未來的出路還是要充分發(fā)揮市場的力量，把近郊與遠郊聯(lián)系起來，把需求和供給聯(lián)系起來——通過土地流轉(zhuǎn)改變權(quán)屬，通過土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓改變用途。

不管新型城鎮(zhèn)化藍圖如何去描繪，有兩個基本問題必須解決。其一是地從哪里來，其二是錢從哪里來，這兩個問題經(jīng)常糾纏在一起。城市建設(shè)需要地，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要地；農(nóng)村建設(shè)需要錢，城鎮(zhèn)投資也需要錢。城市有錢缺地，農(nóng)村有地缺錢，這兩者如何有機互動，是新型城鎮(zhèn)化要解決的一個核心問題。

城鎮(zhèn)化是一個空間不斷積聚的過程。成都前些年在學習上海經(jīng)驗基礎(chǔ)上提出過三個集中——“工業(yè)向園區(qū)、農(nóng)民向城鎮(zhèn)、土地向規(guī)模經(jīng)營集中”，這是符合經(jīng)濟規(guī)律的。農(nóng)業(yè)時代，土地產(chǎn)出即便有差異，總體上來說差別也不大；工業(yè)時代單位土地的產(chǎn)出就產(chǎn)生極大的差異，服務(wù)業(yè)釋放的土地潛力更大。所以伴隨著工業(yè)化進程，城市能創(chuàng)造更多就業(yè)。城鎮(zhèn)化的根本動力是勞動力對工作機會的追逐，就像游牧民族逐水草而居一樣，哪里有工作就去哪里。

但現(xiàn)在問題是“居”不下來，原因有二：其一當然是制度制約，比如戶籍；其二是經(jīng)濟制約，農(nóng)民有很大一筆資產(chǎn)是帶不走的土地，無法變現(xiàn)，難以獲得在城市立足的原始資本。

不解決這個問題，城鎮(zhèn)化就永遠拖著一條尾巴。即便農(nóng)民已經(jīng)在城鎮(zhèn)找到了工作，附在土地上的收益仍然是他不能放棄的。如果能夠把這份土地的收益變現(xiàn)，有可能成為他進入城市的原始積累。在現(xiàn)有的制度安排下，農(nóng)民有資產(chǎn)，但沒有資本。城市土地資本化了，居民資產(chǎn)可以抵押借貸，也可以享受增值，而農(nóng)村土地沒有資本化，農(nóng)民資產(chǎn)不能轉(zhuǎn)化。

可行的出路在于土地資本化和市場化。土地價值來源三個方面：一是在哪兒（區(qū)位），二是歸誰所有（權(quán)屬），三是干什么（用途）。資本化的過程就是改變權(quán)屬和用途的過程。

現(xiàn)在的征地-批租模式，一是變權(quán)屬，從農(nóng)民（集體）手里變成國有；二是變用途，把農(nóng)地改成建設(shè)用地或者工業(yè)用地改成住宅/商業(yè)用地。這種模式成為當前矛盾的焦點，政府成為唯一的土地提供者，造成了很大的尋租空間；城市近郊不斷被吞噬，而遠郊則由于地租價值不高而缺乏投入，遠郊的存量無法利用，而遠郊與近郊的脫節(jié)又在制造新的差距。

未來的出路還是要充分發(fā)揮市場的力量，把近郊與遠郊聯(lián)系起來，把需求和供給聯(lián)系起來——通過土地流轉(zhuǎn)改變權(quán)屬，通過土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓改變用途，開發(fā)權(quán)在國外是成熟的模式，可以借鑒。成都重慶在往這個方向探索。城市發(fā)展還需要地，一面是耕地紅線守不住了，一面還有2.5億畝的集體建設(shè)用地。要把這個存量調(diào)動起來，既可以保護耕地，也可以利用城市的資本進行鄉(xiāng)村整治，還有助于農(nóng)民進城。

這樣的話會造成幾個結(jié)果。第一，征地成本可能會提高，因為不僅需要買地，還要買開發(fā)權(quán)；但也可能會降低，因為供給增加了，可以通過市場化行為來平衡。第二，政府可以通過這種方式強化決策的科學性，實現(xiàn)二次分配。把城市化的紅利分一塊給沒有趕上城市化的次發(fā)達地區(qū)。第三，農(nóng)民自主性增強，想走也能走。第四，保護了耕地。通過調(diào)動存量變流量土地，而不是純粹增加城市土地。這邊復耕完成了，那邊才能增加建設(shè)用地指標。

當土地不能流動的時候，它只是資產(chǎn)，如何把資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資本，是釋放土地的地租價值、提高農(nóng)民收益和博弈能力的關(guān)鍵。說到底，新型城鎮(zhèn)化的癥結(jié)與其說是缺少土地，不如說缺少資本；與其說是缺少資本，不如說是缺少撬動轉(zhuǎn)化魔方的制度保障。