經(jīng)適房被棄購(gòu)
經(jīng)適房遇冷并非鄭州“特色”。在國(guó)內(nèi)其他一些城市,經(jīng)適房被棄購(gòu)的新聞也不斷出現(xiàn)
5月5日上午,鄭州今年首批經(jīng)適房登記選房進(jìn)入第三天,號(hào)段也到了6500號(hào)左右,展板上顯示仍有大量剩余房源。
此次房源大都在鄭州三環(huán)外。例如仍然在建的珠江榮景位于北三環(huán)外4公里,記者現(xiàn)場(chǎng)探訪發(fā)現(xiàn),這個(gè)項(xiàng)目位于遠(yuǎn)離市區(qū)的“鄉(xiāng)下”,教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施還是一片空白。
經(jīng)適房遇冷在鄭州并非首次。2009年12月,鄭州市推出6203套經(jīng)適房,到截止日期后只有5169人報(bào)名。位置偏遠(yuǎn)的裕華美欣、尚東花園等六個(gè)小區(qū)都沒(méi)報(bào)滿,而位置相對(duì)好的凱田花園,350套房子,申購(gòu)人數(shù)1437戶。
經(jīng)適房遇冷并非鄭州“特色”。在濟(jì)南、杭州、昆明、石家莊等城市,經(jīng)適房被棄購(gòu)的新聞也不斷爆出。
2007年7月,濟(jì)南204套經(jīng)適房過(guò)半被棄購(gòu);2008年8月,杭州第一期經(jīng)適房?jī)沙稍鈼壻?gòu);2008年12月,廣州首批經(jīng)適房1170套被棄購(gòu);2008年,深圳市388套經(jīng)適房遭棄購(gòu)。
2011年底,武漢市洪山、漢陽(yáng)、武昌、江岸上市2256套經(jīng)適房,只有1017戶登記購(gòu)買。其中漢陽(yáng)的經(jīng)適房“惠民苑”位于琴斷口,到市區(qū)公交較少,730套房?jī)H59戶家庭購(gòu)買……
位置偏遠(yuǎn),配套設(shè)施落后,是各地經(jīng)適房遇冷的重要因素。
面對(duì)偏遠(yuǎn)、交通和生活成本昂貴的經(jīng)適房,許多入選家庭寧可“蝸居”市區(qū)。
去菜市場(chǎng)要“長(zhǎng)征”
距小區(qū)最近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),要向西三站多地,李老太步行去一次就像一次“長(zhǎng)征”,花費(fèi)個(gè)把小時(shí)
距離小區(qū)最近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),要向西三站多地,李老太步行去菜市場(chǎng)就像一次“長(zhǎng)征”,
在鄭州,70歲的李老太選擇了離開(kāi)鬧市區(qū),搬入了尚東花園小區(qū)里的廉租房。
尚東花園小區(qū)位于鄭州東南三環(huán),是鄭州市保障房中的一個(gè)已入住項(xiàng)目。站在十八九層的住宅樓,登高遠(yuǎn)望,視野中一片村莊,再遠(yuǎn)處則是一塊塊農(nóng)田。
該小區(qū)共有1000多套房子,其中李老太所在的單元全部是廉租房,共266套。其余是經(jīng)適房。
李老太搬入廉租房約兩個(gè)多月,之前她住在鄭州市火車站附近。“現(xiàn)在可好,啥也沒(méi)有。”4月17日李老太感嘆生活不方便了。
這天上午,她到小區(qū)門口的商店買了些面條和番茄,以備午飯。隨后,坐在單元門口,跟鄰居討論菜價(jià)高,“雞蛋大小”的番茄約1元1個(gè)。飲食是李老太最大的開(kāi)銷,拿低保的她在菜價(jià)上得“斤斤計(jì)較”。
這個(gè)剛剛?cè)胱?個(gè)多月的小區(qū),門口只有兩家超市在賣菜,品種少,菜價(jià)高,去晚了還不一定有。
