經(jīng)適房被棄購(gòu)

經(jīng)適房遇冷并非鄭州“特色”。在國(guó)內(nèi)其他一些城市，經(jīng)適房被棄購(gòu)的新聞也不斷出現(xiàn)

5月5日上午，鄭州今年首批經(jīng)適房登記選房進(jìn)入第三天，號(hào)段也到了6500號(hào)左右，展板上顯示仍有大量剩余房源。

此次房源大都在鄭州三環(huán)外。例如仍然在建的珠江榮景位于北三環(huán)外4公里，記者現(xiàn)場(chǎng)探訪發(fā)現(xiàn)，這個(gè)項(xiàng)目位于遠(yuǎn)離市區(qū)的“鄉(xiāng)下”，教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施還是一片空白。

經(jīng)適房遇冷在鄭州并非首次。2009年12月，鄭州市推出6203套經(jīng)適房，到截止日期后只有5169人報(bào)名。位置偏遠(yuǎn)的裕華美欣、尚東花園等六個(gè)小區(qū)都沒報(bào)滿，而位置相對(duì)好的凱田花園，350套房子，申購(gòu)人數(shù)1437戶。

經(jīng)適房遇冷并非鄭州“特色”。在濟(jì)南、杭州、昆明、石家莊等城市，經(jīng)適房被棄購(gòu)的新聞也不斷爆出。

2007年7月，濟(jì)南204套經(jīng)適房過(guò)半被棄購(gòu)；2008年8月，杭州第一期經(jīng)適房?jī)沙稍鈼壻?gòu)；2008年12月，廣州首批經(jīng)適房1170套被棄購(gòu)；2008年，深圳市388套經(jīng)適房遭棄購(gòu)。

2011年底，武漢市洪山、漢陽(yáng)、武昌、江岸上市2256套經(jīng)適房，只有1017戶登記購(gòu)買。其中漢陽(yáng)的經(jīng)適房“惠民苑”位于琴斷口，到市區(qū)公交較少，730套房?jī)H59戶家庭購(gòu)買……

位置偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施落后，是各地經(jīng)適房遇冷的重要因素。

面對(duì)偏遠(yuǎn)、交通和生活成本昂貴的經(jīng)適房，許多入選家庭寧可“蝸居”市區(qū)。

去菜市場(chǎng)要“長(zhǎng)征”

距小區(qū)最近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，要向西三站多地，李老太步行去一次就像一次“長(zhǎng)征”，花費(fèi)個(gè)把小時(shí)

距離小區(qū)最近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，要向西三站多地，李老太步行去菜市場(chǎng)就像一次“長(zhǎng)征”，

在鄭州，70歲的李老太選擇了離開鬧市區(qū)，搬入了尚東花園小區(qū)里的廉租房。

尚東花園小區(qū)位于鄭州東南三環(huán)，是鄭州市保障房中的一個(gè)已入住項(xiàng)目。站在十八九層的住宅樓，登高遠(yuǎn)望，視野中一片村莊，再遠(yuǎn)處則是一塊塊農(nóng)田。

該小區(qū)共有1000多套房子，其中李老太所在的單元全部是廉租房，共266套。其余是經(jīng)適房。

李老太搬入廉租房約兩個(gè)多月，之前她住在鄭州市火車站附近。“現(xiàn)在可好，啥也沒有。”4月17日李老太感嘆生活不方便了。

這天上午，她到小區(qū)門口的商店買了些面條和番茄，以備午飯。隨后，坐在單元門口，跟鄰居討論菜價(jià)高，“雞蛋大小”的番茄約1元1個(gè)。飲食是李老太最大的開銷，拿低保的她在菜價(jià)上得“斤斤計(jì)較”。

這個(gè)剛剛?cè)胱?個(gè)多月的小區(qū)，門口只有兩家超市在賣菜，品種少，菜價(jià)高，去晚了還不一定有。

距離小區(qū)最近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，要向西三站多地，李老太步行去菜市場(chǎng)就像一次“長(zhǎng)征”，要花費(fèi)個(gè)把小時(shí)，她中途需要停下來(lái)歇息三次。有時(shí)候她會(huì)讓去菜市場(chǎng)的鄰居順便帶些回來(lái)。

