銀行做房貸壓力測(cè)試本不是新鮮事，但官方口徑表示的測(cè)試結(jié)果一次比一次樂(lè)觀，讓這一老話題再度成了業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

上周五，在銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康表示房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能收回，但本金沒(méi)有問(wèn)題之后，不少銀行業(yè)、獲貸企業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，銀行壓力測(cè)試是否完全真實(shí)可靠，各銀行在房地產(chǎn)貸款中的“隱形”招數(shù)是否都被納入“法眼”監(jiān)控，都會(huì)對(duì)最終的結(jié)果產(chǎn)生重大影響。

那么房貸是如何“隱形”的？“隱形”的房貸能否逃過(guò)壓力測(cè)試的“法眼”？相關(guān)行業(yè)人士對(duì)房?jī)r(jià)下跌50%的切身感受如何？

改頭換面的房貸

劉明康上周五表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)的銀行貸款在10萬(wàn)億人民幣以上。根據(jù)《2011年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，截至三季度末，這一房地產(chǎn)貸款余額數(shù)字為10.46萬(wàn)億元。

有銀行業(yè)業(yè)內(nèi)人士指出，在考量房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行的影響時(shí)，除了以上的10.46萬(wàn)億，還有其他的“涉房”類貸款，即用各種非房貸名義貸出、通過(guò)各種渠道周轉(zhuǎn)、最后流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以及那些初始就以房地產(chǎn)為抵押物的貸款，而后者數(shù)目往往超過(guò)前者。該人士表示，名義上的和實(shí)際上的“涉房”貸款總額，“保守估計(jì)也有20萬(wàn)億”。

那么，這些名義上非房地產(chǎn)貸款的房貸，是怎么穿上“馬甲”改頭換面的呢？業(yè)內(nèi)人士的表述或許會(huì)提供一些線索。

“前些年投資房地產(chǎn)比做鋼貿(mào)生意賺得快多了，我們問(wèn)銀行借了錢就去投土地、商鋪、辦公樓、整層物業(yè)、別墅。”上海某大型鋼市一鋼貿(mào)企業(yè)總經(jīng)理陳先生告訴本報(bào)記者，他們找銀行融資的名義都是“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目”，但用虛假貿(mào)易流水等“一條龍”招數(shù)，最后把錢用去炒地炒樓。

陳先生對(duì)于鋼貿(mào)企業(yè)當(dāng)年的融資能力很得意，“我們做大宗商品的，可以提供抵押物，有質(zhì)押擔(dān)保、有互保、有聯(lián)保還有市場(chǎng)擔(dān)保，加上資金流又大，銀行搶著借錢給我們。”

至于這“一條龍”招數(shù)怎么走，陳先生舉了個(gè)例子。“我看中了1000萬(wàn)的商鋪?lái)?xiàng)目，就先問(wèn)同業(yè)借個(gè)1000萬(wàn)，購(gòu)買商鋪。然后把買下的商鋪抵押給銀行，稱貸款用于進(jìn)貨，其實(shí)收了賬就去還掉借的錢，等于問(wèn)銀行借錢炒商鋪。”

對(duì)于陳先生的做法，交通銀行一位客戶經(jīng)理表示質(zhì)疑，他表示根據(jù)他所在的銀行貫徹的“三個(gè)辦法一個(gè)指引”的貸后“受托支付”流程，銀行貸款將必須打給陳先生進(jìn)貨的公司，而非陳先生本公司。

另一家股份制銀行信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)，對(duì)于“受托支付”，銀行的貸后監(jiān)控只能控制資金的第一筆劃歸流向。也就是說(shuō)，只要陳先生找個(gè)“朋友公司”，走流程并不難。據(jù)該負(fù)責(zé)人透露，2008年金融危機(jī)過(guò)后，在貨幣刺激政策大環(huán)境下，銀行青睞有抵押的貸款客戶，并且可以根據(jù)抵押物的評(píng)估值，給予80%~120%的貸款額度，最高甚至可達(dá)150%。

除了上述購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)的改頭換面，對(duì)于已購(gòu)物業(yè)的升值，市場(chǎng)上還流行兩種從銀行套現(xiàn)再投資的方式：“轉(zhuǎn)按揭”和“過(guò)橋”。

某炒房團(tuán)資深炒房人呂先生透露，2006年前他通過(guò)“轉(zhuǎn)按揭”套現(xiàn)，比如一套房產(chǎn)本來(lái)評(píng)估價(jià)格在100萬(wàn)元，按照規(guī)定放貸70萬(wàn)元；1年后，該房產(chǎn)市價(jià)漲到150萬(wàn)，這時(shí)呂先生就按增值之后的價(jià)格找另一家銀行簽訂新的按揭協(xié)議，這樣就能多獲得約35萬(wàn)元貸款。

2007年開(kāi)始，監(jiān)管部門封堵“轉(zhuǎn)按揭”，要求對(duì)已抵押房產(chǎn)在沒(méi)有償清全部貸款前不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。這種轉(zhuǎn)按揭的方式被迫轉(zhuǎn)入灰色地帶，但呂先生和他的炒房團(tuán)團(tuán)友們則采取了一種新對(duì)策，即“過(guò)橋”。假設(shè)其購(gòu)置的房屋已從200萬(wàn)上漲至400萬(wàn)，但尚有100萬(wàn)房貸未還，呂先生的辦法是從小貸公司等融資渠道借出100萬(wàn)“過(guò)橋”款還清房貸，以此繞過(guò)監(jiān)管，抵押房屋申請(qǐng)“消費(fèi)性貸款”以套現(xiàn)，一方面還掉小貸公司借出的100萬(wàn)，另一方面多出一筆款項(xiàng)進(jìn)行下一個(gè)房產(chǎn)投資。

對(duì)于上述“消費(fèi)性貸款”，呂先生的套路是，當(dāng)貸款資金小于200萬(wàn)，則名義用途為“房屋裝修”，后續(xù)找裝修公司簽訂虛假裝修合同；大于200萬(wàn)，則名義用途為藝術(shù)品投資，后續(xù)找典當(dāng)行通過(guò)古董買賣虛報(bào)交易金額。