距離小區(qū)最近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),要向西三站多地,李老太步行去菜市場(chǎng)就像一次“長(zhǎng)征”,要花費(fèi)個(gè)把小時(shí),她中途需要停下來(lái)歇息三次。有時(shí)候她會(huì)讓去菜市場(chǎng)的鄰居順便帶些回來(lái)。
搬到尚東小區(qū)之后,李老太還沒(méi)去過(guò)市區(qū)。她曾嘗試乘坐小區(qū)附近唯一一班通往市區(qū)方向的公交車518路,但發(fā)現(xiàn)該車不能使用老年卡,一氣之下又回了家。
其實(shí)若在每天上下班高峰,即使她愿意,也不一定能擠上沙丁魚(yú)罐頭似的公交車。
每天要趕到鄭州市區(qū)一家羊湯館打工的劉女士則不同,不論愿意與否她一定得擠上518。
搬來(lái)尚東小區(qū)之前,劉女士在城東路住,走著能上班,現(xiàn)在要花費(fèi)一個(gè)小時(shí)。她曾想辭掉工作在附近另找,但她能做的工作不多,而小區(qū)附近還沒(méi)一家餐館,也還沒(méi)有其他機(jī)會(huì)做勤雜工。
鄭州市西北三環(huán)內(nèi)五龍口區(qū)域,算是保障房地段較好的區(qū)域。這里集中了紅河瀛園、西湖春天等多個(gè)保障房小區(qū)。有快速公交通過(guò),較為便利。
業(yè)主們稱,這些都是近兩年慢慢發(fā)展起來(lái)的。即便如此,交通仍不很方便,小區(qū)的很多人都乘坐公交到市區(qū)上班,高峰時(shí)至少要40分鐘以上。
最近衛(wèi)生站距離3公里
尚東花園小區(qū)還沒(méi)有診所,沒(méi)有藥房,也沒(méi)有社區(qū)衛(wèi)生站,最近的紫南社區(qū)衛(wèi)生站距離近3公里
在紅河瀛園等小區(qū),孩子的教育問(wèn)題,屬于業(yè)主們的“煩心事”之一。
紅河瀛園屬于高新區(qū)五龍口小學(xué)片區(qū),業(yè)主們認(rèn)為該小學(xué)的教學(xué)質(zhì)量與市中心的學(xué)校有很大差距,而若到稍遠(yuǎn)些的育才小學(xué)就讀,要交不菲的擇校費(fèi)用。
對(duì)于尚東花園小區(qū)的業(yè)主來(lái)說(shuō),孩子上學(xué)更是個(gè)大問(wèn)題。小區(qū)沒(méi)有幼兒園,沒(méi)有小學(xué),距小區(qū)最近的小學(xué)是一公里外的南曹鄉(xiāng)尚莊小學(xué)。
醫(yī)療設(shè)施也沒(méi)有跟上。尚東花園小區(qū)還沒(méi)有社區(qū)衛(wèi)生站,最近的紫南社區(qū)衛(wèi)生站距離近3公里。附近沒(méi)有診所,甚至沒(méi)有藥房。
小區(qū)里的巴先生患有腦出血后遺癥,每次買藥都要“進(jìn)趟城”。
“誰(shuí)還敢得病。”李老太慶幸自己身體還好。
對(duì)“偏遠(yuǎn)”敏感的不只是業(yè)主,一些與生活息息相關(guān)的服務(wù)業(yè)也是擇地而棲。在保障房集中的區(qū)域,對(duì)商業(yè)的吸引力不大。
即使是相對(duì)地段好的五龍口路與秦嶺路附近區(qū)域,紅河瀛園小區(qū)的生活都要靠分享附近五龍口村的原有設(shè)施。小區(qū)附近有幾家超市,除此外,商鋪都空空蕩蕩,已經(jīng)招租很長(zhǎng)時(shí)間。西湖秋韻的臨五龍口街的店鋪,打出“西湖金街”的口號(hào),不過(guò)尚無(wú)一家商戶入駐。
在這個(gè)區(qū)域,農(nóng)村信用聯(lián)社之外,最近的銀行要到南邊的冉屯路上,步行約半小時(shí)。
在尚東花園小區(qū),還談不上有商業(yè)服務(wù)配套。
有研究者稱,這種現(xiàn)象是因?yàn)橹械褪杖胝叩南M(fèi)能力不足,對(duì)趨利的商業(yè)服務(wù)來(lái)說(shuō)吸引力不大。
4月17日,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局回應(yīng),在鄭州市2010年以前開(kāi)發(fā)建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目中,的確有一部分項(xiàng)目處于相對(duì)偏遠(yuǎn)的地段,配套設(shè)施不太齊全。
