近期中國要實現(xiàn)四大目標：第一，黨的十七大提出來建立五有社會，其中一有就是住有所居，要使人人有住房，我們還要蓋很多房子。第二，每年職高、大專、大學畢業(yè)生有1000多萬人，其中大專以上畢業(yè)生有800萬，這些人里有三分之一要結(jié)婚，這需要多少房子？第三，三種人群要改善用房：中年人、中產(chǎn)階級、中等收入者，這些人有房子，但職位變了，地位高了，收入增加了，有改善需求。第四，農(nóng)民進城。全國1.5億農(nóng)民要進城，將來還要多，我預(yù)測到2020年以前全國將有3—4億農(nóng)民進城。這些人在城市打工，城市限購，他們就拿著錢回縣鎮(zhèn)買房子，結(jié)果需求提高了。在這四大目標下，中國的房價肯定要漲。我預(yù)測，中國的房價漲還沒漲到頂，不過中國房價上漲也就兩代人，兩代人之后肯定會下降，因為我國的人口結(jié)構(gòu)正在從倒三角形的上方往下走。當中國城鎮(zhèn)化完成之時，就是中國的房價大幅度下跌之日。

第二，中國的房價上漲超越了經(jīng)濟發(fā)展階段，上漲幅度太快，超越了老百姓的承受能力，有兩個不合理因素。

一是貨幣泡沫引起的房地產(chǎn)價格上漲。近十年來中國的財富增長遠遠慢于貨幣發(fā)行，導(dǎo)致我們流通的貨幣越來越多。為什么有那么多貨幣？因為中國經(jīng)濟是一種長期出超經(jīng)濟，生產(chǎn)大于消費，剩余的產(chǎn)能只能向外出口，內(nèi)商向外出口，出口換來的外匯在國內(nèi)不能流通，只能把外匯給銀行換成人民幣再流通到國內(nèi)。最后的結(jié)果是外匯存到央行里來了，人民幣發(fā)到我們口袋里來了，導(dǎo)致央行的外匯越來越多，國內(nèi)市場的人民幣越來越多。外匯在銀行里向喜馬拉雅山挺進，人民幣就像洪水一樣在我們的市場上倒流。于是，我們的錢被稀釋了。舉個案例，2000年以來我們的財富增長了1.76倍，但我們的貨幣發(fā)行大口徑增長了4.4倍，小口徑增長了4.02倍，所以財富增長慢于貨幣增長，貨幣資金賺的快，財富增長賺的慢。

還有一點各位記住，貨幣一旦超過經(jīng)濟發(fā)行流出來，貨幣本性有兩個特性，第一個是水性，第二個是黏性。水性是說貨幣一旦打開籠子，流向市場，就像水一樣，就向有商品、有市場、有人的地方流。黏性是說，凡是附加價值高，需求彈性高，科技含量高，利用率高的產(chǎn)品粘的越多。就像吃雞蛋，一天就吃一個，頂多吃三，否則膽固醇會升高。這就是彈性比較低的商品。什么商品彈性比較高？房地產(chǎn)、黃金、古玩、奇石、字畫、化妝品、LV包等需求彈性高。所以，這兩年中國貨幣發(fā)行得越快，房地產(chǎn)價格漲得越快，黃金漲得越快，古玩漲得越快，就是貨幣多了以后表現(xiàn)出來黏的特點。房子漲價，是因為貨幣多了，分攤在每個附加價值高的產(chǎn)品上的貨幣單位多了。大家要記住一個道理，只要國家不限制，只要國家不調(diào)控，只要貨幣連續(xù)超經(jīng)濟發(fā)行，房地產(chǎn)價格不漲是不可能的。

二是房地產(chǎn)漲價還有利益集團在起作用。在房子價格上漲的面前中國有五大利益集團：第一政府，第二銀行，第三開發(fā)商，第四已購房者，第五各種原因沒買房子的人。這五大群體，誰最愿意房子漲價，誰最不愿意房子漲價？前四個群體都愿意房子漲價，惟獨后面那個群體不愿意房子漲價。前四個最有力量決定房子上漲，后一個最沒有力量決定房價下降。誰最有力量把房子價格降下來？中央政府。但是中央政府的力量是暫時的，微弱的，如果我們現(xiàn)在這種體制不改革，合理因素和不合理因素都會推著房價向上漲的。在這種情況下，房價要想長期下降，我認為20年內(nèi)是不可能的。

