未來(lái)的出路還是要充分發(fā)揮市場(chǎng)的力量，把近郊與遠(yuǎn)郊聯(lián)系起來(lái)，把需求和供給聯(lián)系起來(lái)——通過(guò)土地流轉(zhuǎn)改變權(quán)屬，通過(guò)土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓改變用途。

不管新型城鎮(zhèn)化藍(lán)圖如何去描繪，有兩個(gè)基本問(wèn)題必須解決。其一是地從哪里來(lái)，其二是錢(qián)從哪里來(lái)，這兩個(gè)問(wèn)題經(jīng)常糾纏在一起。城市建設(shè)需要地，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要地；農(nóng)村建設(shè)需要錢(qián)，城鎮(zhèn)投資也需要錢(qián)。城市有錢(qián)缺地，農(nóng)村有地缺錢(qián)，這兩者如何有機(jī)互動(dòng)，是新型城鎮(zhèn)化要解決的一個(gè)核心問(wèn)題。

城鎮(zhèn)化是一個(gè)空間不斷積聚的過(guò)程。成都前些年在學(xué)習(xí)上海經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上提出過(guò)三個(gè)集中——“工業(yè)向園區(qū)、農(nóng)民向城鎮(zhèn)、土地向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中”，這是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。農(nóng)業(yè)時(shí)代，土地產(chǎn)出即便有差異，總體上來(lái)說(shuō)差別也不大；工業(yè)時(shí)代單位土地的產(chǎn)出就產(chǎn)生極大的差異，服務(wù)業(yè)釋放的土地潛力更大。所以伴隨著工業(yè)化進(jìn)程，城市能創(chuàng)造更多就業(yè)。城鎮(zhèn)化的根本動(dòng)力是勞動(dòng)力對(duì)工作機(jī)會(huì)的追逐，就像游牧民族逐水草而居一樣，哪里有工作就去哪里。

但現(xiàn)在問(wèn)題是“居”不下來(lái)，原因有二：其一當(dāng)然是制度制約，比如戶籍；其二是經(jīng)濟(jì)制約，農(nóng)民有很大一筆資產(chǎn)是帶不走的土地，無(wú)法變現(xiàn)，難以獲得在城市立足的原始資本。

不解決這個(gè)問(wèn)題，城鎮(zhèn)化就永遠(yuǎn)拖著一條尾巴。即便農(nóng)民已經(jīng)在城鎮(zhèn)找到了工作，附在土地上的收益仍然是他不能放棄的。如果能夠把這份土地的收益變現(xiàn)，有可能成為他進(jìn)入城市的原始積累。在現(xiàn)有的制度安排下，農(nóng)民有資產(chǎn)，但沒(méi)有資本。城市土地資本化了，居民資產(chǎn)可以抵押借貸，也可以享受增值，而農(nóng)村土地沒(méi)有資本化，農(nóng)民資產(chǎn)不能轉(zhuǎn)化。

可行的出路在于土地資本化和市場(chǎng)化。土地價(jià)值來(lái)源三個(gè)方面：一是在哪兒（區(qū)位），二是歸誰(shuí)所有（權(quán)屬），三是干什么（用途）。資本化的過(guò)程就是改變權(quán)屬和用途的過(guò)程。

現(xiàn)在的征地-批租模式，一是變權(quán)屬，從農(nóng)民（集體）手里變成國(guó)有；二是變用途，把農(nóng)地改成建設(shè)用地或者工業(yè)用地改成住宅/商業(yè)用地。這種模式成為當(dāng)前矛盾的焦點(diǎn)，政府成為唯一的土地提供者，造成了很大的尋租空間；城市近郊不斷被吞噬，而遠(yuǎn)郊則由于地租價(jià)值不高而缺乏投入，遠(yuǎn)郊的存量無(wú)法利用，而遠(yuǎn)郊與近郊的脫節(jié)又在制造新的差距。

未來(lái)的出路還是要充分發(fā)揮市場(chǎng)的力量，把近郊與遠(yuǎn)郊聯(lián)系起來(lái)，把需求和供給聯(lián)系起來(lái)——通過(guò)土地流轉(zhuǎn)改變權(quán)屬，通過(guò)土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓改變用途，開(kāi)發(fā)權(quán)在國(guó)外是成熟的模式，可以借鑒。成都重慶在往這個(gè)方向探索。城市發(fā)展還需要地，一面是耕地紅線守不住了，一面還有2.5億畝的集體建設(shè)用地。要把這個(gè)存量調(diào)動(dòng)起來(lái)，既可以保護(hù)耕地，也可以利用城市的資本進(jìn)行鄉(xiāng)村整治，還有助于農(nóng)民進(jìn)城。

這樣的話會(huì)造成幾個(gè)結(jié)果。第一，征地成本可能會(huì)提高，因?yàn)椴粌H需要買(mǎi)地，還要買(mǎi)開(kāi)發(fā)權(quán)；但也可能會(huì)降低，因?yàn)楣┙o增加了，可以通過(guò)市場(chǎng)化行為來(lái)平衡。第二，政府可以通過(guò)這種方式強(qiáng)化決策的科學(xué)性，實(shí)現(xiàn)二次分配。把城市化的紅利分一塊給沒(méi)有趕上城市化的次發(fā)達(dá)地區(qū)。第三，農(nóng)民自主性增強(qiáng)，想走也能走。第四，保護(hù)了耕地。通過(guò)調(diào)動(dòng)存量變流量土地，而不是純粹增加城市土地。這邊復(fù)耕完成了，那邊才能增加建設(shè)用地指標(biāo)。

當(dāng)土地不能流動(dòng)的時(shí)候，它只是資產(chǎn)，如何把資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資本，是釋放土地的地租價(jià)值、提高農(nóng)民收益和博弈能力的關(guān)鍵。說(shuō)到底，新型城鎮(zhèn)化的癥結(jié)與其說(shuō)是缺少土地，不如說(shuō)缺少資本；與其說(shuō)是缺少資本，不如說(shuō)是缺少撬動(dòng)轉(zhuǎn)化魔方的制度保障。