搬到尚東小區(qū)之后，李老太還沒去過(guò)市區(qū)。她曾嘗試乘坐小區(qū)附近唯一一班通往市區(qū)方向的公交車518路，但發(fā)現(xiàn)該車不能使用老年卡，一氣之下又回了家。

其實(shí)若在每天上下班高峰，即使她愿意，也不一定能擠上沙丁魚罐頭似的公交車。

每天要趕到鄭州市區(qū)一家羊湯館打工的劉女士則不同，不論愿意與否她一定得擠上518。

搬來(lái)尚東小區(qū)之前，劉女士在城東路住，走著能上班，現(xiàn)在要花費(fèi)一個(gè)小時(shí)。她曾想辭掉工作在附近另找，但她能做的工作不多，而小區(qū)附近還沒一家餐館，也還沒有其他機(jī)會(huì)做勤雜工。

鄭州市西北三環(huán)內(nèi)五龍口區(qū)域，算是保障房地段較好的區(qū)域。這里集中了紅河瀛園、西湖春天等多個(gè)保障房小區(qū)。有快速公交通過(guò)，較為便利。

業(yè)主們稱，這些都是近兩年慢慢發(fā)展起來(lái)的。即便如此，交通仍不很方便，小區(qū)的很多人都乘坐公交到市區(qū)上班，高峰時(shí)至少要40分鐘以上。

最近衛(wèi)生站距離3公里

尚東花園小區(qū)還沒有診所，沒有藥房，也沒有社區(qū)衛(wèi)生站，最近的紫南社區(qū)衛(wèi)生站距離近3公里

在紅河瀛園等小區(qū)，孩子的教育問(wèn)題，屬于業(yè)主們的“煩心事”之一。

紅河瀛園屬于高新區(qū)五龍口小學(xué)片區(qū)，業(yè)主們認(rèn)為該小學(xué)的教學(xué)質(zhì)量與市中心的學(xué)校有很大差距，而若到稍遠(yuǎn)些的育才小學(xué)就讀，要交不菲的擇校費(fèi)用。

對(duì)于尚東花園小區(qū)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，孩子上學(xué)更是個(gè)大問(wèn)題。小區(qū)沒有幼兒園，沒有小學(xué)，距小區(qū)最近的小學(xué)是一公里外的南曹鄉(xiāng)尚莊小學(xué)。

醫(yī)療設(shè)施也沒有跟上。尚東花園小區(qū)還沒有社區(qū)衛(wèi)生站，最近的紫南社區(qū)衛(wèi)生站距離近3公里。附近沒有診所，甚至沒有藥房。

小區(qū)里的巴先生患有腦出血后遺癥，每次買藥都要“進(jìn)趟城”。

“誰(shuí)還敢得病。”李老太慶幸自己身體還好。

對(duì)“偏遠(yuǎn)”敏感的不只是業(yè)主，一些與生活息息相關(guān)的服務(wù)業(yè)也是擇地而棲。在保障房集中的區(qū)域，對(duì)商業(yè)的吸引力不大。

即使是相對(duì)地段好的五龍口路與秦嶺路附近區(qū)域，紅河瀛園小區(qū)的生活都要靠分享附近五龍口村的原有設(shè)施。小區(qū)附近有幾家超市，除此外，商鋪都空空蕩蕩，已經(jīng)招租很長(zhǎng)時(shí)間。西湖秋韻的臨五龍口街的店鋪，打出“西湖金街”的口號(hào)，不過(guò)尚無(wú)一家商戶入駐。

在這個(gè)區(qū)域，農(nóng)村信用聯(lián)社之外，最近的銀行要到南邊的冉屯路上，步行約半小時(shí)。

在尚東花園小區(qū)，還談不上有商業(yè)服務(wù)配套。

有研究者稱，這種現(xiàn)象是因?yàn)橹械褪杖胝叩南M(fèi)能力不足，對(duì)趨利的商業(yè)服務(wù)來(lái)說(shuō)吸引力不大。

4月17日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局回應(yīng)，在鄭州市2010年以前開發(fā)建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目中，的確有一部分項(xiàng)目處于相對(duì)偏遠(yuǎn)的地段，配套設(shè)施不太齊全。