但是，中國房價大幅度上漲的時代已經(jīng)結(jié)束了，因為政府的宏觀調(diào)控更科學了。“十二五”期間國家要建3600萬套保障房，意味著今后五年將會滿足城市最低收入人群20%的需要，因此會把20%的人需求從商品房拉到低價房，減少商品房的需求，商品房價格不可能像過去那么高的上漲。

第四個因素，2011年經(jīng)濟工作會上國家提出要進一步加強結(jié)構(gòu)調(diào)整，繼續(xù)淘汰落后產(chǎn)能，同時落實“十二五”節(jié)能減排的任務(wù)會使經(jīng)濟熱度下降。國家現(xiàn)在無論是短期政策和長期政策都提出，第一，要淘汰落后產(chǎn)能，限制、淘汰“兩高一低”的產(chǎn)業(yè)。第二，“十二五”規(guī)劃提出要將每單位的排放下降20%以上。節(jié)能減排的任務(wù)已經(jīng)分到各個省、各個行業(yè)和各個重要的企業(yè)，而且立責任狀，簽責任書。所以，今年粗放型經(jīng)濟的那一部分不可能向上漲得那么快。比如，2011年4月份國家頒布《有序用電管理辦法》，限制高耗能行業(yè)的用電，實行階梯用電價。第三，國家對18個行業(yè)2255個企業(yè)提出淘汰，強行到2011年年底關(guān)閉。還有“十二五”期間國家規(guī)定要淘汰7500萬噸的煉鐵，4000萬噸的煉鋼，這些都會使經(jīng)濟下降。

所以，我們做一個預(yù)測，從當前形勢看，2012年經(jīng)濟增長會低于2011年，2011年的GDP增長會在9.3%—9.4%左右，2012年的中國經(jīng)濟會降到9%以下，經(jīng)濟增長前低后高，平均在8%—9%之間。國際貨幣基金組織預(yù)測中國是9%，歐洲預(yù)測8.3%，美國預(yù)測8.5%左右。2011年經(jīng)濟工作會議提出2012年的目標是7.5%，但預(yù)測實際增長可能在8%—9%之間。

在此情況下，貨幣投放目前會減緩，但2012年的貨幣投放將前低后高；貸款投放度會是一種從緊趨勢，但貸款比現(xiàn)在要松；投資會從高位回落，消費增長持平，2012年的出口增長可能會明顯低于2011年；價格方面2012年會明顯低于2011年，而且會跌到4%以下，全年會在3%左右，而且價格是一種趨勢性下降，會降到3%，甚至低于3%。

中國經(jīng)濟運行中需要注意的幾個問題

第一個問題，需求結(jié)構(gòu)難調(diào)整，短期內(nèi)消費率難有大的上升，企圖靠消費提高帶動經(jīng)濟增長很難。

三十年來我國構(gòu)建的體制和政策安排都是有利于投資，有利于生產(chǎn)，是為投資和生產(chǎn)建立起來的，消費的制度、環(huán)境沒有形成，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

第一，收入方面。一從宏觀上看，宏觀上國民收入分配結(jié)構(gòu)有利于生產(chǎn)，有利于投資，不利于消費。政府和企業(yè)拿的國民收入的份額在過去十五六年里上升了15個點，居民下降了15個點。在實踐中，消費主體是居民，投資主體是政府和企業(yè)，所以政府和企業(yè)拿的錢越多，越有利于投資；居民拿的錢相對少，不利于消費。過去將近二十年、十五六年里面是政府蛋糕切的比重越來越多，大搞建設(shè)投資，而有利于降低老百姓的消費成本的、刺激老百姓消費的服務(wù)不到位，老百姓消費難。二從階層看，收入分配結(jié)構(gòu)有利于向高收入傾斜，而不利于向低收入傾斜。但中低收入者的邊際消費傾向高，儲蓄傾向低；高收入者儲蓄傾向高，消費傾向低。舉一個例子，同樣一百塊錢給窮人的話，他要拿七八十塊錢消費，而給富人的話，他要拿五六十塊錢去儲蓄。過去10年60%的中低收入者占當年可支配收入的比重從2000年的46%，降到了36%，而20%的高收入者從10年前31.8%上升到40%。就是說20%的人占了當年流量的40%，這不算固定資產(chǎn)、存款、房子、汽車、黃金等。再看農(nóng)民，農(nóng)民的收入分化更嚴重，農(nóng)民中20%的窮人占的當年純收入比重已經(jīng)降到了5.8%。窮人沒錢消費，富人把錢存起來，出現(xiàn)了分化，中國目前遇到一個大的問題就是結(jié)構(gòu)性貧富分化。