zhǔn)，想得到房貸是一件十分不容易的事情。銀行需要嚴(yán)格審核貸款人償付房貸的能力和償付房貸意愿。前者貸款人要用文件證明其納稅收入，財(cái)產(chǎn)和房租支出等財(cái)務(wù)狀況。后者要查貸款人的信用分?jǐn)?shù)。銀行最重要的是審核貸款人的報(bào)稅資料。在報(bào)稅資料之外，銀行還可能要求會(huì)計(jì)師對(duì)小生意貸款人作出財(cái)務(wù)報(bào)告。

竊以為，房貸審核標(biāo)準(zhǔn)太粗且缺乏剛性約束，給了首付貸等灰色信貸的生存空間。監(jiān)管部門(mén)必須出臺(tái)相關(guān)規(guī)制政策，切實(shí)提高房貸審核標(biāo)準(zhǔn)，才能真正遏制得住首付貸。