類似尚東花園這樣,保障房周邊公共服務(wù)配套嚴(yán)重“負(fù)債”現(xiàn)象在全國(guó)各地都存在。
有媒體調(diào)查過(guò)煙臺(tái)保障房項(xiàng)目錦繡家園,區(qū)域位置較偏僻,有一趟公交車經(jīng)過(guò)小區(qū)附近,下車后需再步行十余分鐘,該公交車一個(gè)小時(shí)才一班。在錦繡家園項(xiàng)目附近,唯一一家私人診所是位于兩公里外。
壓縮土地成本致偏遠(yuǎn)
將保障房項(xiàng)目安排在相對(duì)偏遠(yuǎn)的便宜地塊,對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō),可以減少建設(shè)成本
從地圖上看,鄭州市的保障房如同有離心力一樣,遠(yuǎn)離了市中心,環(huán)狀分布在三環(huán)內(nèi)外。
“西窮東貴北紅南貧”——當(dāng)?shù)匾痪漤樋诹锟偨Y(jié)鄭州城市發(fā)展布局。相對(duì)東部來(lái)說(shuō),其他方向的發(fā)展速度顯緩慢。鄭州市的大多保障性住房,呈半環(huán)狀分布在北、西、南部的三環(huán)內(nèi)外。
“東貴”,指鄭州市東部的鄭東新區(qū)、鄭州新區(qū),成為政府的建設(shè)重點(diǎn),高樓林立,寸土寸金,房?jī)r(jià)最早破萬(wàn)。鄭東新區(qū)CBD的建設(shè),政府機(jī)關(guān)的遷入,使得東部的發(fā)展前景被看好。東部尚沒(méi)有保障房小區(qū)出現(xiàn)。
“北紅”,鄭州市北部因有黃河流經(jīng),生態(tài)成為看點(diǎn),黃河沿岸建有諸多別墅和旅游房產(chǎn)。不過(guò)在黃河和北三環(huán)之間,城市建設(shè)剛剛起步,仍有很多農(nóng)田。珠江榮景、裕華美辰、園田花園等保障房小區(qū)集中在這一區(qū)域。
“西窮”,西部曾是鄭州市發(fā)展的重點(diǎn),近幾年,發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到東部的鄭東新區(qū)。紅河瀛園、通和盛世、同匯花園等數(shù)個(gè)保障房小區(qū)分布在西部。
“南貧”,鄭州人眼中的南部是發(fā)展前景最差的,集中大量汽車配件和物流產(chǎn)業(yè)。分布著尚東、聯(lián)合雅苑、聯(lián)合花園等數(shù)個(gè)保障房項(xiàng)目。
保障房項(xiàng)目選址偏向地價(jià)低廉的偏遠(yuǎn)地區(qū),相對(duì)成為各地政府部門的普遍選擇。地方政府認(rèn)為,在保障房資金短缺的情況下,保障房選址偏向偏遠(yuǎn)地區(qū),能夠降低成本,提供更經(jīng)濟(jì)的住房,使有限的資金能夠幫助更多的困難者。
清華大學(xué)建設(shè)管理系和房地產(chǎn)研究所副教授鄭思齊,對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行了探因。
鄭思齊分析,在目前的制度安排下,經(jīng)適房由政府提供土地及稅費(fèi)減免,由開(kāi)發(fā)商建造并賺取較低的利潤(rùn)。廉租房土地和建設(shè)資金均由政府提供。提供土地,地方政府提供盡管不是直接“掏腰包”,但這將擠壓可以創(chuàng)造巨額出讓金的商品房土地出讓量,導(dǎo)致土地出讓金“縮水”。因此,主要依賴“土地財(cái)政”來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政缺口的地方政府,會(huì)想方設(shè)法減小保障房用地的成本,將這些項(xiàng)目安排在地價(jià)便宜的偏遠(yuǎn)地塊。
會(huì)否“固化貧窮”?