類似尚東花園這樣，保障房周邊公共服務(wù)配套嚴(yán)重“負(fù)債”現(xiàn)象在全國(guó)各地都存在。

有媒體調(diào)查過(guò)煙臺(tái)保障房項(xiàng)目錦繡家園，區(qū)域位置較偏僻，有一趟公交車經(jīng)過(guò)小區(qū)附近，下車后需再步行十余分鐘，該公交車一個(gè)小時(shí)才一班。在錦繡家園項(xiàng)目附近，唯一一家私人診所是位于兩公里外。

壓縮土地成本致偏遠(yuǎn)

將保障房項(xiàng)目安排在相對(duì)偏遠(yuǎn)的便宜地塊，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，可以減少建設(shè)成本

從地圖上看，鄭州市的保障房如同有離心力一樣，遠(yuǎn)離了市中心，環(huán)狀分布在三環(huán)內(nèi)外。

“西窮東貴北紅南貧”——當(dāng)?shù)匾痪漤樋诹锟偨Y(jié)鄭州城市發(fā)展布局。相對(duì)東部來(lái)說(shuō)，其他方向的發(fā)展速度顯緩慢。鄭州市的大多保障性住房，呈半環(huán)狀分布在北、西、南部的三環(huán)內(nèi)外。

“東貴”，指鄭州市東部的鄭東新區(qū)、鄭州新區(qū)，成為政府的建設(shè)重點(diǎn)，高樓林立，寸土寸金，房?jī)r(jià)最早破萬(wàn)。鄭東新區(qū)CBD的建設(shè)，政府機(jī)關(guān)的遷入，使得東部的發(fā)展前景被看好。東部尚沒有保障房小區(qū)出現(xiàn)。

“北紅”，鄭州市北部因有黃河流經(jīng)，生態(tài)成為看點(diǎn)，黃河沿岸建有諸多別墅和旅游房產(chǎn)。不過(guò)在黃河和北三環(huán)之間，城市建設(shè)剛剛起步，仍有很多農(nóng)田。珠江榮景、裕華美辰、園田花園等保障房小區(qū)集中在這一區(qū)域。

“西窮”，西部曾是鄭州市發(fā)展的重點(diǎn)，近幾年，發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到東部的鄭東新區(qū)。紅河瀛園、通和盛世、同匯花園等數(shù)個(gè)保障房小區(qū)分布在西部。

“南貧”，鄭州人眼中的南部是發(fā)展前景最差的，集中大量汽車配件和物流產(chǎn)業(yè)。分布著尚東、聯(lián)合雅苑、聯(lián)合花園等數(shù)個(gè)保障房項(xiàng)目。

保障房項(xiàng)目選址偏向地價(jià)低廉的偏遠(yuǎn)地區(qū)，相對(duì)成為各地政府部門的普遍選擇。地方政府認(rèn)為，在保障房資金短缺的情況下，保障房選址偏向偏遠(yuǎn)地區(qū)，能夠降低成本，提供更經(jīng)濟(jì)的住房，使有限的資金能夠幫助更多的困難者。

清華大學(xué)建設(shè)管理系和房地產(chǎn)研究所副教授鄭思齊，對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行了探因。

鄭思齊分析，在目前的制度安排下，經(jīng)適房由政府提供土地及稅費(fèi)減免，由開發(fā)商建造并賺取較低的利潤(rùn)。廉租房土地和建設(shè)資金均由政府提供。提供土地，地方政府提供盡管不是直接“掏腰包”，但這將擠壓可以創(chuàng)造巨額出讓金的商品房土地出讓量，導(dǎo)致土地出讓金“縮水”。因此，主要依賴“土地財(cái)政”來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政缺口的地方政府，會(huì)想方設(shè)法減小保障房用地的成本，將這些項(xiàng)目安排在地價(jià)便宜的偏遠(yuǎn)地塊。

會(huì)否“固化貧窮”？

保障房集中建設(shè)小區(qū)，是否會(huì)固化貧窮，形成貧民區(qū)與富人區(qū)的分野？專家認(rèn)為應(yīng)提倡“混居模式”

