新任香港特別行政區(qū)長官梁振英本周三宣布就任以來的首份施政報告，其中最受關(guān)注的莫過于土地發(fā)展政策和房屋政策。在約兩個小時的演講中，梁振英足足用了半個多小時的時間闡述這部分內(nèi)容，其余八大經(jīng)濟(jì)、民生及政制改革問題排名靠后。

從施政報告來看，香港特區(qū)政府近4年內(nèi)能提供的房屋和住宅土地相當(dāng)緊張，政府正四出尋找住宅用地，并全方位利用現(xiàn)有的土地資源。梁振英披露，過去五 年全香港提供的公屋約75000套，算上私人住宅，有12.4萬個住宅單位供應(yīng)市場，即平均每年約24800套房屋，其中9800套是私人住宅，剩余 15000套為政府提供的廉租房（即公屋）。

那么香港私人住宅每年的需求是多少呢？迄今也沒有權(quán)威數(shù)據(jù)。中原地產(chǎn)創(chuàng)辦人施永青2011年曾經(jīng)估計，越來越多年輕人希望擺脫父母獨(dú)立生活，加上外 來人口增加，即使每年2萬套私人住宅，都不一定滿足香港的需求?？梢?，9800套私人住宅的供應(yīng)無論如何都是偏少的。拋開全球量化寬松政策及聯(lián)匯制等因 素，供應(yīng)不足是令香港房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上揚(yáng)的最重要原因。

另一方面，由于香港特區(qū)政府停建居屋，在私宅價格不斷高漲之下，租公屋的住戶寧可繼續(xù)租住公屋，也不愿（或買不起）買私人住宅，這反過來又令公屋市場異常緊張，輪候時間激增，以至于近年來，一些香港大學(xué)畢業(yè)生也加入公屋的申請行列。

“寸土必爭”

梁振英本周提出了增加公屋、重啟居屋以及鼓勵開發(fā)商興建私人住宅等幾項措施。從他雄心勃勃的統(tǒng)計來看，未來五年香港特區(qū)政府有望提供近92000套公屋及居屋單位，如果算上私人住宅約67000套，將會提供近15.9萬套住宅。

但是上述目標(biāo)被普遍認(rèn)為很難達(dá)到。私人樓宇部分的67000個單位或許只是一廂情愿。如果開發(fā)商采取惜售策略，私人住宅供應(yīng)未必能夠如愿。實際上，就在施政報告宣布之日，香港的地產(chǎn)股價格便出現(xiàn)暴漲，一些大型屋苑的二手房叫價當(dāng)天即上漲近9%。

特區(qū)政府要發(fā)展公屋，只能在政府的土地上發(fā)展，但無論短期還是長期，政府的土地都顯緊張。筆者粗略總結(jié)了一下，特區(qū)政府將大體遵循三個方向進(jìn)行土地儲備。

首先是現(xiàn)有土地和樓宇的利用與重新規(guī)劃改造。例如：1.利用現(xiàn)有政府空余土地（約27公頃）；2.擴(kuò)大地鐵上蓋物業(yè)（約33公頃）；3.將部分綠化帶轉(zhuǎn)為住宅用地；4.提升住宅土地發(fā)展密度；5.解除現(xiàn)有個別地區(qū)的限售土地發(fā)展限制。

其次，是變更土地和樓宇的用途。主要措施有：1.把那些用途未定的土地優(yōu)先轉(zhuǎn)為住宅用地；2.將現(xiàn)有非工業(yè)用地中部分轉(zhuǎn)為住宅用地（約30公頃）；3.改變規(guī)劃，把工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地（約133公頃）；4.把市區(qū)舊樓及工業(yè)大廈重建改造為住宅（約4.9公頃）。

第三，從長遠(yuǎn)規(guī)劃，謀劃新的住宅土地資源。主要措施有：1.把偏遠(yuǎn)的礦山與采石場用地改為住宅用地；2.向邊郊發(fā)展，在郊區(qū)興建新城鎮(zhèn)；3.采取填海造地政策；4.把類似污水處理廠之類的機(jī)構(gòu)遷往巖洞及建筑物的地下，從而釋放更多土地資源。