保障房集中建設(shè)小區(qū),是否會(huì)固化貧窮,形成貧民區(qū)與富人區(qū)的分野?專家認(rèn)為應(yīng)提倡“混居模式”
選址偏遠(yuǎn)之外,保障房應(yīng)采取集中建設(shè)模式還是混居模式,是另一個(gè)需要決策考慮的問(wèn)題。中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑師趙冠謙認(rèn)為集中建設(shè)保障房的做法很危險(xiǎn)。他認(rèn)為從城市規(guī)劃學(xué)方面考慮,應(yīng)該提倡“混居型”的居住模式。混居能避免讓低收入家庭被再度“邊緣化”,還能公平、有效地分配城市公共服務(wù)資源。
保障性住房項(xiàng)目集中建設(shè)加劇了低收入群體的空間聚集,強(qiáng)化了社會(huì)各階層的居住分異,且容易導(dǎo)致貧困過(guò)度集中和社會(huì)分割問(wèn)題。
國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明,在保障房規(guī)劃選址方面考慮不周全或?qū)?dǎo)致“固化貧窮”,形成富人區(qū)和貧民區(qū)的明顯分野。
世界上許多國(guó)家的低收入住房建設(shè)在某些歷史階段都出現(xiàn)過(guò)類似問(wèn)題。美國(guó)1973年以前的公共住房以集中建設(shè)為主,窮人和黑人等弱勢(shì)群體大量聚居在一起。低教育水平、高失業(yè)率、高犯罪率成為這些社區(qū)的明顯特征,帶來(lái)了一系列社會(huì)問(wèn)題,包括種族隔離和社會(huì)沖突。
20世紀(jì)80年代,英國(guó)政府將一些窮人安置在房屋質(zhì)量相對(duì)差的大社區(qū),隨之而來(lái)的也是教育低下、收入降低和犯罪率上升等一系列社會(huì)問(wèn)題。
中國(guó)各地的保障房規(guī)劃和選址仍在探索中,如果規(guī)劃不科學(xué),一些保障房聚集區(qū),多年以后或?qū)⒊蔀樯鐣?huì)矛盾多發(fā)區(qū)。
目前,武漢、鄭州等地推行“貧富混居”政策,采取商品房項(xiàng)目配套建設(shè)保障房的方案。去年6月,鄭州市發(fā)布《鄭州市商品住房項(xiàng)目配建保障性住房實(shí)施辦法》要求商品房項(xiàng)目按照10%的比例配建保障性住房。
選址過(guò)遠(yuǎn)不再審批
河南省提出,對(duì)于選址遠(yuǎn)、缺少配套設(shè)施的項(xiàng)目不立項(xiàng)不審批。住建部部長(zhǎng)姜偉新曾指出,地方保障性住房規(guī)劃布局有待改善
保障房布局問(wèn)題已引起相關(guān)政府部門的關(guān)注。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾明確表示,廉租房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行,選址盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。
2011年10月25日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新受國(guó)務(wù)院委托,向全國(guó)人大常委會(huì)報(bào)告城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況時(shí),便提到地方保障性住房規(guī)劃布局有待改善。
姜偉新在報(bào)告中提到,目前交通等外部配套設(shè)施的建設(shè)相對(duì)滯后。少數(shù)地方保障性住房項(xiàng)目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方,配套設(shè)施沒(méi)能同步建設(shè),建成后遲遲不能入住,或是入住了但生活不方便。
今年4月25日,河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布規(guī)定,河南省再建保障性住房,建房地的環(huán)境要適宜人居,公共交通便捷,生活設(shè)施便利,地質(zhì)條件安全,設(shè)有相應(yīng)的商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)設(shè)施并配建一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房,市政配套設(shè)施完善。
此前,2012年3月21日,河南省關(guān)于印發(fā)“2012年保障性安居工程建設(shè)工作方案”的通知中,專門提到“優(yōu)化保障性安居工程布局”,要求各地對(duì)于選址距離中心城區(qū)過(guò)遠(yuǎn)、缺少配套基礎(chǔ)設(shè)施的項(xiàng)目不予立項(xiàng),不予審批;對(duì)配套基礎(chǔ)設(shè)施不能滿足基本入住條件的項(xiàng)目限期整改,不達(dá)標(biāo)的一律不組織驗(yàn)收。
從現(xiàn)有的制度安排下,不把保障房建在偏遠(yuǎn)地段地方政府并沒(méi)有原動(dòng)力,通過(guò)硬性政策限制是否有效,還有待觀察。
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