貨幣

資金是決定著經(jīng)濟資源分配的另一重大要素，過去10年，也是房地產(chǎn)的金融屬性過度發(fā)揮，金融杠桿被過度使用的10年。

一個供不應求，穩(wěn)賺不賠的行當，自然吸引大量的資金投入，而按照一個市場的健康發(fā)展，在一定的時期內(nèi)，供需相對匹配，逐步釋放，價格穩(wěn)定上漲，但一旦大量的資金擁入，不但推高成本，也將價格炒高，形成資產(chǎn)泡沫。

過去的10年，銀行貸款、民間借貸，實業(yè)資本以及民間儲蓄的很大一部分，就流向了穩(wěn)賺不賠的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)的貸款是中國銀行業(yè)的優(yōu)質(zhì)貸款，投資房產(chǎn)能夠獲得最穩(wěn)定的投資增值，食利階層正是這么形成的。

開發(fā)商利用很少的資金，就能撬動開發(fā)貸款，炒房者利用很少的首付，就能夠完成房產(chǎn)投資，地方政府利用土地儲備，撬動平臺貸款，上市公司利用股市里套來的錢，就可以坐收非主業(yè)營利，金融高杠桿的運作導致不斷的泡沫累積。

2008年，金融危機到來，2009年，貨幣開閘，房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，一時間市場扭轉(zhuǎn)，低廉的資金成本使得開發(fā)和投資兩旺，而泛濫的貨幣造成了通貨膨脹，成本上漲，推動了價格上升，普通老百姓的鈔票卻越來越發(fā)毛，收入上漲幅度再一次被房價上漲幅度遠遠拋開。

2009年至今的5年時間，中國M2（廣義貨幣）激增50萬億，房地產(chǎn)企業(yè)從資金鏈危機中完全復蘇，國企獲得的大量資金投向房地產(chǎn)，地方政府的平臺貸款大行其道。2010年開始，大量的新增資金避開一二級城市，向不限購不限貸的三四級城市進軍。依靠開發(fā)商和投資客支撐起來的“鬼城”在中國到處出現(xiàn)，溫州、鄂爾多斯、海南，到處都有空蕩蕩的新區(qū)。

雖然央行在2011年開始緊縮政策，但動作遲緩，利息成本依然低廉。事實上，從歷年的調(diào)控效果來看，金融工具的使用頗為有效，但同樣，政策上的不連貫和不穩(wěn)定，使得政策多半流產(chǎn)，去泡沫化效果有效。對于完成了資本原始積累和掌握了資金雙軌制的投資客而言，力度有限的借貸政策很容易被化解。

這也是宏調(diào)政策一步步從“限貸”加碼到如今通過戶籍、套數(shù)、個人交易所得稅等手段進行直接“限購”的原因所在。

政府與市場

2013年，10年剛好過完，政府重又換屆，“國五條”在換屆的當口提出，接著被強化。政策思路延續(xù)從供給和需求兩個方向上解決，配以金融工具和稅收工具。而地方政府被要求出臺實施細則，公布房價控制目標。

但從目前來看，地方政府一如既往地存抵觸心理，不情不愿。這也是單純依靠政府和依靠市場都不現(xiàn)實的另一面，政府公司化，土地財政支撐的GDP主義仍然橫行，官商一體化的聯(lián)盟依然牢靠。