第五、強化存量補短板?？陀^而言，上海等不少熱點城市在中短期內仍持續(xù)性面臨供需失衡，這些城市近年來土地供應持續(xù)下降，僅靠調控壓縮需求，難以建立穩(wěn)定房價的長效機制。所以這些城市在房地產市場調控方面除了強化需求側管理，務必也要在供給側方面多想辦法，化解供需失衡壓力。

中國城市住房部門在供給側最大的短板是租房市場嚴重瘸腿。要做好長效機制，很關鍵的是要切實加快發(fā)展租賃市場和租賃產業(yè)。可以采取的措施包括，加快修訂租房市場的法律法規(guī)體系及加強落實，并通過采取個人所得稅及房產稅減免等手段鼓勵居民將閑置住房用于提供出租，尤其鼓勵租賃長約。在熱點城市住房租賃需求大的地段鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)改出售房屋為對外租賃房屋，同時用建立政策性住房金融機構等手段激勵企業(yè)和機構提供長期性社會化租賃房源。同時，也通過改革住房公積金制度和重構政策性住房金融體系，來鼓勵和扶助居民長期租房而不以買房為唯一選擇。

中國房地產市場還有一個重大短板是房地產稅收體系不合理不健全，重復征稅多，并且重流轉輕保有，這方面要加緊優(yōu)化房地產稅收體系，簡化合并稅種，并可以借鑒國際經驗通過設立征收空置稅來打擊炒房行為。購買住房而不居住不出租不僅是投機炒作，而且也是巨大的資源浪費。國外一般會采用征稅的手段來約束房地產市場的炒作，住房空置稅就是其中一種。對住房征收空置稅，可以把空置的存量住房逼入市場，有效增加住房供給。房產稅雖然長遠來看勢在必行，但目前仍然落地難度很大，空置稅的落地難度較小，更容易被廣泛接受，稅基更加明確和具體，計稅方案設計相對比較容易，對“炒房”的打擊更直接更精準。當然，空置稅的征收方案還需要進一步設計，相關法律法規(guī)也需要及時跟進。

加大住房保障的托底作用，讓人不著急搶房，炒房就會成為無根之萍。政府自身應該積極參與住房供應體系的結構性改革中來，轉變公共住房保障方式，創(chuàng)新“托底”機制，加快實物保障與租賃補貼并舉。支持推進公租房貨幣化，完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。動員社會力量，鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，加強公共住房專業(yè)化、社會化與企業(yè)化管理，提高公租房運營保障能力。逐步放寬住房保障準入標準，主動面向新就業(yè)大學生、青年醫(yī)生、青年教師以及其他青年專業(yè)技術人員等“夾心層”群體，提供有限產權的自住型住房，可租可售，釋放真正的剛需。

（作者為上海財經大學教授，不動產研究所執(zhí)行所長）