問題所在之處

同學們可以想象，真實世界的局限無數(shù)，我們要選出與某價管有重要關(guān)系的不容易。選擇有關(guān)局限的目的是為了決定在某價管下哪一項或哪幾項決定競爭勝負的準則會為了替代市價而被采用。說過了，只要知道這些準則，價管的均衡分析與解釋行為的假說驗證，其困難程度不會超過研究生的功課習作。

其實，上節(jié)提到的佃農(nóng)分成率管制也是一種價管，但分析遠為容易，因為分成率的本身不是一個固定的價，在競爭下租值傾向于消散帶來的調(diào)整不需要考慮很多其他有關(guān)的局限，也即是說不需要引進其他替代市價的競爭準則才可以找到均衡。但這里說的價格管制是約束著一個固定的價，不是一個百分率，可能變動的行為無數(shù)。這解釋了為什么臺灣當年的分成管制法律是那么簡單，香港二戰(zhàn)后的固定租金管制復(fù)雜不止十倍，而美國一九七一年推出的價管動員五萬人，有關(guān)的法律條文與詮釋小字印刷三呎厚。

推出價格管制理論困難，源于不容易知道怎樣選擇有關(guān)的局限條件。當年我從租值消散那方面想，沒有想錯。一九六九年思考公海漁業(yè)時，我意識到在競爭下參與的人有意圖減少這消散。但我要到一九七一年的一個晚上，想到在局限約束下會有減低租值消散的意圖，而那些局限就是決定在價管下哪些替代市價的競爭準則會出現(xiàn)的關(guān)鍵?？此坪唵危鋵嵤且v點運情才能想到的重要突破。

香港租管的兩個夸張現(xiàn)象

是從香港二戰(zhàn)后管制二戰(zhàn)前的樓宇的租金想出來的。我選當年香港的租管入手，因為同樣樓宇的市值租金高于管制著的不止十倍，夠夸張，導(dǎo)致的現(xiàn)象或行為清楚明確。兩個夸張的現(xiàn)象吸引著我。

第一個現(xiàn)象是分租。在租管下，大房東、二房東、三房東等出現(xiàn)，以致約五十平方米的住宅單位，平均住著四點三二伙人家，而伙數(shù)最密集的單位達二十二伙。戰(zhàn)前香港的住宅單位面積很一致，我是從三千六百零三個法庭檔案算出來的。

分租的理由簡單。在租管下，雖然租金很低，市場可不那樣看。以市租所值看，第一手的大房東住不起，于是以較高的每呎租金分租一部分給二房東；過了不久二房東又住不起，分租給三房東。結(jié)果是，雖然管制租金比市值租金低很多，但通過分租合約的安排，整個單位的總租金比管制著的高出不少，雖然這總值還是低于沒有管制的市值。租管的租值消散因而下降了。

第二個夸張的現(xiàn)象是天臺木屋的僭建。香港當時的戰(zhàn)前樓宇約三層，并排相連在一起，屋頂是平的，為孩子玩耍及曬衣服之用。在租管下，不少外人跑到屋頂（天臺）去僭建木屋，密密麻麻不是說笑，天臺有小巷街道，住所之外有小食店及小商店。理由也簡單。在租管下業(yè)主懶得管天臺使用的秩序，認為整座樓房倒塌下來更好，因為可以重建而收政府不能多管的新租金。天臺之下的租客呢？他們收取天臺僭建者的水費、電費等，因為這些供應(yīng)要通過他們。天臺的水、電費當然高于市價，常有吵鬧，但因為屋頂?shù)馁越筒荒軟]有水、電，天臺僭用的租值的一部分要分給下面的租客?？傋庵档南⑹菧p少了。當然也通過一些合約安排：僭建者與下面租客的不方便寫在紙上的口頭合約。