上述措施給筆者的第一印象是，特區(qū)政府實在太缺乏住宅用地，否則不會想到連綠化帶、地下空間和巖洞都要利用起來，甚至要走向海洋。可以說，特區(qū)政府 已到了“寸土必爭”的地步。只是，這樣進(jìn)取的規(guī)劃能否奏效，很大程度上還要看政府是否真的能秉持長短期均衡發(fā)展的策略，同時還要兼顧其他行業(yè)的發(fā)展。

全方位尋地背后

香港特區(qū)政府在尋地過程中，工業(yè)用地、非工業(yè)用地都要讓位于住宅用地，甚至連過往確立的土地發(fā)展密度與限制都要放松，可見土地問題刻不容緩。問題是，房屋問題何以令香港特區(qū)政府如此關(guān)注？

這里借用本周香港經(jīng)濟(jì)日報披露的一些數(shù)據(jù)：截至2012年底，香港住宅樓價指數(shù)比1997年10月（亞洲金融危機(jī)）高30%，比2003年7月 （SARS后）高近3倍，比2008年12月（金融海嘯后）高近1.15倍。1997年的樓價被香港人普遍認(rèn)為是“天花板”，如今“天花板”終被打破，地 產(chǎn)價格漲幅可想而知。

再看那些買私人住宅的家庭收入中位數(shù)情況：和2003年相比，2012年家庭收入中位數(shù)上升43%，但每宗二手住宅成交價升197%；若與2009 年相比，去年家庭收入升22%，但住宅成交價升51%——也就是說，10年來香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展讓香港人收入增加不少，但工資增幅明顯落后于房價。

有人可能還會有疑問，在香港700多萬人口中，有將近一半住在政府提供的公屋及廉價居屋中，為什么私人住宅的價格還如此瘋狂？

一個原因是香港特區(qū)政府近年來在推動福利房政策方面嚴(yán)重卻步，在“八萬五政策”受挫后逐步縮減并停建了居屋。近幾年來，香港特區(qū)政府的建屋土地儲備 沒有大量增加，相反，居民的公共住房需求卻日益增加，迄今，有近21萬的公屋申請人排隊輪候，特區(qū)政府每年僅有約1.5萬的公屋可以提供。高樓價令不少香 港人“望樓卻步”，也影響到年輕人的婚姻大計，同時產(chǎn)生各種深層次的社會問題。

對內(nèi)地的啟示

香港的今天或許是內(nèi)地城市發(fā)展的明天。

近幾年來，內(nèi)地商品房市場發(fā)展迅速。一個明顯趨勢是，各城市都開始有自己的CBD和高檔住宅區(qū)，那些高價的商品房也越來越集中于某些繁華地段或是特 殊景觀區(qū)。但是地方政府需要有清醒的頭腦，這些地方只代表部分需求，從某種程度來說，是有錢人的投資區(qū)，那些地段的高房價與當(dāng)?shù)仄胀ň用竦氖杖胨揭呀?jīng)明 顯脫節(jié)。

各地在出售這些地段土地的時候，同樣要留意，不要讓這些商品房（類似香港的私人住宅）市場的價格沖擊到普通居民的住房需求。各地有必要考慮，在商品 房價格節(jié)節(jié)攀升的今天，如何改善當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層的住房問題，為他們提供廉租房（類似香港公屋）和經(jīng)濟(jì)適用房（類似香港居屋），并且通過增加供應(yīng)令后一類 市場免受價格波動的困擾，從而提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)競爭力。

其次，從今天香港特區(qū)政府在土地儲備方面的被動局面，要看到未雨綢繆的重要性。由于制度不同，內(nèi)地城市普遍被認(rèn)為擁有豐富的土地，似乎不存在土地儲備問題，更不必向海洋或是巖洞爭取土地資源。

但這只是表面現(xiàn)象。大部分二三線城市的交通及基礎(chǔ)設(shè)施仍然非常落后，加上原有產(chǎn)業(yè)的移置需要時日與規(guī)劃，并不一定能做到有效地應(yīng)對日益增長的土地需求——否則我們也不會看到頻頻曝光的拆遷問題。試想一下，如果各地有大量熟地在手發(fā)展房地產(chǎn)市場，又何須冒險去強(qiáng)拆民宅？

從這個角度來說，我們也要看到香港特區(qū)政府土地儲備策略里的積極因素，至少，它提醒各地需要合理進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間布局，以及從地區(qū)的長遠(yuǎn)與平衡發(fā)展制定土地儲備策略。

（作者系本報駐香港特約撰稿人）