第五、強(qiáng)化存量補(bǔ)短板?？陀^而言，上海等不少熱點(diǎn)城市在中短期內(nèi)仍持續(xù)性面臨供需失衡，這些城市近年來土地供應(yīng)持續(xù)下降，僅靠調(diào)控壓縮需求，難以建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制。所以這些城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面除了強(qiáng)化需求側(cè)管理，務(wù)必也要在供給側(cè)方面多想辦法，化解供需失衡壓力。

中國(guó)城市住房部門在供給側(cè)最大的短板是租房市場(chǎng)嚴(yán)重瘸腿。要做好長(zhǎng)效機(jī)制，很關(guān)鍵的是要切實(shí)加快發(fā)展租賃市場(chǎng)和租賃產(chǎn)業(yè)?？梢圆扇〉拇胧┌?，加快修訂租房市場(chǎng)的法律法規(guī)體系及加強(qiáng)落實(shí)，并通過采取個(gè)人所得稅及房產(chǎn)稅減免等手段鼓勵(lì)居民將閑置住房用于提供出租，尤其鼓勵(lì)租賃長(zhǎng)約。在熱點(diǎn)城市住房租賃需求大的地段鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改出售房屋為對(duì)外租賃房屋，同時(shí)用建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)等手段激勵(lì)企業(yè)和機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期性社會(huì)化租賃房源。同時(shí)，也通過改革住房公積金制度和重構(gòu)政策性住房金融體系，來鼓勵(lì)和扶助居民長(zhǎng)期租房而不以買房為唯一選擇。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一個(gè)重大短板是房地產(chǎn)稅收體系不合理不健全，重復(fù)征稅多，并且重流轉(zhuǎn)輕保有，這方面要加緊優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，簡(jiǎn)化合并稅種，并可以借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)通過設(shè)立征收空置稅來打擊炒房行為。購買住房而不居住不出租不僅是投機(jī)炒作，而且也是巨大的資源浪費(fèi)。國(guó)外一般會(huì)采用征稅的手段來約束房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作，住房空置稅就是其中一種。對(duì)住房征收空置稅，可以把空置的存量住房逼入市場(chǎng)，有效增加住房供給。房產(chǎn)稅雖然長(zhǎng)遠(yuǎn)來看勢(shì)在必行，但目前仍然落地難度很大，空置稅的落地難度較小，更容易被廣泛接受，稅基更加明確和具體，計(jì)稅方案設(shè)計(jì)相對(duì)比較容易，對(duì)“炒房”的打擊更直接更精準(zhǔn)。當(dāng)然，空置稅的征收方案還需要進(jìn)一步設(shè)計(jì)，相關(guān)法律法規(guī)也需要及時(shí)跟進(jìn)。

加大住房保障的托底作用，讓人不著急搶房，炒房就會(huì)成為無根之萍。政府自身應(yīng)該積極參與住房供應(yīng)體系的結(jié)構(gòu)性改革中來，轉(zhuǎn)變公共住房保障方式，創(chuàng)新“托底”機(jī)制，加快實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持推進(jìn)公租房貨幣化，完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。動(dòng)員社會(huì)力量，鼓勵(lì)地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，加強(qiáng)公共住房專業(yè)化、社會(huì)化與企業(yè)化管理，提高公租房運(yùn)營(yíng)保障能力。逐步放寬住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)面向新就業(yè)大學(xué)生、青年醫(yī)生、青年教師以及其他青年專業(yè)技術(shù)人員等“夾心層”群體，提供有限產(chǎn)權(quán)的自住型住房，可租可售，釋放真正的剛需。

（作者為上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授，不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)）