需求

事實(shí)證明，當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)處于絕對(duì)短缺狀態(tài)，如果按照完全市場(chǎng)化的分配，在短時(shí)期內(nèi)，資源分配將會(huì)向少數(shù)人傾斜，多數(shù)人則被拋在市場(chǎng)之外。這不是理想中的市場(chǎng)規(guī)律，而是現(xiàn)實(shí)的社會(huì)分配問(wèn)題。“價(jià)高者得”符合市場(chǎng)的邏輯，但卻不符合社會(huì)公平的邏輯。

在中國(guó)，財(cái)富分配的不合理在房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體表現(xiàn)就是房子成為一種投資品，從住房市場(chǎng)化改革后的居住需求向投資需求轉(zhuǎn)變，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)快速進(jìn)行泡沫化累積。

“炒房團(tuán)”的出現(xiàn)是最明顯的特征，10年間，包括來(lái)自溫州的炒房團(tuán)南征北戰(zhàn)。北到鄂爾多斯，南到海南島，攜帶巨額資金的投資客如蝗蟲般席卷中國(guó)大地，加劇短缺，制造“黑燈”現(xiàn)象。更多來(lái)路不明的富人則在左右著需求上的“旺盛”，“房叔”、“房嬸”與“房奴”形成了鮮明的對(duì)照。

限量增加的供應(yīng)被旺盛的投資需求所消化，形成了房地產(chǎn)的虛假繁榮，是為“囤地”之外的“囤房”。投資需求擠壓了居住需求，形成了進(jìn)一步的貧富差距。

從2005年開始，中央政府的每一輪調(diào)控，都做出限制投資需求的舉措，如限制90平方米以上住房建設(shè)數(shù)量，提高二套房貸首付比，取消二套房貸貸款利率，提高房產(chǎn)交易所得稅等等，都意在提高炒房者的購(gòu)房成本。

但這種調(diào)控舉措?yún)s被既得利益者偷換成了“限制剛性需求”的概念，把“誤傷”當(dāng)成了“硬傷”。在自由市場(chǎng)的邏輯下，被解讀為“限制購(gòu)房的自由”，將一小部分人的自由置換了大多數(shù)人的自由，對(duì)政策進(jìn)行影響和游說(shuō)。

2010年下半年以前，限制投資需求主要通過(guò)金融工具和稅收工具來(lái)完成，但由于政策上的不連貫和不堅(jiān)定，時(shí)松時(shí)緊反而將調(diào)控變成了一場(chǎng)博弈游戲，精明人一旦掌握了游戲規(guī)則，政策便可成為生財(cái)?shù)墓ぞ?。如同彈簧一樣，一壓一放，伸展的空間立刻加大，房?jī)r(jià)每次一調(diào)控一結(jié)束即反彈，這已經(jīng)不是一種怪狀，而是一種規(guī)律。

比如2007年，人行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)通知，提高二套房首付款和貸款利率，房市即現(xiàn)低迷，開發(fā)商煎熬，炒房團(tuán)恐慌，但僅僅在一年之后，宏調(diào)基調(diào)大變，再次放寬首付和貸款利率，延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)稅征稅時(shí)間，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，房?jī)r(jià)飛速反彈。

直到2010年下半年，中央政府祭出強(qiáng)硬的“限購(gòu)、限貸”政策之前，8年間，對(duì)于投資投機(jī)者而言，政策的成本幾乎可以忽略不計(jì)，針對(duì)交易環(huán)節(jié)的稅收基本被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。