選址偏遠(yuǎn)之外，保障房應(yīng)采取集中建設(shè)模式還是混居模式，是另一個(gè)需要決策考慮的問(wèn)題。中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑師趙冠謙認(rèn)為集中建設(shè)保障房的做法很危險(xiǎn)。他認(rèn)為從城市規(guī)劃學(xué)方面考慮，應(yīng)該提倡“混居型”的居住模式。混居能避免讓低收入家庭被再度“邊緣化”，還能公平、有效地分配城市公共服務(wù)資源。

保障性住房項(xiàng)目集中建設(shè)加劇了低收入群體的空間聚集，強(qiáng)化了社會(huì)各階層的居住分異，且容易導(dǎo)致貧困過(guò)度集中和社會(huì)分割問(wèn)題。

國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，在保障房規(guī)劃選址方面考慮不周全或?qū)?dǎo)致“固化貧窮”，形成富人區(qū)和貧民區(qū)的明顯分野。

世界上許多國(guó)家的低收入住房建設(shè)在某些歷史階段都出現(xiàn)過(guò)類似問(wèn)題。美國(guó)1973年以前的公共住房以集中建設(shè)為主，窮人和黑人等弱勢(shì)群體大量聚居在一起。低教育水平、高失業(yè)率、高犯罪率成為這些社區(qū)的明顯特征，帶來(lái)了一系列社會(huì)問(wèn)題，包括種族隔離和社會(huì)沖突。

20世紀(jì)80年代，英國(guó)政府將一些窮人安置在房屋質(zhì)量相對(duì)差的大社區(qū)，隨之而來(lái)的也是教育低下、收入降低和犯罪率上升等一系列社會(huì)問(wèn)題。

中國(guó)各地的保障房規(guī)劃和選址仍在探索中，如果規(guī)劃不科學(xué)，一些保障房聚集區(qū)，多年以后或?qū)⒊蔀樯鐣?huì)矛盾多發(fā)區(qū)。

目前，武漢、鄭州等地推行“貧富混居”政策，采取商品房項(xiàng)目配套建設(shè)保障房的方案。去年6月，鄭州市發(fā)布《鄭州市商品住房項(xiàng)目配建保障性住房實(shí)施辦法》要求商品房項(xiàng)目按照10%的比例配建保障性住房。

選址過(guò)遠(yuǎn)不再審批

河南省提出，對(duì)于選址遠(yuǎn)、缺少配套設(shè)施的項(xiàng)目不立項(xiàng)不審批。住建部部長(zhǎng)姜偉新曾指出，地方保障性住房規(guī)劃布局有待改善

保障房布局問(wèn)題已引起相關(guān)政府部門的關(guān)注。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾明確表示，廉租房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，選址盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。

2011年10月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新受國(guó)務(wù)院委托，向全國(guó)人大常委會(huì)報(bào)告城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況時(shí)，便提到地方保障性住房規(guī)劃布局有待改善。

姜偉新在報(bào)告中提到，目前交通等外部配套設(shè)施的建設(shè)相對(duì)滯后。少數(shù)地方保障性住房項(xiàng)目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，配套設(shè)施沒能同步建設(shè)，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。

今年4月25日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布規(guī)定，河南省再建保障性住房，建房地的環(huán)境要適宜人居，公共交通便捷，生活設(shè)施便利，地質(zhì)條件安全，設(shè)有相應(yīng)的商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)設(shè)施并配建一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房，市政配套設(shè)施完善。

此前，2012年3月21日，河南省關(guān)于印發(fā)“2012年保障性安居工程建設(shè)工作方案”的通知中，專門提到“優(yōu)化保障性安居工程布局”，要求各地對(duì)于選址距離中心城區(qū)過(guò)遠(yuǎn)、缺少配套基礎(chǔ)設(shè)施的項(xiàng)目不予立項(xiàng)，不予審批；對(duì)配套基礎(chǔ)設(shè)施不能滿足基本入住條件的項(xiàng)目限期整改，不達(dá)標(biāo)的一律不組織驗(yàn)收。

從現(xiàn)有的制度安排下，不把保障房建在偏遠(yuǎn)地段地方政府并沒有原動(dòng)力，通過(guò)硬性政策限制是否有效，還有待觀察。